Handlungsfelder
HF 1: Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement/ Energetische und soziale Quartiersentwicklung
HF 2: Nachhaltigkeit in Bau und Betrieb
HF 6: Strategie
HF 8: Nachhaltige Mobilität
GRI-Standards
GRI 302 | Energie
GRI 305 | Emissionen
GRI 3-3 | Management des wesentlichen Themas
Für die Wohnungswirtschaft stellt sich die Frage nach der Finanzierbarkeit der Klimaneutralität, ohne bezahlbare Mieten zu gefährden. Die Herausforderungen, um die Klimaziele zu erreichen, sind enorm: Zahlreiche Regulierungen und ungünstige wirtschaftliche Rahmenbedingungen erschweren die Maßnahmenplanung für die Energiewende in den Wohnungsbeständen. Eine praxisnahe Ausrichtung der Klimapolitik von Unternehmen ist daher ebenso nötig wie eine vorausschauende Förderpolitik seitens der öffentlichen Hand. Nur so kann eine ständige Umplanung bei Klimastrategien vermieden werden und die Wohnungsbranche zügig an den Klimazielen weiterarbeiten. Für den Strategieprozess der NHW setzt auch der Klimaplan Hessen wichtige Akzente: Wärmewende mit erneuerbaren Energien und Abwärme – in Kombination mit kommunaler Wärmeplanung sowie eine klimafreundliche Verkehrswende.
GRI 3-3 a.
GRI 3-3 b.
Treibhausgasemissionen gelten als die Hauptursache für den Klimawandel. Da in Deutschland rund 40 % der CO2-Emissionen auf den Gebäudesektor entfallen, nimmt Klimaschutz auf der Liste unserer wesentlichen Nachhaltigkeitsthemen Platz 1 ein. Bei allen Geschäftstätigkeiten der NHW – von der Bewirtschaftung unserer Wohnungsbestände über Neubauaktivitäten (graue Emissionen) bis hin zur Beratung bei der Stadtentwicklung spielt Klimaschutz eine Rolle.
Die Auswirkungen, die unser Unternehmen durch seine Geschäftstätigkeit auf Umwelt und Klima hat, sowie die Herausforderungen, die das Ergreifen von Klimaschutzmaßnahmen mit sich bringt, haben wir im Nachhaltigkeitsbericht 2022 detailliert auf vier Seiten beschrieben, auf die wir an dieser Stelle verweisen. Außerdem gehen wir im Kapitel zum ESG-Risikomanagement ausführlich auf Klimarisiken ein. An dieser Stelle ergänzen wir neue Erkenntnisse beziehungsweise Entwicklungen.
Wärmeversorgung macht in Deutschland mehr als 50 % des gesamten Endenergieverbrauchs aus und verursacht einen Großteil des CO2-Ausstoßes. Denn: Rund 80 % der Wärmenachfrage wird noch immer durch fossile Brennstoffe wie Gas und Öl gedeckt. Von den bundesweit rund 41 Millionen Haushalten heizt nahezu jeder zweite mit Gas und knapp jeder vierte mit Heizöl.
Mit dem novellierten Gebäudeenergiegesetz (GEG) – seit Anfang 2024 in Kraft – gestaltet die Bundesregierung den Einstieg in die Wärmewende: Heizen mit Erneuerbaren Energien soll zum Standard werden. Ebenfalls verabschiedet hat der Bundestag auch das Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze (Wärmeplanungsgesetz WPG). In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen die Wärmepläne bis Juni 2026 vorliegen, in Gemeinden mit weniger Einwohnern zwei Jahre später. Kleinere Gemeinden mit weniger als 10.000 Einwohnern können ein vereinfachtes Wärmeplanungsverfahren durchführen. Ziel des langfristig angelegten Prozesses ist es, bis 2045 eine weitgehend klimaneutrale Wärmeversorgung zu erzielen. Genutzt werden sollen zukünftig erneuerbare Energien oder Abwärme; es wird nicht das einzelne Gebäude betrachtet, sondern das ganze Quartier beziehungsweise der Stadtteil.
Auf Quartiersebene muss ebenfalls eine klimafreundliche Verkehrswende ansetzen: Denn die meisten Menschen steigen nach wie vor ins Auto, sobald sie ihre Wohnung verlassen haben. Damit einher gehen CO2-Emissionen, die durch Mobilitätskonzepte, die direkt im Quartier ansetzen, vermieden werden können.
Die Verwirklichung von Klimaneutralität in der Wohnungswirtschaft ist aus technischer Sicht grundsätzlich erreichbar, herausfordernd ist allerdings die Zeitschiene bis 2045. Und die größte Herausforderung sind die nicht ausreichenden Finanzierungsmittel, insbesondere in der sozialen Wohnungswirtschaft.
Das Finanzierungsdilemma der Klimaneutralität in der sozialen Wohnungswirtschaft
Die Hauptwärmeversorgungsarten der Zukunft sind Fernwärme und Wärmepumpen. Andere regenerative Erzeuger wie Solarthermie oder Holzfeuerungsanlagen können ergänzend eine Rolle spielen. Bei der Fernwärmeversorgung gilt es, diese seitens der Energiewirtschaft im Rahmen der Regierungsvorgaben zu defossilisieren. Das Meilensteinziel von 30 % regenerativen Anteilen in jedem Fernwärmenetz bis 2030 und bundesweit durchschnittlich 50 % erscheint hier angesichts der verbleibenden Zeiträume ambitioniert. Leistbar dürfte das grundsätzlich bei Fernwärmenetzen sein, die bereits einen Transformationsplan haben und bei denen auch die konkrete Umsetzung der schrittweisen Defossilisierung bereits in Planung und Ausführung ist. Das Gesetz zur kommunalen Wärmeplanung schafft erstmals verbindliche Meilensteinziele, aber auch Zeitvorgaben, bis zu denen Transformationspläne vorzuliegen haben. Letzteres jeweils spätestens ein halbes Jahr nach der Pflichtfertigstellung der Kommunalen Wärmepläne, also zum Jahreswechsel 2027 bzw. 2029. Energieversorger, die dann erst mit der konkreten Umsetzungsplanung des 30-%-Ziels bis 2030 starten, werden die Frist kaum halten können – Planungs- und Umsetzungsprozesse dauern in der Regel vier bis sechs Jahre.
Darüber hinaus sollen die Fernwärmenetze ausgebaut werden. Dies hat zur Folge, dass aus Sicht der Endkunden vor allem die Frage nach der Preisentwicklung der Fernwärme kritisch zu bewerten ist. Hier setzt sich die Wohnungswirtschaft für ein unabhängiges Transparenzregister ein, beispielsweise bei der Bundesnetzagentur, in dem sich die Endkunden über die Preiszusammensetzung informieren können. Schon in den letzten Jahren stiegen infolge der Energiekrise die Heizkosten für Fernwärme vielerorts deutlich. Eine Steigerung, die bei der Kernzielgruppe der Wohnungswirtschaft zu massiven Herausforderungen führt.
Wärmepumpen werden auch bei der Defossilisierung der Fernwärme eine tragende Rolle spielen. Vorbildliche Beispiele sind in Mannheim oder Wien zu finden.
Für die Bestände, deren Wärmeversorgung wir als Wohnungsunternehmen in eigener Verantwortung haben, ist die Wärmepumpe aktuell die einzige massentaugliche Wärmeversorgung. Dabei führt der Einbau einer Wärmepumpe nicht nur bei einer Berechnung nach Greenhouse-Gas-Protocol direkt zu Klimaneutralität, wenn sie mit eigenem Solartstrom bzw. Ökostrom versorgt wird. Sondern sie ist auch geeignet, um den Endenergiebedarf entscheidend zu reduzieren. Hierfür ist die so genannte Jahresarbeitszahl JAZ entscheidend. Eine JAZ von 3,0, wie sie im Rahmen der BEG-Förderung seit Anfang 2024 gefordert wird, bedeutet, aus einer Einheit Strom werden drei Einheiten Wärme. Im Umkehrschluss heißt das, der Endenergiebedarf eines gasversorgten Gebäudes reduziert sich bei Einsatz einer Wärmepumpe mit JAZ 3,0 um zwei Drittel.
Da die NHW bislang nur 21 % der Bestände an Fernwärme angeschlossen hat, planen wir bislang – abgesehen von einem noch nicht klar bezifferbaren Ausbaupotenzial der Fernwärme – alle anderen Objekte mit Wärmepumpen zu versorgen, soweit sie nicht bereits eine regenerative Wärmeversorgung aufweisen. Die Planung wird in Abgleich mit konkreten Fernwärmeausbaupotenzialen regelmäßig aktualisiert.
Beispielhafter Austauschpfad – beispielhafte Anlagenumstellungsquote
Da wie in der Klimastrategiefortschreibung 2022 gezeigt (siehe Nachhaltigkeitsbericht 2022), die Finanzmittel bis 2045 unter den aktuellen Rahmenbedingungen um den Faktor 5,5 zu gering sind, um Klimaneutralität zu erreichen, versucht die NHW in der aktuell laufenden Klimastrategiefortschreibung, die Ende 2024 dem Aufsichtsrat präsentiert werden soll, aufzuzeigen, wieweit sich das Delta verringern lässt, wenn wir von unserem ganzheitlichen Maßnahmenansatz in der Modernisierung abweichen. Vollständig schließen werden wir die Finanzierungslücke absehbar aber nicht können. Der Fokus für die Klimaschutzinvestitionen liegt auf der Defossilisierung der Wärmepumpen. Ein weiterer wichtiger Hebel liegt in der Heizanlagenfernüberwachung und -steuerung. Hierdurch lassen sich sowohl neue Anlagen als auch Bestandsanlagen optimiert betreiben, sodass Emissionen und Energie eingespart werden.
Für die meisten Wohnungsbauunternehmen ist der Engpass die Finanzierungsfrage – auch für die NHW trotz einer Eigenkapitelerhöhung für den Klimaschutz von zweihundert Millionen Euro. Dieser Betrag ermöglicht es uns, unsere Emissionen bis einschließlich 2027 weiterhin reduzieren zu können. Ab 2028 müssten wir (nach heutigem Stand) die Bestandsinvestitionen voraussichtlich zurückfahren, um unsere betriebswirtschaftliche Stabilität zu erhalten. Bei der Aufnahme von Fremdmitteln müssen die steigenden Zinsen in die Kalkulation einbezogen werden; zusätzlich erschwerten hohe Inflationsraten im Berichtsjahr Bau und Modernisierung.
Die NHW bewegt sich hier in einem besonderen Interessengeflecht, da sie in politischen Abhängigkeiten steht: Mieterhöhungen für die Refinanzierung notwendiger Investitionen in den Klimaschutz, zu denen wir gegenüber dem Land Hessen verpflichtet sind, stellen uns vor einen Zielkonflikt, da wir als Landesgesellschaft ebenfalls sozialverträgliche Mieten anbieten müssen.
GRI 3-3 d.
Richtlinien und Verpflichtungen (GRI 3-3 c.) zum Klimaschutz befinden sich im Kapitel zu den allgemeinen Angaben unter GRI 2-23.
Zahlreiche Vorgaben des Landes Hessen, der Bundesregierung und der EU bestimmen, wie wir unsere Klimaschutzstrategie ausgestalten. Beim Strategieprozess zur Fortschreibung unserer Nachhaltigkeitsstrategie im Berichtsjahr kristallisierte sich darum rasch unser Fokusziel heraus: Vom Beginn des Jahres 2023 bis zum Ende des Jahres 2025 wollen wir eine Reduktion der CO2-Emissionen um 10 % erreicht haben. Denn unsere Klimastrategie muss den Beitrag sicherstellen, den die NHW zur Einhaltung des 1,5°C-Ziels leistet; deshalb geht es vor allem um die Vermeidung und Verringerung von THG-Emissionen.
Bis 2045 ist die NHW ordnungsrechtlich verpflichtet, ihren gesamten Wohnungsbestand klimaneutral zu entwickeln, und zwar mit möglichst geringen Belastungen für die mietenden Haushalte – bei gleichzeitiger Bereitstellung eines ganzjährig behaglichen Raumklimas. Das erfordert ein durchdachtes wohnungswirtschaftliches Portfoliomanagement und tragbare Investitionsentscheidungen. Unser Fokus: Versorgung der Gebäude mit regenerativen Energien, um den CO2-Ausstoß signifikant zu senken.
Die wichtigsten Bausteine unseres Maßnahmenkataloges sind daher die Defossilisierung von Wärmeversorgung und Warmwasserbereitstellung, der Einsatz von erneuerbaren Energien und die Steigerung der Energieeffizienz durch den Einsatz von Wärmepumpen und optimierten Betrieb der Heizungsanlagen.
Ziele (strategisch / operativ) | Maßnahmen + Meilensteine | Zeithorizont / Zielstatus |
| Reduktion der CO2-Emissionen um 10 % | Defossilisierung der Wärmeversorgung; Dämmung obere Geschossdecke und Kellerdecke, bei Bedarf Vergrößerung der Heizkörper und Verstärkung des Stromanschlusses | 01.01.23 bis 31.12.25 |
| Vorbereitung auf CSRD E1 (THG-Emissionen und Reduktionspfade); Bundesklimaschutzgesetz; Zielvereinbarung Land Hessen; Geplante EPBD- und GEG-Novellierung | Weiterführung der CO2-Reduzierung durch adaptierte Modernisierungsprogramme | Fortlaufend |
| Vorbereitung auf CSRD E1 (THG-Emissionen und Reduktionspfade); Bundesklimaschutzgesetz; Zielvereinbarung Land Hessen; Geplante EPBD- und GEG-Novellierung | Fortschreibung Klimastrategie und Weiterführung Klimacontrolling | Bis Ende 2024 und dann zweijährlich wiederkehrend |
| Vorbereitung auf CSRD E1 (THG-Emissionen und Reduktionspfade); Bundesklimaschutzgesetz; Geplante EPBD- und GEG-Novellierung | 100 % regenerative Wärme-Versorgung oder Fernwärme im Neubau | Fortlaufend |
Potenzial zur Senkung des CO2-Ausstoßes bietet grundsätzlich der Anschluss an die Wärmenetze der Kommunen. Um die Dekarbonisierung der Wärme in Städten und Quartieren zu verwirklichen, kommt deshalb der kommunalen Wärmeplanung eine Schlüsselrolle zu. Denn die Immobilienbranche braucht die Energieversorgungsunternehmen, da ökologisch produzierte Fernwärme einen wichtigen Beitrag zur Klimaneutralität leistet. Kompakt bebaute Gebiete mit einer hohen Dichte an Wärmebedarf eignen sich gut für Wärmenetze, die folgenden Vorteil haben: Sie können verschiedene Energiequellen kombinieren. Die Fernwärme ist entscheidend, um die Klimaziele zu erreichen – dafür muss sie allerdings nachhaltig sein, also durch regenerative Energieträger wie Großwärmepumpen und Geothermie gespeist werden. Auch die Nutzung nachhaltiger Rohstoffe wie Holzpellets oder Biogas ist möglich. Unterstützung beim Umbau der Energieversorgung bietet die NHW-Marke ProjektStadt: Die Stadtentwicklungsexperten beraten bei der Strukturierung des Prozesses, helfen bei der Erstellung des Wärmeplans bis hin zum Fördermittelmanagement. Ein Beispiel der ProjektStadt: ein ganzheitliches energetisches Quartierskonzept für die Ortsgemeinde Holzappel im Lahn-Dill-Kreis.
Was die Versorgung unserer Bestände durch Fernwärme betrifft, ist es entscheidend, frühzeitig in die Planungen der Kommunen und der Energieversorgungsunternehmen (EVUs) einbezogen zu sein. Darum treten wir mit ihnen in einen aktiven Dialog. Unser Ziel ist es, Planungssicherheit für unsere Bestandsentwicklung und der lokalen Energieversorgung zu erreichen: Darüber hinaus werden wir unsere Erkenntnisse in die IW.2050 und zum GdW spiegeln, um sie auf die politische Entscheidungsebene zurückzuspielen.
Für die Wohnungsunternehmen ist es entscheidend, von ihren Energieversorgern Details über die die Perspektiven hinsichtlich der CO2-Entwicklung der Netze, der Erreichung gesetzlicher Meilensteine und Kostenentwicklung zu erfahren. Eine erfolgreiche Netzausbau- und Defossilisierungsplanung muss im Einklang stehen mit den Portfolioentwicklungen der Wohnungsbestandshalter.
Bei der NHW wurde deshalb das Technische Qualitätsmanagement als Stabsstelle bei der Technischen Geschäftsführerin personell neu aufgestellt, um diese Abstimmungsaufgabe federführend zu übernehmen. So behalten wir die Anfragen und Vorgehensweisen verschiedener Kommunen und EVUs im Blick. Als Flächenbestandshalterin in rund 113 hessischen Kommunen besteht für die NHW die Herausforderung vor allem in der Vielzahl der unterschiedlichen Fernwärme-Vertragspartner. Allein in Kommunen, in denen wir mehr als 500 Wohneinheiten haben, sind hier Gespräche mit 17 Marktpartnern zu führen.
Um die ambitionierten Klimaschutzziele der Bundesregierung zu erreichen, muss der Gebäudebestand der NHW bis 2045 klimaneutral versorgt sein. Für die Wohnungswirtschaft ist dies ein relativ kurzer Zeitraum, da sie eine Branche mit gebundener Infrastruktur ist, die üblicherweise 40-Jahres-Zyklen hat. Die Modernisierung der Bestände bleibt bei den am dringendsten modernisierungsbedürftigen Gebäuden ein Thema. Auch die an die Fernwärme angeschlossenen Objekte, müssen i.d.R. niedertemperaturfähig werden. Eine Lösung, für einen Teil des Bestandes, der weiterhin auch eine umfassende Hüllertüchtigung benötigt und zudem bestimmte bauliche Herausforderungen erfüllt, kann die serielle Modernisierung sein. Bei diesem Verfahren handelt es sich um eine innovative Bauweise, die auf digitalisierten und standardisierten Prozessen beruht. Ziel ist es, die Realisierungszeiträume vor Ort zu minimieren. Dafür steigt der Aufwand in der Planungsphase. Mittelfristig soll diese Modernisierungsform auch kostengünstiger als konventionelle Modernisierung sein. Da dies heute noch nicht der Fall ist, wird die serielle Modernisierung aktuell gefördert.
Dabei werden großformatige, im Werk vorgefertigte Fassadenelemente objektspezifisch zugeschnitten. Die Module basieren beispielsweise auf einem Rahmen, der aus dem nachwachsenden Rohstoff Holz besteht. Ziel ist die deutliche Verbesserung des Energiestandards und eine kurze Ausführung von einigen Wochen. Jedes Modul passt auf einen Lkw; Fenster, Türen, Leitungen und Lüftungstechnik sind vorinstalliert. Für die Fertigung werden die zu modernisierenden Gebäude zunächst mit einem 3D-Scanner „abgetastet“: Dadurch lassen sich sämtliche Unebenheiten in der Fassade erfassen, damit die Bauteile passgenau gefertigt werden können.
Um das Verhältnis von eingesetzten finanziellen Mitteln zu eingespartem CO2 zu optimieren, werden die im Gebäudeinneren durchgeführten Maßnahmen auf ein Minimum reduziert. Der Schwerpunkt liegt auf der Verbesserung der Gebäude-Energiebilanz, also der CO2-Einsparung durch Wärmedämmung sowie dem Austausch fossiler durch regenerative Energieträger bei der Wärmeversorgung.
Ein Pilotprojekt soll 2024 umgesetzt werden; dabei handelt es sich um vier Gebäude der NHW in Maintal-Bischofsheim. Rund 40 Modernisierungsprojekte führt die NHW jährlich durch; erste Erfahrungen mit einer seriellen Aufstockung gab es bereits in der Fritz-Kissel-Siedlung mit vorgefertigten Raummodulen. Weitere Erfahrung mit vorgefertigten Modulen sammelt die NHW aktuell ebenfalls am Standort in Maintal-Bischofsheim. Bereits Ende 2023 wurde dort die gasbasierte Energieversorgung mit vorkonfektionierten Containern der Firma Daikin gekoppelt. In den gestalterisch hochwertigen Gehäusen sind alle Komponenten der zukünftigen Wärmepumpenversorgung im Werk vorinstalliert. Der Vorteil: so werden mögliche Probleme des konventionellen Vor-Ort-Einbaus vermieden. Die Versorgung ist auf den nachfolgenden Modernisierungsstandard ausgelegt. Die Bestands-Gas-Kessel dienen nur noch als Spitzenbedarfsabsicherung.
Dort, wo wir noch konventionelle Hüllertüchtigungen durchführen gilt unser seit 2019 festgelegter Hüllstandard:
Im Folgejahr 2024 wird auch dieser Hüllstandard hinsichtlich Kostenminimierungspotenzialen geprüft.
Für weitere Details sowohl zum energetischen Modernisieren als auch zum energieeffizienten Bauen verweisen wir auf den entsprechenden Abschnitt in unseren Nachhaltigkeitsbericht 2022.
In den kommenden Jahren entstehen in der Markwaldsiedlung im hessischen Erlensee 179 neue Wohnungen; damit gehört das Quartier zu den größten Neubauprojekten der NHW. Da auch denkmalgeschützte Bestandsgebäude zu sanieren sind, die außen aber nicht gedämmt werden dürfen, soll der damit verbundene höhere Heizbedarf durch die Nutzung regenerativer und kostengünstiger Heizformen ausgeglichen werden. Deshalb kommt ein innovatives Energiekonzept zum Tragen, bei dem das sogenannte kalte Nahwärmenetz die Rolle der Wärmeverteilung übernimmt: Bei „kalter Nahwärme“ wird das (warme) Abwasser über Wärmetauscher an die Gebäude weitergeleitet; diese Technologie ist in der Markwaldsiedlung anwendbar, da die dortige Kanalisation zur NHW gehört. Im Zuge der Sanierung werden die Leitungen für Abwasser und (kälteres) Regenwasser getrennt. Dadurch lässt sich die Abwassertemperatur auch im Winter konstant bei rund 20 Grad Celsius halten. Zur Deckung der Spitzenlast wird zusätzlich eine zentrale Luft-Wärmepumpe installiert; außerdem sind Sonden zur Nutzung von Erdwärme geplant.
Mit dem Schönhof-Viertel, Hessens größtem Wohnungsbauprojekt, entwickelt NHW gemeinsam mit Instone Real Estate ein neues Frankfurter Stadtquartier. Von den insgesamt 2.000 Wohnungen realisiert die NHW rund 1.300 Wohnungen, 606 davon gefördert, das entspricht einer Förderquote von 47 %. Außerdem entstehen auf dem Areal ein Hybrid-Gebäude mit Grundschule, Sporthalle und Wohnungen, fünf Kitas sowie Einzelhandels- und Gewerbeflächen. Zentrum des neuen Viertels ist der Quartiersplatz, der die Wohnquartiere im Osten und im Westen verbindet. Eine 28.000 Quadratmeter große Parkanlage wird sich künftig wie ein grünes Band inmitten der Bebauung durch das ganze Quartier ziehen. Für das Schönhof-Viertel wird eine Quartierszertifizierung der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) in Gold angestrebt.
Mobilität beginnt an der Haustür, deshalb müssen genau dort Verkehrskonzepte ansetzen; in Städten nimmt dabei das Quartier eine zentrale Rolle ein. Bei der Quartiersentwicklung baut die NHW ihr Angebot an klimafreundlichen Fortbewegungsmitteln schrittweise aus. Damit will sie Emissionen senken, die durch die Mobilität der Anwohnerschaft entstehen. Unser Mobilitätskonzept stützt sich auf zwei Säulen: zum einen E-Lastenrad-Sharing, zum anderen Ladeinfrastruktur für Elektro-Autos sowie das E-Carsharing.
Die NHW richtet deshalb Car- und Bike-Sharing-Stationen mit E-Lastenrädern ein, falls noch nicht vorhanden. Hierfür bestehen Rahmenverträge (mit stadtmobil bzw. ab 2024 mit book-n-drive für Car-Sharing und sigo green für Bike-Sharing), die ein konzernweit einheitliches Vorgehen sicherstellen. Weitere sinnvolle Maßnahmen zur Förderung des Radverkehrs sind die Errichtung wettergeschützter Fahrradboxen sowie die Installation von Servicestationen für Fahrräder. Viele Projekte sind noch in der Erprobungsphase und bedürfen einer Evaluation; in der ganzen Thematik besteht eine hohe Dynamik.
Aufgrund der Größe und der Anschaffungskosten eines E-Lastenrads ist die Ausleihe dieses Verkehrsmittels für viele Mietparteien interessant. Der Branchenverband GdW bescheinigt dem E-Lastenrad in der Zukunft eine steigende Beliebtheit. Auch Carsharing-Angebote helfen, Wohngebiete autoärmer zu machen und tragen so zu einem lebenswerteren Wohnumfeld bei. Ein Carsharing-Fahrzeug ersetzt laut Carsharing-Bundesverband acht bis 20 private Autos. Grundsätzlich ist die E-Mobilität ein wichtiger Baustein der Energiewende. Die Elektrifizierung der Mobilität kann aber nur durch einen Ausbau der Ladeinfrastruktur gelingen. Die NHW will darum Lademöglichkeiten für ihre Mieterhaushalte schaffen:
Auf dem Weg zum klimaneutralen Quartier ist die Ladeinfrastruktur von großer Bedeutung, denn 80 bis 90 % aller Ladevorgänge für E-Autos finden heutzutage zu Hause statt. Wohnungsgesellschaften stehen hier vor einer Herausforderung, denn Stellplatzmietende haben inzwischen gesetzlich einen Anspruch auf Ladeinfrastruktur.
Ebenso bestehen Rahmenverträge für die Installation und den Betrieb von Elektroladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge. Im Jahr 2022 startete die NHW eine großflächige und auf mehrere Jahre angelegte Kooperation mit dem Dienstleister Süwag Energie AG. Inzwischen gibt es Ladesäulen in Frankfurt, Darmstadt und Oberursel; weitere Standorte sind in Planung. Die neue Ladeinfrastruktur soll vorrangig in Bestandsquartieren sowie im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen ausgebaut werden. Dort steht sie dann den Nutzern von Elektroautos an den Wohngebäuden der NHW zur Verfügung. Dank der Süwag2GO Charge-App profitieren Mieterinnen und Mieter der NHW zusätzlich von einem vergünstigten Autostrom-Tarif. Im Rahmen eines Förderprogramms des Landes hat Hessens größtes Wohnungsunternehmen bereits in mehreren Pilotquartieren Ladeinfrastruktur für Elektromobilität installiert – unter anderem in Wiesbaden, Frankfurt und Kelsterbach.
Anfang 2024 hat die Tochtergesellschaft der NHW, die Medien-Energie-Technik GmbH (MET), einen Vertrag mit dem kommunalen Unternehmen EAM aus Kassel abgeschlossen. Das Pilotprojekt: Aufbau und Betrieb von E‑Ladestationen an einem Wohngebäude-Pilotstandort in Baunatal. Ziel ist es, einen Standard zu etablieren, um diesen hessenweit auf etwa 7.400 Liegenschaften der NHW auszurollen. Wir wollen Mietparteien in Mehrfamilienhäusern einen unkomplizierten und attraktiven Zugang zu Ladeinfrastruktur ermöglichen. Neben den Wallboxen, die den Stellplätzen direkt zugeordnet sind, soll es auch Schnellladestationen geben, die zur öffentlichen Nutzung bereitstehen.
Zusammen mit dem hubitation-Finalisten DirectCharge GmbH will die NHW den Miethaushalten ein Ladeangebot mit grünem Strom anbieten. Dabei wird mittels einer PV-Anlage auf dem Dach produzierter Strom direkt vor Ort in die Ladeinfrastruktur eingespeist. Er ist nicht nur grün, sondern auch kostengünstig. Abgerechnet wird per App. Ein erster Testlauf soll 2024 als Pilotprojekt im Frankfurter Stadtteil Unterliederbach stattfinden.
In unseren Wohnquartieren standen unserer Mieterschaft im Berichtsjahr folgende klimaschonende Infrastruktur zur Verfügung:
Der GdW Branchenverband merkt in seinen Branchenbericht „Wohntrends 2040“ an, dass das Strom- und Energiesparen eine Gemeinschaftsaufgabe von Vermietenden und Mietenden ist: Verhaltensänderungen können den Energieverbrauch weiter reduzieren. Je besser der technische Zustand des Gebäudes, desto größer ist der Nutzereinfluss auf den realen Verbrauch. „Hilfreich ist dafür ein Monitoring der Verbräuche (…) etwa in Form von geeigneten Verbrauchsinformationen (…) und gezielte Maßnahmen zur Förderung von Eigeninitiativen“, lautet es im Branchenbericht.
Eine Herausforderung sind allerdings die großen Unterschiede im Wärmeempfinden und den Temperaturbedarfen der einzelnen Mietparteien, vor allem wenn sie in einem gemeinsamen Wärmesystem verbunden sind: Dann haben individuelle Verhaltensweisen in gewissem Ausmaß auch Auswirkungen auf Verbräuche und Kosten anderer Wohnparteien. Die vom GdW angemahnte Sensibilisierung verfolgt die NHW bereits seit vielen Jahren. Sie fördert ein verantwortungsvolles Heiz- und Lüftungsverhalten sowie eine effiziente Stromnutzung ihrer Mieterschaft, und zwar gemeinsam mit Partnerinstitutionen: Die freiwillige Energiesparberatung ist kostenlos und zeigt eine signifikante Wirkung; Details dazu im Nachhaltigkeitsbericht 2022. Das Projekt wurde 2023 fortgesetzt – insgesamt führte die NHW seit 2014 800 Beratungen durch.
Was die Digitalisierung betrifft, so haben die NHW und die PAUL Tech AG gemeinsam den Bestand in der Frankfurter Heimatsiedlung digitalisiert, um die Energieeffizienz zu steigern: In einem ersten Schritt ging es um die Optimierung des Warmwassersystems. Das Anschlussprojekt mit rund 1.200 Wohneinheiten, das im Berichtsjahr besiegelt wurde, soll die Einsparpotenziale aus dem Heizungsnetz heben. Das Regelsystem optimiert mittels smarter Technologie den Volumenstrom und sorgt so digital für einen hydraulischen Abgleich. Das Ergebnis: Energie wird gespart, der CO2‑Ausstoß sinkt und Nebenkosten für die Bewohner verringern sich.
Der Ausbau der Photovoltaik auf eigenen Liegenschaften treiben wir voran; Solarstrom wird dann lokal gewonnen und direkt vor Ortverbraucht. Insgesamt betrieb die NHW-Tochter MET im Berichtsjahr 37 Photovoltaik-Anlagen mit einer Gesamtkapazität von 892 kWp; dabei erzeugten die 21 Volleinspeiseanlagen rund 332.000 kWh Strom. Hintergrund: PV-Anlagen werden zunehmend auch als Bestandteil von Wärmeanlagen errichtet (also nicht mehr als Volleinspeiser). Der Bezug von Strom für die Geschäftsgebäude und den Allgemeinverbrauch des Wohnungsbestands erfolgt nahezu ausschließlich (zu 99 %) aus regenerativen Energien.
Die Kompensation von CO2-Emissionen war für uns ein wichtiges Werkzeug, um Zeit für den langfristigen Hebel der Bestandsmodernisierung zu gewinnen. Da wir die entsprechenden Kompensationszertifikate in Eigenregie erwarben, hatten wir mehr Einfluss auf die Qualität der Kompensationsprojekte. Aufgrund der wirtschaftlich verschlechterten Rahmenbedingungen haben wir uns in 2023 entschieden, die Geldmittel doch direkt der Bestandsentwicklung zukommen zu lassen. Wir haben in 3 Jahren 180.000 t CO2-Äquivalente insgesamt kompensiert. Hierfür haben wir insgesamt rund 670.000 Euro in hochwertige Projekte, wie Solarkocher, Brunneninstandsetzung und Biogasanlagen investiert.
Mehr Details zu den Aspekten Ökostrom und Kompensation finden sich in unserem Nachhaltigkeitsbericht 2022.
Für die Ende 2024 startende Modernisierung des in den 1950ern errichteten Firmensitzes der Nassauischen Heimstätte am Frankfurter Schaumainkai gibt es zwei zentrale Ziele: erstens eine möglichst CO2-neutrale Energieversorgung für Strom, Heizung und Kühlung, zweitens ein flexibel nutzbares Raumangebot mit barrierefreiem Zugang. Um mehr Bürofläche zu erhalten, sollen der Mittel- und Gartentrakt des Gebäudes um ein Geschoss aufgestockt werden.
Während die beiden Frankfurter Geschäftsgebäude am Untermainkai und in der Hofstraße bereits klimafreundlich mit Fernwärme versorgt werden, sucht die NHW für den Schaumainkai nach einem smarten CO2-neutralen Energie-Mix: Um am Konzernsitz Klimaneutralität zu erreichen, werden dazu verschiedene Ansätze kombiniert. Dazu gehören eine ökologische Dämmung in Kombination mit Photovoltaikanlagen auf Teilen des Dachs und der Fassade. Ergänzend dazu soll über eine Wärmepumpe und Sonden verfügbare Erdwärme (Geothermie) erschlossen werden.
Im Berichtsjahr beendete die NHW die Zusammenarbeit mit einem Unternehmens-Carsharing-Anbieter; im September 2023 kehrte sie zur Eigenverwaltung des Leih-Pools für Mitarbeitende zurück. Nach Analyse des Nutzungsverhaltens konnte die Flotte von zuletzt 29 vorgehaltenen Fahrzeugen auf 19 Fahrzeuge an zehn Standorten verkleinert werden. Da die Firmenfahrzeuge weiterhin möglichst klimafreundlich betrieben werden sollen, entschied sich die NHW für Toyota Hybrid- und Elektromodelle, die sie für drei Jahre least. Eine neue Buchungssoftware ersetzt die bisher genutzte App. Auch wenn der Fuhrpark noch nicht komplett klimaneutral fährt, wird sich der CO2-Fußabdruck gegenüber dem bisherigen Modell leicht von 13,87 Tonnen pro 10.000 Kilometer Fahrleistung auf 13,75 Tonnen CO2 verringern.
Außerdem fördert die NHW den Radverkehr: Das Unternehmen verfügt über eine Dienstradflotte mit elf Elektro- Lastenrädern (Pedelecs) an insgesamt sieben Standorten. Das Gebäudemanagement kann damit Material und Werkzeug CO2-neutral zu den Liegenschaften befördern. Darüber hinaus gibt es das Dienstrad-Leasing, für das das Unternehmen die Versicherungskosten übernimmt. 2023 nutzten 52 (2022: 43) Beschäftigte dieses Angebot. Der ADFC zeichnete die NHW dafür als „Fahrradfreundlichen Arbeitgeber“ mit dem Zertifikat in Bronze aus, das noch bis Herbst 2023 gültig war.
Die DB Fernverkehr AG bescheinigte uns für das Berichtsjahr, dass die rund 430.000 Personenkilometer, die NHW-Mitarbeitende im Rahmen des Geschäftskundenprogramms mit der Deutschen Bahn zurückgelegt haben, klimaneutral erfolgten. (Die Züge des DB Nah- und Fernverkehrs fahren mit 100 % Ökostrom. Direkte Emissionen werden durch den Einsatz erneuerbarer Energien vermieden. Sämtliche indirekten Emissionen sowie die im Nahverkehr anfallenden Dieselanteile werden zu 100 % kompensiert.)
Neben der Koordination innerhalb der IW.2050 ist ein weiterer wichtiger Multiplikator der unternehmensinterne Startup-Accelerator hubitation. NHW scoutet unter dieser Marke das ganze Jahr hindurch die Startup-Szene, um Kooperationen auf den Weg zu bringen – auch im Sinne neuer Ertragsmöglichkeiten für die Unternehmensgruppe. Junge Firmen können sich mit ihren Projektideen auch für die „hubitation finals“ bewerben, einen Wettbewerb, bei dem jährlich auf der Immobilienfachmesse Expo Real die besten Ideen gekürt werden. Im Berichtsjahr ging es vor allem um innovatives Know-how rund um Energieeffizienz und Nachhaltigkeit.
Inzwischen ist rund um den Startup-Wettbewerb ein Netzwerk herangewachsen: Dieses hubitation-Netzwerk liefert zum einen wertvolle Impulse für die NHW. Zum anderen wirkt es dank der Einbeziehung von Partnerunternehmen aus der Wohnungswirtschaft sowie des Bundesverbands GdW auch in die Branche hinein. Die Wohnungsgesellschaften profitieren davon, weil sie sich aktiv mit innovativen Lösungen für das gesamte Spektrum des Geschäftsprozesses auseinandersetzen, die für die Bewältigung künftiger Herausforderungen entscheidend sind.
GRI 3-3 e.
Um die Wirksamkeit der von uns ergriffenen Maßnahmen zum Klimaschutz, dem ranghöchsten Thema, zu kontrollieren, ermitteln wir zahlreiche Indikatoren:
All diese Kennzahlen finden sich in der Kennzahlentabelle im Abschnitt zum Klimaschutz.
Bei der Treibhausgasbilanzierung verwenden wir den Konsolidierungsansatz der finanziellen Kontrolle; dieser verortet einen Großteil der Emissionen in der direkten Verantwortung der Unternehmensgruppe. Vor allem bilanziert die NHW als Eigentümerin auch die Treibhausgasemissionen aus der Wärmeerzeugung der Wohneinheiten als eigene Emissionen – mit über 95 % der größte Anteil der Gesamtemissionen.
Wir bilanzieren die Treibhausgasemissionen aus der Beheizung des Wohnungsbestands in Scope 1 und 2 – unabhängig davon, ob die Heizanlagen von unserem Tochterunternehmen MET, der Unternehmensgruppe oder der Mieterschaft betrieben werden. Das heißt, dass ebenfalls die Verbräuche der nicht zentral beheizten Wohneinheiten eingeschlossen sind. Scope 1 enthält zusätzlich die Emissionen aus unserem Fuhrpark. Scope 2 umfasst auch die Emissionen aus dem Strombezug für unsere Geschäftsgebäude, dem Neubau und dem Allgemeinstromanteil des Gebäudebestands. Einzig der individuelle Strombedarf der einzelnen Miethaushalte taucht nicht in unserer Treibhausgasbilanz auf.
In Scope 3 bilanzieren wir zusätzlich diejenigen Treibhausgasemissionen, die bei Erzeugung, Transport und Verteilung der von uns genutzten Energieträger anfallen; dazu zählen beispielsweise auch die Treibstoffe für unseren Fuhrpark. Zusätzlich erheben und berichten wir in Scope 3 die Emissionen aus Geschäftsreisen unseres Personals.
Die Berechnungen von Treibhausgasemissionen für diesen Bericht beruhen auf dem Globalen Emissions-Modell integrierter Systeme (GEMIS) des Darmstädter Internationalen Instituts für Nachhaltigkeitsanalysen und -strategien (IINAS). Die Emissionsfaktoren berücksichtigen neben Kohlendioxid als vorrangige Emissionsquelle zudem Methan und Lachgas. Weitere Treibhausgase können vernachlässigt werden, ohne die Genauigkeit der Ergebnisse zu beeinträchtigen, da unsere Treibhausgasemissionen hauptsächlich durch die Verbrennung fossiler Energieträger entstehen.
Die Emissionswerte für das Jahr 2023 berechneten wir anhand der folgenden Emissionsfaktoren:
Energieträger 1) | Gramm CO2-Äquivalente pro Kilowattstunde (g CO2e / kWh) |
|---|---|
| Strom (konventioneller Tarif), market-based | 439,00 |
| Strom (Ökostromtarif), market-based | 19,54 |
| Strom, location-based 2) | 439,00 |
| Erdgas | 230,43 |
| Heizöl | 319,52 |
| Diesel | 292,18 |
| Benzin | 297,95 |
| Fernwärme | 204,04 |
Die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt (NHW) hat 2023 den Deutschen Nachhaltigkeitspreis für Unternehmen (DNP) in den Kategorien Immobilienwirtschaft und Bauträger gewonnen. NHW ist das erste Unternehmen, das in zwei Kategorien gewann und der DNP einer der ranghöchsten Preise, den man in Deutschland für nachhaltiges Wirtschaften erhalten kann. Die Stiftung Deutscher Nachhaltigkeitspreis prämiert damit wegweisende Beiträge zur Transformation in eine nachhaltige Zukunft; der DNP umfasst 100 Branchen. Die Jury begründete die Auszeichnung mit den Klimaschutzanstrengungen und dem gesellschaftlichen Beitrag, den die NHW leistet.
Das Neubauprojekt GustavsHof in Offenbach wurde in der Kategorie „Wohnbau“ mit dem DMK Award für nachhaltiges Bauen ausgezeichnet. Der GustavsHof umfasst 70 Wohneinheiten in sechs drei- bis fünfgeschossigen Gebäuden und wurde im KfW-Effizienzhaus 55 Standard ausgeführt. Differenzierte Wohnungsgrößen zwischen 39 und 105 Quadratmeter bieten vor allem für Familien kostengünstigen Wohnraum in der Innenstadt. Die Grundrisslösungen, darunter zweigeschossige Wohneinheiten, teilweise geschickt durch einen Laubengang erschlossen, sind laut Jury eine zeitgemäße typologische Antwort hin zu einem verdichteten Wohnen. Die verschiedenen Wohntypologien führen zu gemischten sozialen Lebensräumen, die den unterschiedlichen Lebenssituationen gut angepasst werden können. Zu den Nachhaltigkeitsmerkmalen gehören das massive Ziegelmauerwerk, minimierter Technikeinsatz und ein innovatives Mobilitäts- und Stellplatzkonzept. Die Versorgung mit Fernwärme und die Nachrüstung von PV-Anlagen sorgen für eine innovative Betriebsenergie. Der DMK Award ist bereits die zweite Auszeichnung für den GustavsHof, der bereits das Qualitätssiegel „Nachhaltiger Wohnungsbau“ erhalten hat.
GRI 3-3 f.
Wie viele andere Wohnungsunternehmen auch, ziehen wir für unseren Strategieprozess fortlaufend aktuelle Studien heran. Um dem vieldimensionalen Thema Klimaschutz gerecht zu werden, ist eine Auswertung verschiedener Quellen entscheidend:
Mit den „Wohntrends 2040“ legte der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen im Berichtsjahr erneut eine umfassende Zukunftsstudie vor, darin: Entwicklungen und Trends für die Wohnungswirtschaft in Deutschland.
Die GdW-Studie zeigt: Hohe Energiepreise und damit höhere Wohnkosten bleiben in den kommenden Jahren eine große Herausforderung für viele Mieterhaushalte in Deutschland. Viele möchten künftig sparsamer wohnen und dabei zunehmend digitale Technik im Gebäude nutzen. Zugleich gewinnt Nachhaltigkeit auch innerhalb der Mieterschaft an Bedeutung: 58 % halten Klimaneutralität für die größte Herausforderung der Menschheit in den nächsten Jahren. 61 % geben an, dass ihnen klimabewusstes Verhalten sehr wichtig sei. Ebenfalls 61 % legen Wert darauf, dass sich Vermietende der Nachhaltigkeit widmen. Entsprechend offen sind die Mieterhaushalte für neue Mobilitätsformen: 14 % haben schon ein E-Bike, 27 % planen die Anschaffung innerhalb der nächsten zwei Jahre. Fast jeder Fünfte hätte Interesse an einem Sharing-Angebot für E-Lastenräder.
Prägend für die Fortschreibung unserer Klimastrategie ist der 2023 verabschiedete neue „Klimaplan Hessen – Auf dem Weg zur Klimaneutralität“. Einbezogen haben wir die vom Land Hessen identifizierten Handlungsfelder, in denen es um die kommunale Wärmeplanung, um die Wärmewende mit erneuerbaren Energien sowie Abwärme und die klimafreundliche Verkehrswende geht.
Darüber hinaus stützen wir uns auf die Handlungsempfehlungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in seiner Schrift „Klimaangepasste Gebäude und Liegenschaften“, die den Bogen spannt von Klimaszenarien über den Einfluss des Bauwesens bis hin zu einem detaillierten Bauteilkatalog.
Um weitere Energieeffizienzpotenziale zu heben, orientieren wir uns an der Studie „Klimaneutraler Gebäudebestand 2050“ des Umweltbundesamtes. Diese untersucht, wie der Gebäudebestand in Deutschland bis zum Jahr 2050 in einen nahezu klimaneutralen Zustand überführt werden kann. Es werden Konzepte und verfügbare Techniken aufgezeigt und Kosten der energetischen Modernisierung beziffert.
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