Handlungsfelder
HF 1 Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement/ Energetische und soziale Quartiersentwicklung
HF 2 Nachhaltigkeit in Bau und Betrieb
GRI-Standards
GRI 3-3 |Management des wesentlichen Themas
GRI 3-3 | Eigene Kennzahlen
GRI 2-29: Ansatz für die Einbindung von Stakeholdern
Durch unsere erschwinglichen Mieten sowie verschiedenen Sozialleistungen, die über die bloße Vermietung hinausgehen, spielt die soziale Wohnungswirtschaft eine entscheidende Rolle bei der Förderung des Gemeinwohls, der sozialen Kohäsion und des Friedens in Deutschland. Zudem berücksichtigen wir in unseren Planungen für Neubau und Sanierungen den demografischen Wandel sowie die Bedürfnisse hinsichtlich Wohnqualität und ökologischer Nachhaltigkeit. Unter dem Aspekt des sozialverträglichen Wohnens fallen auch Initiativen, die Schutz vor Diskriminierung oder auch klimatischen Extremen bieten.
Um sozialverträgliches Wohnen bei der NHW umfassend beurteilen zu können, muss es im Zusammenhang mit folgenden drei Kapiteln gesehen werden: Klimaanpassung, Diversität, Gleichberechtigung und Inklusion sowie Kommunikation und gesellschaftliches Engagement.
GRI 3-3 a.
GRI 3-3 b.
Unser Unternehmen wird aufgrund seiner Verantwortung gegenüber der Gesellschaft als ein Pfeiler des Gemeinwohls betrachtet. Dies ermöglicht uns, einen positiven Einfluss auf die Gesellschaft auszuüben, etwa durch unsere Preisgestaltung: Im Einklang mit unserem gesellschaftlichen Auftrag sorgen wir dafür, dass die Mieten auf einem sozial akzeptablen Niveau bleiben. Dadurch tragen wir zur Entspannung des Mietniveaus in den Städten und Gemeinden bei. Besonders achten wir auf die effiziente Nutzung von Wohnflächen. Durch die Bereitstellung von kleinen, aber optimal konzipierten Wohnungen unterstützen wir das Konzept des suffizienten Wohnens – das Leben auf genügend großem Raum. Dennoch wird der Beitrag, den wir zur Gesellschaft leisten, unserer Meinung nach häufig unterschätzt. Trotz des eindeutigen Nutzens für das Gemeinwohl sehen wir uns mit Kürzungen bei Fördermitteln konfrontiert; weitere Einzelheiten hierzu finden sich im Kapitel über Klimaschutz. Ein Problem stellt die nur begrenzte Flexibilität unseres Wohnungsbestands im Hinblick auf den demografischen Wandel dar. Nicht jedes Gebäude lässt sich ohne Barrieren oder zumindest barrierearm gestalten. Die Mehrheit unserer Wohnungen ist aktuell nicht barrierefrei zugänglich, da etwa 90 % einen Halbgeschossversatz aufweisen, so dass selbst ein kostenintensiver Anbau von Aufzügen ans Treppenhaus nur auf die Zwischengeschosse führen würde. Diese eingeschränkte Flexibilität ermöglicht bei der Vertikalerschließung der Bestandsgebäude zumeist keine Barrierearmut mit vertretbarem Aufbau. Bei Bedarfen der Mieter können wir uns somit oftmals nur auf die Barrierearmut innerhalb der Wohnungen fokussieren.
Ein weiteres signifikantes Risiko besteht in der Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten, während wir uns gleichzeitig an den Klimawandel anpassen und erneuerbare Energielösungen implementieren. Durch die im sozialen Kernauftrag und in Regularien begründeten Mietbegrenzungen sind die Investitionen in den Bestand über lange Jahre gebunden. Die externen ökonomischen Bedingungen machen zudem Neubaumaßnahmen über die in der Planung und Realisierung befindlichen Projekte hinaus momentan in der gesamten sozialen Wohnungswirtschaft kaum noch möglich. Es stellt sich aktuell die Frage nach der Rentabilität des Bauens und der Bestandsentwicklung unter Berücksichtigung sozialer Aspekte.
Die Branche steht zudem grundsätzlich vor dem Risiko einer Minderung von Ertrag und Wert, sollten die heute gebauten Neubauten den zukünftigen Anforderungen nicht entsprechen. Die Aufgabe für Wohnungsbaugesellschaften liegt darin, den Neubau langfristig unter wirtschaftlichen, ökologischen und sozialen Gesichtspunkten ausgewogen zu realisieren.
Auf die Einhaltung unserer Betreiberpflichten legen wir besonderen Wert. Denn betriebliche Risiken könnten entstehen, falls es zu einer Verletzung der Betreiberpflichten käme. Aus dem Nichtbeachten dieser Verantwortlichkeiten könnten Risiken für das Unternehmen und Dritte entstehen, die unsere Reputation gefährden, Kosten und Vermögensschäden nach sich ziehen und möglicherweise zu rechtlichen Konsequenzen führen, einschließlich persönlicher Haftung im Zivil- und Strafrecht. Ebenso kann eine unzulässige Benachteiligung oder Diskriminierung von Mietern zu Grundrechtsverletzungen führen, was unseren Ruf schädigen, Unruhe unter den Mietern stiften oder Schadensersatzforderungen nach sich ziehen könnte. Deshalb ist es insbesondere für soziale Vermieter entscheidend, auf die Ordnungsmäßigkeit dieser Geschäftsprozesse zu achten.
GRI 3-3 d.
Richtlinien und Verpflichtungen (GRI 3-3 c.) zum sozialverträglichen Wohnen finden sich im Richtlinien-Kapitel.
Unser Aufgabenspektrum ist umfassend gestaltet. Im Kern steht die Bereitstellung von erschwinglichem Wohnraum, der mit Blick auf die Klimaziele bei Erneuerung der Heizanlagen auch den Zugang zu erneuerbaren Energien umfasst. Des Weiteren liegt unser Augenmerk auf der Gesundheit und Sicherheit der in unseren Objekten lebenden Personen. Dies beinhaltet barrierearmes bzw. barrierefreies Wohnen (nähere Ausführungen im Kapitel über Diversität) sowie Unterstützungsangebote für Senioren oder Menschen mit Behinderungen. Dritter Punkt ist die Schlüsselposition unseres Unternehmens in der Umgestaltung der Bau- und Immobilienwirtschaft hin zu einer zukunftsfähigen Wohnraumgestaltung. In diesem Kontext sind wir Teil der Initiative Wohnen.2050 e.V. (IW.2050); weitere Einzelheiten hierzu im Kapitel zur Strategie.
Als sozial engagiertes Wohnungsunternehmen verpflichten wir uns zur Aufrechterhaltung erschwinglicher Mietpreise. Im Jahr 2018 beschloss die Gesellschafterversammlung der Nassauischen Heimstätte eine Mietstrategie für die Jahre 2019 bis 2023, die eine faire und sozial ausgewogene Begrenzung der Mietsteigerungen vorsieht. Familien mit niedrigem bis mittlerem Einkommen profitierten von einer Begrenzung der Mietpreisanstiege auf 1 % pro Jahr. Diese Regelung betraf im Jahr 2023 durchschnittlich 50 % der Mietverhältnisse in nicht öffentlich geförderten Wohnungen. Zur Umsetzung dieser Maßnahme verzichteten die Gesellschafter auf Dividendenausschüttungen.
Für andere Mietende gilt die Hessische Mieterschutzverordnung, welche die Mieterhöhungen auf höchstens 15 % begrenzt. So erweitert die Nassauische Heimstätte die landesweit geltende Kappungsgrenze auf all ihre Standorte.
Ebenso wurde die Umlage der Modernisierungskosten von gesetzlich erlaubten 8 % auf maximal 6 % reduziert, wobei die NHW in der Praxis meist nur 2 bis 4 % der umlegbaren Kosten an die Mieter weitergibt. Zudem haben die Gesellschafter beschlossen, den Anteil geförderter Wohnungen in Neubauprojekten auf durchschnittlich 30 % zu erhöhen. Bei etwa 2.000 Wohnungen, deren Bindungsfrist bis Ende 2023 ausläuft, verlängerte die NHW die Belegrechte freiwillig um weitere zehn Jahre.
Bei Neubauvorhaben nehmen wir den lokalen oder regionalen Bedarf an Wohnraum verschiedener Nachfragegruppen in den Blick.
Wir passen unseren Bestand bedarfsgerecht an, ohne dabei ökonomische Aspekte außer Acht zu lassen. Die Gesundheit und Sicherheit aller am Bau Beteiligten sowie der späteren Nutzer haben während der Planungs- und Bauphase oberste Priorität. In diesem Kontext weisen wir auch auf das Thema Arbeitssicherheit im Kapitel über Arbeitsbedingungen hin.
Um unserer Verantwortung für die Sicherheit von Wohngebäuden, Anlagen und Liegenschaften nachzukommen, führen wir regelmäßige Sicherheitsprüfungen durch, inklusive der gesetzlich erforderlichen Kontrollen, mindestens einmal pro Jahr durch Begehungen, entweder durch unser internes Personal oder beauftragte Dritte. Diese identifizieren und bewerten Mängel und sorgen für deren Behebung; die Ergebnisse werden dokumentiert. Wir stellen allen Mietparteien notwendige Informationen für einen sicheren und verantwortungsbewussten Umgang zur Verfügung.
Die Einhaltung unserer Pflichten zur Verkehrs- und Betriebssicherheit ist essenziell für den sicheren Betrieb und die langfristige wirtschaftliche Nutzung unseres Immobilienportfolios. Dazu gehören regelmäßige Kontrollen und ein breites Spektrum an Sicherheitsmaßnahmen, von der Abfallentsorgung bis zum Schutz vor Naturkatastrophen, was wiederum den Bogen zum wichtigen Thema der Klimaanpassung schlägt.
Zur Unterstützung älterer Menschen oder solcher mit Behinderung arbeiten wir mit der Dienste im Quartier GmbH zusammen. Unter der Marke Wohn-Service-Team bietet diese exklusiv für die NHW-Mieterschaft haushaltsnahe Dienstleistungen an, wie Haushaltsreinigung, Einkäufe oder Begleitung zu Arztbesuchen.
Für das Sozialmanagement in den Quartieren, das ein breites Spektrum von Aktivitäten umfasst, stellt die Unternehmensgruppe jährlich ca. 1,2 Mio. EUR bereit – ohne Personalkosten. Weitere Angebote der NHW umfassen einen kostenlosen Reparaturservice, Beratung bei Mietrückständen, Carsharing und E-Lastenräder.
Zudem evaluieren wir regelmäßig in Zusammenarbeit mit dem Wohnungsamt Frankfurt Möglichkeiten, um von Wohnungslosigkeit bedrohten Personen Wohnraum anzubieten. Im Zentrum stehen Menschen, die aufgrund spezieller Lebensumstände ihre Wohnung verloren haben.
Außerdem bieten wir verschiedene Beschwerdemöglichkeiten an, die im Kapitel zum ethischen Wirtschaften/Compliance dargelegt sind. Weiterhin halten wir über verschiedene Kanäle Kontakt zu unserer Mieterschaft, mit weiterführenden Informationen im Kapitel zur Diversität, Gleichberechtigung und Inklusion.
| Ziele (strategisch / operativ) | Maßnahmen + Meilensteine | Zeithorizont / Zielstatus |
| Soziales Engagement messbar machen | Bericht über den Sozialbeitrag der NHW und dessen Weiterentwicklung bzw. Fortschreibung | Fortlaufend |
Die NHW hat den Deutschen Nachhaltigkeitspreis für Unternehmen (DNP) in den Kategorien Immobilienwirtschaft und Bauträger gewonnen und ist somit das erste Unternehmen, das in zwei Kategorien geehrt wurde. Die Auswahl durch eine Jury von 150 Mitgliedern basierte auf der Führungsrolle der NHW in der nachhaltigen Transformation ihrer Branche, ihren Bemühungen für den Klimaschutz, ihrem gesellschaftlichen Beitrag, der Konzentration auf bezahlbaren Wohnraum und sozialem Engagement durch Initiativen wie Housing! for Future und Hochschulpreise.
Der DNP, zum 16. Mal vergeben und von der Stiftung Deutscher Nachhaltigkeitspreis in Kooperation mit der Bundesregierung ausgerichtet, zielt darauf ab, beispielhafte Beiträge zur nachhaltigen Zukunft zu prämieren und wichtige Akteure zum Wandel zu motivieren. Die NHW wurde auch von der Financial Times und Statista zum Europe's Climate Leader 2023 gekürt. In diese Liste werden nur die Unternehmen aufgenommen, die von 2016 bis 2021 ihre Emissionsintensität im höchsten Maße verringert haben. Darüber hinaus hat die NHW den ESG Transparency Award im PRÄDIKAT-Status für herausragende Nachhaltigkeitsberichterstattung erhalten, wobei sie nicht nur gesetzliche Anforderungen erfüllt, sondern auch den Schutz von Mensch und Umwelt priorisiert.
In Kassel vermietet die NHW an den Verein Verbund e. V., der die Einrichtung 180 GRAD betreibt, zwei Wohnungen. Hier leben junge Menschen im Alter von 16 bis 21 Jahren in einem Ein-Personen-Haushalt. 180 GRAD tritt dabei als Kooperationspartner und Mieter auf. 180 GRAD arbeitet mit pädagogischen Fachkräften im Bereich Kinder- und Jugendpsychotherapie, Anti-Aggressivitätstraining, Coolnesstraining, Konfliktmanagement und Gewaltprävention. Die Strukturen werden mit den jungen Menschen gemeinsam ermittelt. Im Mittelpunkt der Betreuung steht die Entwicklung und nicht ihr problematisches Verhalten. Als Identifikationsfiguren für unsere Mieterkindern wurde vor sieben Jahren die Power Bande ins Leben gerufen. Die Power Bande, das sind die Hauptcharaktere Max, Mai-Lien, Cenk, Alina, Antonio und Buchra. Sie agieren als Vorbilder für Kinder und vermitteln so Kenntnisse zu wichtigen Themen wie Energie, Nachhaltigkeit, Müll und Zusammenleben. Neu ist der Einsatz bei Veranstaltungen wie Mieterfesten wo solche Themen spielerisch aufbereitet werden.
Mit Vodafone haben wir eine strategische Partnerschaft zur Multimediaversorgung sowie dem Auf- und Ausbau des Glasfasernetzes geschlossen. Davon profitieren alle Quartiere der NHW in Hessen.
Die NHW ist Mitglied des Vereins Wohnen & Leben e. V., der sich um die Versorgung von Bewohnern und Bewohnerinnen der Quartiere mit Kultur- und Freizeitangeboten kümmert. Das monatliche Ausflugsprogramm liegt auch unser Mieterzeitung „mittendrin” bei.
GRI 3-3 e.
Um sozialverträgliches Wohnen messbar zu machen, erfassen wir zahlreiche Kennzahlen – beispielsweise Anzahl und Prozentsatz der Wohneinheiten mit Miet- bzw. Belegungsbindung. Weitere Indikatoren empfiehlt der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen: Sie zeigen, dass unsere Mieten unterdurchschnittlich sind, was sich in einer niedrigen Mieterfluktuation und relativ langen Mietvertragsdauern ausdrückt.
In Bezug auf die Verantwortung der Betreiber sowie die Sicherheit im Verkehr und Betrieb führen wir eine Überprüfung durch, bei der wir den Prozentsatz der Gebäude, Einrichtungen und Grundstücke feststellen, die im Laufe des Jahres regelmäßig auf ihre Sicherheit hin untersucht werden. Sollten diese Inspektionen Verbesserungsbedarf aufzeigen, werden die betreffenden Gebäude dokumentiert. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden 100 % dieser Sicherheitskontrollen durchgeführt. Es wurden keine signifikanten Gefahren oder Verstöße gegen Rechts- oder Schutzvorschriften festgestellt, und es gab keine Mängel, die behoben werden mussten.
Alle relevanten Kennzahlen finden sich in der angehängten Kennzahlentabelle im Abschnitt zum sozialverträglichen Wohnen.
Messgrößen zur Gesundheit und Sicherheit unserer Kunden sind im Kapitel zur Klimaanpassung aufgeführt. Im Kapitel über Diversität, Gerechtigkeit und Inklusion erläutern wir Indikatoren, die zeigen, wie wir die Vielfalt unserer Mieterinnen und Mieter wertschätzen, sowie die Zahl der während des Berichtszeitraums erhaltenen Beschwerden über Gleichstellungs- und Diskriminierungsfragen.
Um die Anliegen unserer Mieterschaft zu verstehen, führen wir die Zufriedenheit der Mieter als Kennzahl. Die Ergebnisse aus der jüngsten Befragung der Mieter finden sich in diesem Kapitel unter der Kennung GRI 3-3 f.
GRI 3-3 f.
GRI 2-29
Im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung achten wir bei der Quartiersentwicklung auf die sozialen Verhältnisse im Stadtteil. Dazu führen wir auch eine Zielgruppenanalyse durch: Wie viele ältere Menschen leben im Quartier? Wie viele Kinder und Jugendliche? Wie hoch ist der Anteil an Menschen mit Migrationshintergrund? Gibt es eine erhöhte Arbeitslosigkeit? Wie sieht das Beschwerdeaufkommen aus und gibt es Vandalismus? So können wir den Bedarf an einem Sozialmanagement ermitteln – vom Betreuungsbedarf über Unterstützungsprojekte bis hin zu Dienstleistungsangeboten.
Ihre Mieterschaft befragt die NHW regelmäßig nach ihrer Zufriedenheit; die letzte Erhebung erfolgte im Jahr 2021. Die wichtigsten Ergebnisse haben wir bereits im letzten Nachhaltigkeitsbericht dargelegt; an dieser Stelle konzentrieren wir uns daher darauf, welche Aspekte sich im Vergleich zur Umfrage aus dem Jahr 2018 geändert haben.
Die Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH (NHW) hat erstmals eine schriftliche Mieterbefragung durchgeführt, um den Datenschutz zu verbessern und vom bisherigen Telefoninterview-Format abzuweichen. Ziel der Befragung ist es, Informationen für die strategische Weiterentwicklung des Unternehmens zu sammeln, insbesondere um den Wohnungsbestand und die Serviceleistungen besser auf die Bedürfnisse der Mieter:innen abzustimmen. Die Befragung erfasste die Zufriedenheit der Mieter:innen mit ihrer Wohnsituation und dem Service der NHW, sowie Daten zur Haushaltsstruktur und den Erwartungen an das Wohnen. Neben der schriftlichen Option wurde auch eine Online-Befragung angeboten, die in mehreren Sprachen verfügbar war. Von den 1.905 auswertbaren Fragebögen, was einer Rücklaufquote von 23,4 % entspricht, waren 242 online. Die Repräsentativität der Ergebnisse wurde anhand der Vertragsdauer und regionalen Verteilung überprüft. Trotz einer geringeren Teilnahmebereitschaft als erwartet, führte eine Erinnerungspostkarte zu einem erhöhten Rücklauf.
Im Vergleich zur Befragung von 2018 haben sich die am häufigsten genannten Wünsche und Kritikpunkte geändert. Die Unterschiede zwischen den Umfragen sind wie folgt:
Zusammengefasst lassen sich aus den unterschiedlichen Fokussen der beiden Umfragen mögliche Entwicklungen in der Wahrnehmung und Priorisierung von Problembereichen durch die Bewohnerschaft erkennen. Während es 2018 um grundlegende Probleme der Sauberkeit und Lärm ging, sind die Wünsche 2021 mehr auf die langfristige Verbesserung und Investitionen in die Wohninfrastruktur ausgerichtet. Im Vergleich ist außerdem der Aussage „Planen Sie, innerhalb der nächsten zwei Jahre umzuziehen?” weniger zugestimmt worden als noch 2018.
Darüber hinaus hat die Projektstadt in Kassel einen Workshop zur Gestaltung des Naturfreundehauses und des umliegenden Grundstückes durchgeführt. Die Veranstaltung fand im Rahmen der Bürger:innen- und Nutzer:innenbeteiligung statt. Die Ergebnisse dienen nun als Basis für eine Machbarkeitsstudie. Diese soll Auskunft über mögliche Baumaßnahmen und Nutzungsmöglichkeiten geben. An der Veranstaltung haben Vertreter:innen der lokalen Partnerschaft, aus verschiedenen Ämtern der Stadt Darmstadt, Beschäftigte der Jugend- und Altenhilfeplanung, der Vorsitz der Naturfreunde, die Quartiersgemeinschaft des Woogsviertels sowie eine Vertreterin der benachbarten KiTa Gartenhort teilgenommen.
Grundsätzlich handelt die NHW ganz auf der Linie, die der GdW Branchenbericht zu Wohntrends 2040 vorgibt: „Künftig wird das Quartier – von Wohnungseigentümern und Bewohnern gemeinsam gestaltet – mehr und mehr zum Garanten für Wohnzufriedenheit und Sicherheit. Bewohnertreffs (…) werden zum zentralen Ort für Begegnung und Gemeinschaft ganz unterschiedlicher Nutzergruppen.“
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Im Nachhaltigkeitsbericht können Sie innerhalb der einzelnen Handlungsfelder nach ökonomischen, sozialen oder ökologischen Schwerpunkten filtern. Textabschnitte mit für Sie weniger relevanten Inhalten werden damit leicht ausgegraut, bleiben allerdings weiterhin sichtbar.