Handlungsfelder
HF 1: Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement/ Energetische und soziale Quartiersentwicklung
HF 2: Nachhaltigkeit in Bau und Betrieb
HF 3: Verantwortungsvolle Beschaffung
GRI-Standards
GRI 301 | Materialien
GRI 306 | Abfall
GRI 3-3 | Management des wesentlichen Themas
Im Jahr 2023 verabschiedete das hessische Kabinett den neuen Klimaplan Hessen. Dieser sieht umfangreiche Maßnahmenpakete vor, damit das Bundesland bis 2045 die angestrebte Klimaneutralität erreicht. Dazu zählt auch das Handlungsfeld Kreislaufwirtschaft; für die Immobilienwirtschaft bedeutet dies: Baustoffrecycling.
In einem ersten Schritt soll die Datenbasis durch eine Studie verbessert werden, um das Klimaschutzpotenzial durch Baustoffrecycling greifbar zu machen. Hintergrund: Die sortenreine Trennung von Bauteilkomponenten und -materialien samt Zuführung zu einem Kreislauf entlastet das Klima, denn die Verwertung von Sekundärrohstoffen spart Energie.
Als zweiter Schritt soll ein Marktplatz entwickelt werden, auf dem recycelte Baustoffe gehandelt werden können. Derzeit ist die zeitliche und örtliche Verfügbarkeit von Recyclingbaustoffen und wiederverwendbaren Baustoffen und -teilen den bauenden Unternehmen nicht bekannt. Ein Online-Marktplatz für recycelte Baustoffe soll Angebot und Nachfrage möglichst regional zusammenbringen. Ein solcher Handel schont nicht nur Ressourcen, sondern entlastet auch die Abfalldeponien. Mit der Kreislaufführung von Materialien will das Land Hessen die Ressourcenwende anpacken und Treibhausgasemissionen senken.
Auch die Europäische Union will das Wiederverwenden von Abbruchmaterialien und den Einsatz recycelter Baustoffe zur Regel machen, und zwar bis zum Jahr 2050. In ihrem Aktionsplan zur Kreislaufwirtschaft (Circular economy action plan, CEAP) hat sie den Bausektor als besonders ressourcenintensiv identifiziert. Der CEAP ist einer der wichtigsten Bausteine des European Green Deal auf dem Weg zu nachhaltigem Wachstum. Er zielt auf den gesamten Produktlebenszyklus ab, will Prozesse der Kreislaufwirtschaft fördern und die verwendeten Ressourcen so lange wie möglich in der EU-Wirtschaft halten. Im hessischen Klimaplan ist auch eine Steigerung der Holzbauquote vorgesehen. Grundsätzlich müssen in Gebäuden, die in Hessen neu entstehen, künftig vermehrt regenerative Baumaterialien verbaut werden. Hervorragend wiederverwerten lässt sich unbehandeltes Holz; darüber hinaus dient es als CO2-Speicher. Ziel des Bundeslandes bis 2030 ist eine Steigerung der Holzbauquote auf mindestens 25 % im mehrgeschossigen Wohnungsbau und im Nichtwohnungsbau auf 20 %.
GRI 3-3 a.
GRI 3-3 b.
Der Ressourcenverbrauch der Immobilienwirtschaft – Flächen, (Primär)Rohstoffe und Energie – zieht verschiedene Umweltauswirkungen nach sich. Quantifizierbar sind sie durch eine Lebenszyklusanalyse der errichteten Gebäude. Der konventionelle Neubau verbraucht dabei ein Vielfaches der Ressourcen, die eine Bestandsmodernisierung benötigt. Klimaschutz bedeutet deshalb auch immer Ressourcenschonung. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) merkt dazu an: „Lebensdauern von Gebäuden können bei regelmäßiger Instandhaltung 100 Jahre übersteigen. Zeithorizonte einer vorausschauenden Gebäudeplanung und Stadtentwicklung reichen somit viele Jahre in die Zukunft. Das Mitdenken der Klimawandelfolgen bis Mitte dieses Jahrhunderts ist somit von grundlegender Bedeutung.“
Rund 40 % der CO2-Emissionen weltweit entfallen auf den Bausektor, so der Praxisbericht 2023 der IW.2050: Auch in Deutschland sorge energieintensiv hergestellter Zement und Stahl für eine schlechte Klimabilanz der Immobilien. Hinzu kämen mineralische Bau- und Abbruchabfälle. Als Scope-3-Emissionen (graue Emissionen) flössen all diese Werte in die Berechnungen ein.
Um Ressourcen einzusparen und den CO2-Fußabdruck zu verkleinern, ist das Wiederverwenden von Baustoffen deshalb von zentraler Bedeutung. Die Kreislaufwirtschaft (Circular Economy) gilt als Wirtschaftsmodell für die Zukunft. Da die Mengen verbauter Materialien in der Wohnungswirtschaft erheblich sind, gelten gebaute Strukturen als „Materiallager der Zukunft“ – eine hohe Recycling- und Rückbaufähigkeit vorausgesetzt; Stichwort: Urban Mining. Diese Prinzipien muss die Wohnungswirtschaft deshalb von Anfang an in ihren Bauplanungen beherzigen.
Allerdings steckt das zirkuläre Wirtschaften vielerorts noch in den Anfängen: In Hessen werden derzeit nur rund 40 % der Bau- und Abbruchabfälle in speziellen Anlagen recycelt, obwohl mineralische Ersatzbaustoffe zu einem sehr hohen Anteil wiederverwendet werden könnten. Sie kommen bereits heute an vielen Stellen zum Einsatz – etwa beim Bau von Straßen, Bahnstrecken, befestigten Flächen, Leitungsgräben, Lärm- und Sichtschutzwällen oder auch im Hochbau als Beimischung im Recycling-Beton.
Letztlich lohnt sich eine funktionierende Kreislaufwirtschaft auch aus ökonomischer Perspektive: Aufgrund stark steigender Rohstoff- und Energiepreise sind Baustoffe enormen Preissteigerungen unterworfen. Recyceltes Material rechnet sich für Bauprojekte somit potenziell wirtschaftlich. Wohnungsbauunternehmen profitieren bei konsequenter Wiederverwertung nicht nur von geringeren Materialkosten, sondern auch von entfallenden Entsorgungsgebühren.
Eine Herausforderung bei der Kreislaufwirtschaft ist die geforderte Sortenreinheit: Je sortenreiner ein Bauteil wieder getrennt werden kann, umso höher die Chance, dass es wiederverwertbar ist. Die Komplexität des Themas zeigt sich zudem bei Haftungsfragen sowie der Gewährleistung in der Übergangsphase, wenn recycelte Materialien auf dem Bau verpflichtend werden.
GRI 3-3 d.
GRI 306-1.
GRI 306-2
Richtlinien und Verpflichtungen (GRI 3-3 c.) zur Kreislaufwirtschaft befinden sich im Kapitel zu den allgemeinen Angaben unter GRI 2-23
Die Zielrichtung ist klar: Ab dem Jahr 2025 soll die Unternehmensgruppe in mindestens 30 % der jährlichen Neubauvorhaben den Zielwert von 20 bis 28 kg CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter und Jahr über den Lebenszyklus einhalten. Zusätzlich soll der Anteil kreislauffähiger oder recycelter Produkte und Baumaterialien in allen Neubauvorhaben steigen. Grundsätzlich lassen wir bei Neubauvorhaben jedes einzelne Grundstück sorgfältig auf mögliche Altlasten prüfen. Sind Boden oder Grundwasser beeinträchtigt, erfolgt eine Sanierung gemäß den gesetzlichen Regelungen des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG). Bei unserem Strategieprozess haben wir zum Thema Kreislaufwirtschaft zahlreiche Maßnahmen identifiziert, die in der nachfolgenden Tabelle aufgeführt sind. Grundsätzlich geht es dabei um Aspekte wie Ressourcenschonung, kreislauffähige Produkte (vor allem Baumaterialien), Produktlanglebigkeit und nachhaltiges Abfallmanagement. Damit übernehmen wir einerseits Verantwortung für Umweltwirkungen entlang der kompletten Wertschöpfungskette und bereiten uns andererseits auf Regulierungen und neue Förderbedingungen vor.
Ziele (strategisch / operativ) | Maßnahmen + Meilensteine | Zeithorizont / Zielstatus |
| Erfüllung Klimaplan Hessen, Vorbereitung auf Berichtspflichten gemäß CSRD und ESRS E5 | Fortführung der Recycling-Piloten und Prüfung eines NHW-Materiallagers für rückgebaute Bauteile | Bis Ende 2025 |
| Erfüllung Klimaplan Hessen, Vorbereitung auf Berichtspflichten gemäß CSRD und ESRS E5 | Entwicklung von Leitfäden / Anwendungshilfen mit dem Fokus Kreislaufwirtschaft zur Unterstützung der nachhaltigen Material- und Konstruktionsauswahl in der Modernisierung | Bis Ende 2025 |
| Erfüllung Klimaplan Hessen, Vorbereitung auf Berichtspflichten gemäß CSRD und ESRS E5 | Recyclingfähigkeit von Gebäuden prüfen –Gebäudetypologie in Zusammenarbeit mit IW.2050-Partnerunternehmen erstellen (Teil1) | Bis Ende 2024 |
| Erfüllung Klimaplan Hessen, Vorbereitung auf Berichtspflichten gemäß CSRD und ESRS E5 | Untersuchung zu Recyclingpotenzialen von Wohnungsunternehmen (Bereitstellung und Verwendung) gemeinsam mit IW.2050-Partnerunternehmen | Bis Ende 2025 |
| Erfüllung Klimaplan Hessen, Vorbereitung auf Berichtspflichten gemäß CSRD und ESRS E5 | Verfahren zur Erfassung der Bau- und Modernisierungsabfälle aufsetzen | Bis Ende 2024 |
| Erfüllung Klimaplan Hessen, Vorbereitung auf Berichtspflichten gemäß CSRD und ESRS E5 | Mögliche Partnerunternehmen für zirkuläres Bauen prüfen und ggf. Partnerschaften anstreben | Bis Ende 2024 |
| Vorbereitung auf Berichtspflichten gemäß CSRD und ESRS E1 (THG-Emissionen und Reduktionspfade) | Konzeption und Durchführung einer Schulung innerhalb der IW.2050 zum Ökobilanzierungstool eLCA mit Fokus „graue Emissionen“ | 2023 |
| Vorbereitung auf Berichtspflichten gemäß CSRD und ESRS E1 (THG-Emissionen und Reduktionspfade) | Prozesserstellung für die Ermittlung von grauen Emissionen | Bis Ende 2024 |
| Vorbereitung auf Berichtspflichten gemäß CSRD und ESRS E1 (Scope 3-Emissionen) | Serielle Sanierungs-Piloten mit geeigneten Anbieterfirmen umsetzen | Bis Ende 2025 |
| Weiterentwicklung des modularen Bauens | Auswertung „Modulares Bauen“: Lessons Learned aus erfolgten Aufstockungen | Bis Mitte 2024 |
| Vorbereitung auf Berichtspflichten gemäß CSRD und ESRS E1, E5 plus Erfüllung der Anforderungen für Bundesförderung für effiziente Gebäude | Bauprojektpilot mit GWP-Wert (Global Warming Potential) von jährlich max. 28 kg/m2 graue Emissionen und Ableitung von gleichzeitig wirtschaftlichen und ökologischen Optimierungen des aktuellen Baustandards | 2023 |
| Vorbereitung auf Berichtspflichten gemäß CSRD und ESRS E1, E5 | Erfassung und Auswertung der grauen Emissionen im Status quo | Ab Baufreigabe 2024 |
| Vorbereitung auf Berichtspflichten gemäß CSRD und ESRS E5 | Entwicklung von Leitfäden / Anwendungshilfen mit dem Fokus Kreislaufwirtschaft zur Unterstützung der nachhaltigen Material- und Konstruktionsauswahl bei Neubau und Modernisierung | Bis Ende 2024 |
| Vorbereitung auf Berichtspflichten gemäß CSRD und ESRS E5 | Aufstellung der zu dokumentierenden Bauteile und Baustoffe hinsichtlich Recyclingfähigkeit | 2023 |
| Erfüllung Klimaplan Hessen, Vorbereitung auf Berichtspflichten gemäß CSRD und ESRS E1, E5 | Integration von Holzkonstruktionen in verschiedenen Varianten in Neubauprojekte etablieren | 2023 |
Das Designprinzip Cradle to Cradle® („Von der Wiege zur Wiege“) beschreibt die Zirkulation von Materialien oder Nährstoffen in Kreisläufen. Alle Inhaltsstoffe sind chemisch unbedenklich und kreislauffähig. Müll im heutigen Sinne soll es nicht mehr geben. Dieses Prinzip der potenziell unendlichen Kreislaufwirtschaft rückt innerhalb der NHW immer mehr in den Fokus des Technischen Qualitätsmanagements. Von Anfang an soll der gesamte Lebenszyklus eines Gebäudes in den Blick rücken. Denn der Lebenszyklus gilt als Schlüssel, um Emissionen aus der Herstellung von Baumaterialien (graue Emissionen) und den zugehörigen Energieverbrauch (graue Energie) zu ermitteln und gezielt zu senken. Schließlich entstehen 11 % der weltweiten CO2-Emissionen bei der Baustoffherstellung. Bei einem Neubau (gemäß KfW55) macht die graue Energie etwa 50 % des Energieverbrauchs im Lebenszyklus aus (Quelle: bauwende.de/factsheetgraueenergie).
Bei der Errichtung sollte deshalb die Rückbaufähigkeit gleich eingeplant sein, bestenfalls sortenrein in einzelne Baustoffe sortenrein trennbar. Größtmögliche Homogenität des verwendeten Materials ist anzustreben, um qualitativ hochwertige Rezyklate zu generieren. Auch hinsichtlich bereits umgesetzter und noch zu erwartender Regularien wird die Recycling-Fähigkeit von Produkten immer mehr an Bedeutung gewinnen (beispielsweise bei der EU-Taxonomie). Auch bei den Förderbedingungen für das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) spielt wiederverwertbares Baumaterial eine zentrale Rolle: Die Rechenregeln für den QNG-Standard betrachten die Emissionen über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes.
Erfahrungen sammelten wir mit unserem Pilotprojekt in Kelsterbach, Hessens erster Recycling-Aufstockung. Durch Nachverdichtung schufen wir hier 126 Quadratmeter zusätzlichen Wohnraum. Bei der Aufstockung unseres Bestandsgebäudes verwendeten wir 50 % recycelte Materialien: Holzrahmenbauwände, Fenster, Balkonverkleidungen, Dachabdichtungen, Fallrohre und sogar Abdeckungen für Lichtschalter stammen aus eigenen Abriss- und Modernisierungsprojekten in Frankfurt am Main und Wiesbaden. Durch die Wiederverwendung sparten wir 11 Tonnen CO2, 50 % Müll und 500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Für die Ständer der Holzrahmenbauweise nutzten wir beispielsweise 30 Kubikmeter Holz aus Abbruchmaßnahmen. Das Anliefern, Lagern und Aufbereiten des Materials war zwar arbeitsintensiv, dennoch sparte allein dieser Posten 25.000 Euro.
Entscheidend für uns: Die eingesetzten recycelten Baustoffe sind zertifiziert und mit Garantien versehen; gesetzliche Vorgaben wurden eingehalten. Das betraf auch die 500 Quadratmeter große Dachfolie, die nach ausgiebiger Inspektion sogar bei zwei Recycling-Aufstockungen wiederverwendet wurde. Studien und Gutachten bescheinigen den Bahnen hohe Qualität und eine Langlebigkeit von mindestens 55 Jahren.
Grundsätzlich lassen wir bei geplanten Modernisierungen eine Schadstofferkundung durchführen und lassen belastete Bauteile ordnungsgemäß entsorgen. Diese Maßnahmen gehen teilweise über die gesetzlich geforderten Standards hinaus.
Bei der Nachverdichtung der unter Denkmalschutz stehenden Fritz-Kissel-Siedlung in Frankfurt am Main setzten wir auf eine behutsame Aufstockung mit Holzmodulen. Durch das geringe Gewicht des Baustoffes konnten wir auf einigen Häusern zwei neue Geschosse unterbringen; so entstanden 82 neue Mietwohnungen. Die Holzmodule erfüllen den Standard KfW-Effizienzhaus 40. Weiterer Vorteil: Im Vergleich zum konventionellen Bau mit einzelnen Bauteilen konnten wir die Bauzeit um etwa 70 % verkürzen.
Darüber hinaus haben sich 16 Beschäftigte zum DGNB-Consultant (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) weitergebildet. Mittlerweile haben sich drei Mitarbeitende auf dieser Basis zu DGNB-Auditor:innen weiterqualifiziert. Dies geschah vorbereitend für die ab 2023 fördertechnisch verpflichtenden Zertifizierungen nach den Richtlinien des Qualitätssiegels Nachhaltiges Bauen (QNG). DGNB und Nachhaltiger Wohnungsbau (NaWoh) sind anerkannte Zertifizierungsstellen für das QNG. Zertifizierungsprozesse nach DGNB laufen beispielsweise im Schönhof-Viertel in Frankfurt, welches derzeit entwickelt wird. Zwei weitere Projekte sind abgeschlossen und zertifiziert; der GustavsHof in Offenbach beispielsweise wurde mit dem NaWoh-Gütesiegel ausgezeichnet.
GRI 3-3 e.
Die von den Standards GRI 301 und GRI 306 verlangten Indikatoren erfassen wir noch nicht in der geforderten Detailtiefe. Wir planen allerdings, im Zuge der CSRD-Vorbereitung intensiv zu prüfen, welche Details wir dazu künftig berichten werden.
Grundsätzlich erfassen wir keine Baustellenabfälle, da die Entsorgung durch Fremdfirmen erfolgt. Eine Ausnahme bilden schadstoffbelastete Materialien, mehr dazu in der Kennzahlentabelle im Abschnitt zur Kreislaufwirtschaft.
Unternehmensweit wird der Müll in Verpackung, Papier und Restmüll getrennt; für elektronische Kleingeräte standen separate Sammelbehälter zur Verfügung. Ein Drei-Jahres-Vergleich von Restmüll, Papier- und Wasserverbrauch findet sich in der genannten Kennzahlentabelle.
Die Erfassung der Abfallmengen der Mieterschaft ist nur mit unverhältnismäßig großem Aufwand zu leisten, da zahlreiche kommunale und private Entsorgungsunternehmen mit der Müllabfuhr beauftragt sind. Lediglich der Wasserverbrauch des Wohnungsbestandes ist in der oben verlinkten Kennzahlentabelle erfasst.
Mit Gebäudeschadstoffen gehen wir proaktiv um. Bereits im Jahr 2022 erfolgte eine Aktualisierung des Prozesses „Schadstofferkundung, Sanierung und Dokumentation bei Instandhaltung und Mieterwechsel“; im Berichtsjahr gab es eine Auswertung der Schadstoffuntersuchungen: Die Anzahl der untersuchten Wohneinheiten ist von 2019 bis 2022 von sieben auf 74 gestiegen. Vergleicht man diesen Wert mit den Vorjahren, so wurden im Jahr 2022 so viele Wohneinheiten untersucht wie in den Jahren 2019 bis 2021 zusammen. Mit den Fachingenieuren, die bei uns im Gewerk Schadstoffsanierung arbeiten, vereinbaren wir alle zwei Jahre Festpreise; im Berichtsjahr legten wir diese für die Jahre 2024 und 2025 fest.
2023 löste ein SAP-Schadstoffkataster das bisherige Gebäudeschadstoff-Kataster ab, das nicht mehr den wachsenden Anforderungen gerecht wurde. Im neuen Schadstoffkataster können mehrere Schadstoff-Maßnahmen zu einem Gebäude und zu einzelnen Wohneinheiten dokumentiert werden. Neu erworbene Gebäude sind sofort über das SAP-Schadstoffkataster aufrufbar. Es können Erkundungsgutachten und Sanierungsdokumentationen aufgerufen werden. Es gibt Filter für die Erstellung von Statistiken und Auswertungen. Schadstoffmaßnahmen in Wohneinheiten und in ganzen Gebäuden sind klar voneinander getrennt.
GRI 3-3 f.
Beim Thema Kreislaufwirtschaft ist der Austausch mit Fachleuten sowie anderen Wohnungsbauunternehmen innerhalb der IW.2050 oder Verbänden entscheidend. Im Zuge unseres Nachhaltigkeitsstrategieprozesses werten wir regelmäßig verschiedene Quellen aus. Im Berichtsjahr war das unter anderem der 2023 beschlossene Klimaplan des Landes Hessen, der als eines von 10 Handlungsfeldern die Kreislaufwirtschaft ausdrücklich benennt. Darüber hinaus orientieren wir uns an den Handlungsempfehlungen, die das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), in seiner Schrift „Klimaangepasste Gebäude und Liegenschaften“ gibt.
Diese Themen formuliert auch der GdW Branchenbericht zu Wohntrends 2040, der folgende Prognose abgibt: „Bei der Modernisierung von Gebäuden und der Quartiersentwicklung wird darüber hinaus der grauen Energie zukünftig eine deutlich höhere Bedeutung zuteilwerden. Das Recycling sowie die Wiederverwertung von Baumaterialien, was heute noch sehr aufwendig ist und als Hindernis erachtet wird, wird vor dem Hintergrund knapper Ressourcen und steigender Transportkosten im Jahr 2040 eine ganz andere Bewertung erfahren.“
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