NASSAUISCHE HEIMSTÄTTE
Lagebericht
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021
1. Grundlagen des Unternehmens
Die Nassauische Heimstätte ist im Unternehmensverbund mit der WOHNSTADT Stadtentwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft Hessen mbH, Kassel, in allen Geschäftsfeldern der Immobilienwirtschaft tätig. Die Unternehmensgruppe der Nassauische Heimstätte hat 59.114 eigene Wohnungen. Neben dem Geschäftsfeld Immobilienbewirtschaftung mit der Verwaltung des eigenen Bestandes und dem Portfolio-Management werden, vielfältige Leistungen für Dritte rund um die Immobilie angeboten. Dazu gehören das Bauträgergeschäft, die Projekt- und Flächenentwicklung insbesondere für öffentliche Auftraggeber sowie das Planungs- und Projektmanagement.
Der Verwaltungssitz der Nassauische Heimstätte, Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH ist Frankfurt am Main.
Darüber hinaus gehören folgende Gesellschaften zum Konzern:
WOHNSTADT Stadtentwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft Hessen mbH, Kassel
NH ProjektStadt GmbH, Frankfurt am Main
MET Medien-Energie-Technik Versorgungs- und Betreuungsgesellschaft mbH, Kassel
Bauland - Offensive Hessen Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Frankfurt am Main
Garagen- Bau- und Betriebsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Frankfurt am Main
Die Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH nimmt neben ihrer operativen Tätigkeit, die Funktion als Holding für diese Beteiligungen wahr.
2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Gesamtwirtschaft in Deutschland
Konjunkturelle Lage 2021: Corona prägt wirtschaftliche Entwicklung
Die Weltwirtschaft erholt sich zunehmend von der Corona-Krise, ihre Auswirkungen prägen jedoch weiterhin die wirtschaftliche Entwicklung. In den fortgeschrittenen Volkswirtschaften erholte sich der private Konsum im Zuge sinkender Neuinfektionen und rascher Impffortschritte ab dem zweiten Quartal. Jedoch führten seit Beginn des Jahres zunehmende Liefer- und Kapazitätsengpässe zu Störungen in den Wertschöpfungsketten und bremsen die Industrieproduktion in vielen Ländern. Mit zunehmender Eindämmung der Pandemie sowie einer Normalisierung der pandemiebedingt verschobenen Nachfrage nach Gütern und Dienstleistungen dürften die Einschränkungen des Angebots im Jahr 2022 geringer werden und die Erholung der Weltwirtschaft weiter voranschreiten.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 11 f.
Während die ökonomischen Auswirkungen der Corona-Pandemie zunehmend geringer ausfallen, verschärft der russische Angriffskrieg auf die Ukraine die Störungen weltweiter Wertschöpfungsketten und dämpft das wirtschaftliche Wachstum. Insgesamt erwartet der Sachverständigenrat für 2022 ein weltweites Wachstum von 3,3 %.
Vgl. aktualisierte Konjunkturprognose 2022 und 2023 des Sachverständigenrats, Seite 17
Euro-Raum: Wirtschaftliche Aktivität hat sich erholt
Viele Mitgliedsstaaten des Euro-Raums waren Anfang 2021 von einer erneuten Verschärfung des Infektionsgeschehens betroffen. Über den Sommer hat sich die wirtschaftliche Aktivität dann kräftig erholt. Im zweiten Quartal 2021 lag das Bruttoinlandsprodukt (BIP) noch 2,7 % unter dem Vorkrisenniveau vom vierten Quartal 2019.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 35
Für 2022 erwartet der Sachverständigenrat Zuwachsraten des BIP von 2,9 %. Das im Vergleich zum weltweiten Wachstum geringere Wachstum für den Euro-Raum kann auf stärkere wirtschaftliche Auswirkungen des Angriffskrieges Russlands gegen die Ukraine als in den anderen Regionen der Erde zurückgeführt werden.
Vgl. aktualisierte Konjunkturprognose 2022 und 2023 des Sachverständigenrats, Seite 20, 30
Die Verbraucherpreisinflation stieg auf 2,4 %. Im Lauf des Jahres wird diese leicht sinken und sich im Jahresschnitt auf 2,1 % einpendeln.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 11
Während der Corona-Krise sind Beschäftigung und Erwerbslosigkeit im Euro-Raum trotz der starken pandemiebedingten Einbrüche in der Wertschöpfung relativ stabil geblieben Der Beschäftigungsstand lag im 2. Quartal 2021 noch 1,2 % unter seinem Vorkrisenniveau von 161,3 Millionen Personen. Die Erwerbslosenquote lag im August bei 7,5 % und damit fast wieder auf dem Vorkrisenniveau von 7,4 % im Februar 2020. Die Bruttolöhne stiegen im 2. Quartal 2021 um 10,0 % gegenüber dem Vorjahresquartal, nachdem sie 2020 um rund 8,0 % gefallen waren. Die dynamische Erholung der Gesamtwirtschaft im Euro-Raum wird von einem starken Anstieg der Verbraucherpreise begleitet.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 36 f.
Deutsche Volkswirtschaft: BIP erreicht 2022 Vorkrisenniveau
Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung ist weiter stark von den Folgen der Pandemie beeinflusst. Nach dem historischen Einbruch des Bruttoinlandsprodukts (BIP) im Frühjahr 2020 war der erneute Rückgang im Winter 2020/21 zwar weniger stark ausgeprägt, unterbrach jedoch die konjunkturelle Erholung. Zudem bremsten ab dem Frühjahr Liefer- und Kapazitätsengpässe in den globalen Wertschöpfungsketten zunehmend die Produktion in der deutschen Industrie.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 49
Im Jahr 2021 ist das BIP in Deutschland um 2,9 % gewachsen, wobei die angebotsseitigen Engpässe einen Teil der im Frühjahr prognostizierten industriellen Erholung in das nächste Jahr verschoben.
Vgl. aktualisierte Konjunkturprognose 2022 und 2023 des Sachverständigenrats, Seite 46
Für 2022 wird ein Wachstum von 1,8 % erwartet. Somit dürfte das Vorkrisenniveau aus dem 4. Quartal 2019 erst im 3. Quartal des Jahres 2022 erreicht. Das liegt zum einen daran, dass im 1. Quartal 2022 die privaten Konsumausgaben coronabedingt gesunken sind und der infektions- und quarantänebedingte Arbeitsausfall die Wertschöpfung beeinträchtigt hat. Zum anderen dämpft der russische Angriffskrieg die wirtschaftliche Aktivität in vielfältiger Weise, beeinträchtigt die Industrieproduktion sowie trägt zum Anstieg der Energie- und Verbraucherpreise bei. Ab dem 2. Quartal 2022 erwartet der Sachverständigenrat eine teilweise Verbesserung der konjunkturellen Entwicklung in Deutschland aufgrund der zu erwartenden Erholung der privaten Konsumausgaben.
Vgl. aktualisierte Konjunkturprognose 2022 und 2023 des Sachverständigenrats, Seite 50-52
Zudem erhöht der russische Angriffskrieg den inflationären Druck, somit rechnet der Sachverständigenrat mit einem Anstieg der Inflationsrate auf 6,1 % (2022).
Vgl. aktualisierte Konjunkturprognose 2022 und 2023 des Sachverständigenrats, Seite 1
Länger anhaltende angebotsseitige Engpässe, höhere Lohnabschlüsse und steigende Energiepreise bergen jedoch das Risiko, dass eigentlich temporäre Preistreiber zu höheren Inflationsraten führen könnten.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 1, 46
Die weitere wirtschaftliche Entwicklung unterliegt bedeutenden Risiken. Erneute umfassende pandemiebedingte Einschränkungen oder länger anhaltende Liefer- und Kapazitätsengpässe könnten die Erholung stärker beeinträchtigen als in der Prognose unterstellt. Wenn die Engpässe aber schneller überwunden werden, eröffnen sich Chancen, dass die aufgestaute Konsum- und Investitionsnachfrage für einen dynamischeren Aufschwung sorgt.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 1
Arbeitslosigkeit: Leichter Rückgang in 2021
Der Arbeitsmarkt hat sich seit Anfang 2021 positiv entwickelt, unterliegt aber weiterhin großer Unsicherheit. Insbesondere die Corona-Pandemie stellt ein erhebliches Risiko dar. Die Erwerbstätigkeit stieg zwischen Januar und August 2021 um rund 279 000 Personen (+0,6 %). Die Arbeitslosigkeit sank von rund 2,8 Millionen Personen im Januar 2021 auf 2,5 Millionen Personen im Oktober. Diese positive Entwicklung wird sich Prognosen zufolge in den kommenden Monaten fortsetzen. Ein Beleg dafür ist, dass die Zahl der gemeldeten Arbeitsstellen zuletzt deutlich gestiegen ist – von 578.000 im Oktober 2020 auf ca. 778.000 im Oktober 2021. Für 2022 erwartet der Sachverständigenrat eine Zunahme der Erwerbstätigkeit um rund 481 000 Personen gegenüber dem Vorjahr. Die Arbeitslosenquote fiel von 5,9 % in 2020 auf 5,7 % in 2021. In 2022 wird sie vermutlich auf 5,1 % fallen.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 68 ff.
Quellen:
„Transformation gestalten: Bildung, Digitalisierung und Nachhaltigkeit“: Jahresgutachten 2021/2022 des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung.
Aktualisierte Konjunkturprognose 2022 und 2023: Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung.
Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen
Laut derzeit verfügbaren Daten für das Jahr 2020, während für das Jahr 2021 noch keine Daten vorliegen, wächst der Wohnungsmarkt in Deutschland weiter, auch wenn der Bedarf an Wohnungen, vor allem in Ballungsräumen, noch nicht gedeckt wird. Die Corona-Pandemie hat der Wohnungs- und Mietmarkt bisher, auch dank staatlicher Unterstützung, unbeschadet überstanden – ob dies auch 2022 so bleibt, ist ungewiss.
Deutschlands Bevölkerungszahl ist in 2020 seit langem erstmalig gesunken. Trotz des Rückgangs leben heute circa 2,9 Millionen Menschen mehr in Deutschland als 2010. Vom Bevölkerungswachstum profitierten jedoch nicht alle Regionen gleichermaßen. Rund 31 % der Kreise und kreisfreien Städte haben zwischen 2010 und 2020 sogar an Einwohnern verloren. Dünnbesiedelte Landkreise abseits der Zentren schrumpften, während die 66 kreisfreien Großstädte zwischen 2010 und 2020 um insgesamt 1,7 Millionen Einwohner gewachsen sind.
Wunsch nach Eigenheim wird größer, damit gerät das Umland in den Fokus
Damit haben sich die Wohnungsmärkte in den attraktiven Ballungsräumen und den wachstumsstarken Regionen in den letzten neun Jahren verändert: eine weitgehend ausgeglichene Marktsituation entwickelte sich zu einer angespannten. Die Kapazitäten zur Aufnahme weiterer Zuziehender in die Ballungszentren werden immer knapper. Wohnungssuchende vergrößern ihren Radius vermehrt auf das Umland – sei es, weil sie dazu aufgrund der aktuellen Marktsituation gezwungen sind, oder sie sich wegen des Wunsches nach einem Eigenheim mit Garten bewusst dafür entscheiden. Gerade für Familien mit Kindern gewinnt das Ideal vom Wohnen jenseits der großen Metropolen offenbar wieder an Bedeutung.
Es wird mehr gebaut, aber immer noch zu wenig
Die Unternehmen des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW investieren 2020 rund 19 Milliarden Euro, erneut um 6 % mehr als 2019, mit rund 8 Milliarden Euro erreichten die Neubauinvestitionen sogar ein Rekordhoch. Die Bauinvestitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung von Wohnungen stiegen laut GdW 2020 um 4,5 % an. Auch die Zahl der fertiggestellten Wohnungen stieg 2020 deutlich stärker auf 306.000 Wohnungen, das ist im Vergleich zu 2019 ein Plus von 9 %. Insgesamt standen 151.000 der 2020 neu gebauten Wohnungen zur Vermietung zur Verfügung, also die Hälfte des Neubaus. Trotz bislang steigender Bautätigkeit wird immer noch zu wenig gebaut, nämlich nur rund 96 % der aus Sicht des GdW benötigten 320.000 Wohnungen pro Jahr. Bei den geförderten Mietwohnungen wurden 2020 sogar nur 29% des Bedarfs gedeckt. Hier sank die Zahl der fertiggestellten Wohnungen 2020 im Vergleich zu 2019 erneut leicht.
Mieten stabil, Kostenfaktor Energie
Laut GdW stiegen die Mieten im Bestand 2020 bundesweit im Mittel um 1,4 % und bleibt damit beständig. Betrachtet man jedoch die Neu- und Wiedervermietungsmieten, die in der Regel eher höherpreisige Marktsegmente repräsentieren, ergibt sich ein anderes Bild. Hier erhöhten sich die Mieten deutschlandweit um 2,7 % auf durchschnittlich 8,97 EUR/m², die Entwicklung beruhigte sich damit im Vergleich zu den Vorjahren.
Gleichzeitig sieht der GdW die Energiepreise als den größten Preistreiber bei den Wohnkosten. Die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie sind seit dem Jahr 2000 um 78 % gestiegen, Strompreise sogar um 123 %. Im Gegensatz dazu stiegen die Nettokaltmieten im gleichen Zeitraum nur um 30 Prozent und liegen damit unter der Inflationsrate von 36 Prozent im Vergleichszeitraum.
Corona-Pandemie als Einschnitt
Seit Anfang 2020 steht auch die Wohnungswirtschaft in der Bundesrepublik unter dem Eindruck der Corona-Pandemie. Bemerkbar machen sich die Folgen der Covid-19-Pandemie laut GdW bereits bei den Bevölkerungszahlen. Aufgrund der Pandemie scheint das bisherige Bevölkerungswachstum gestoppt, somit bleibt die Bevölkerung in Deutschland 2021 auf dem gleichen Niveau wie Ende 2020.
Vgl. Statistische Bundesamt: Pressemitteilung Nr. 027 vom 20. Januar 2022.
Laut Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen zeigt sich der Wohnungsmarkt im Hinblick auf die Mietenentwicklung bislang unbeeindruckt von der Corona-Pandemie und ihren Folgen. Auch beim Wohnungsbau stehen die Zeichen weiterhin auf Wachstum, nicht nur aufgrund des nicht gedeckten Bedarfs an Wohnraum in den Großstädten. Mietrückstände sind weitestgehend ausgeblieben, was laut Frühjahrsgutachten auch daran liegen könnte, dass durch staatliche Unterstützung wie das Kurzarbeitergeld, aber auch durch Liquiditätshilfen für Selbstständige und private Reserven bislang die Einkommenseinbußen kompensiert werden konnten.
Ausblick durch Unsicherheit geprägt
Der Umfang der Auswirkungen der Coronakrise ist, auch aufgrund der unsicheren Entwicklung der Pandemie, noch nicht absehbar. Die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungsangeboten könnte weiter steigen. Auch die Wohnlagepräferenzen könnten sich durch die Auswirkungen der Pandemie noch weiter verändern. Die Erfahrungen mit digitalen Lösungen und erweitertem mobilen Arbeiten dürften den Wunsch nach mehr Wohnfläche, nach Wohneigentum oder nach Wohnen im Grünen stärken. Auch Pendeldistanzen könnten somit immer mehr an Bedeutung verlieren. Dadurch würde das Umland der Städte, aber auch ländliche Räume in wirtschaftsstarken Regionen bei der Wohnortwahl weiter an Attraktivität gewinnen und Reurbanisierungsprozesse sogar abgeschwächt oder umgekehrt werden.
Die nächsten Jahre werden daher nicht nur In Hinblick auf die Corona-Pandemie für den Wohnungsmarkt von Bedeutung sein. GdW-Präsident Axel Gedaschko schreibt im Vorwort zu den „Wohnwirtschaftlichen Daten und Trends 2021/2022“: „Wohnen und Bauen stehen mit den sehr anspruchsvollen Klimazielen, dem demografischen Wandel, dem Ausbau der digitalen Infrastruktur und dem Wohnungsmangel in Ballungsregionen vor nie da gewesenen Herausforderungen.“.
Quellen:
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2020/2021.
Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA): Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen: Immobilienwirtschaft in und nach der Corona-Krise.
Statistische Bundesamt: Pressemitteilung Nr. 027 vom 20. Januar 2022.
3. Geschäftsverlauf in den einzelnen Sparten
Wohnungsverwaltung
Schwerpunkt unserer Tätigkeit im Berichtsjahr war die Bewirtschaftung der 51.756 (Vorjahr 50.459) eigenen Verwaltungseinheiten, davon 43.462 Wohnungen. Die Tätigkeit der Nassauischen Heimstätte erstreckt sich fast ausschließlich auf die Regionen Süd- und Mittelhessen.
Im Ballungsraum Rhein/Main bleibt die Wohnungssuche für Menschen mit niedrigem Einkommen weiterhin schwierig.
Das Wohnungsangebot für Mietparteien mit niedrigem bis mittlerem Einkommen im preisgebundenen wie im preisfreien Wohnungsbestand wird aufgrund dieser Situation deshalb weiterhin eine wichtige Aufgabe unseres Unternehmens bleiben. Sowohl bei der Neubau- wie auch bei der Bestandspolitik sind hierbei die spezifischen regionalen Besonderheiten und der Bedarf der Zielgruppen, insbesondere aufgrund der demografischen Veränderungen der Bevölkerungsstruktur, von besonderer Bedeutung.
Die Verknappungstendenzen des Wohnungsmarktes in unserem Geschäftsgebiet spiegeln sich in der Zahl der Wohnungswechsel und v.a. in der Leerstandsquote wider. Die vergleichsweise niedrige durchschnittliche Fluktuationsquote der Mieter hat sich mit 5,1 % gegenüber dem Vorjahr nicht verändert. Unsere 3-Monats-Leerstände sind mit 1,8 % geringfügig gestiegen und resultieren insbesondere auch aus dem umfangreichen Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm. Der durch die Ausstattung oder Lage der Wohnungen marktbedingte Leerstand liegt bei lediglich 0,6 % des Wohnungsbestandes, was fast Vollvermietung bedeutet.
Die Wohnungsbestände der 50er und 60er Jahre erfordern weiterhin hohe Bestandsinvestitionen. Im Berichtsjahr wurden einschließlich Eigenleistungen der Regiebetriebe 67,1 Mio. EUR für nicht mietwirksame und mietwirksame Instandhaltungsmaßnahmen aufgewandt, davon Fremdkosten in Höhe von 65,4 Mio. EUR. In Modernisierungsmaßnahmen wurden darüber hinaus 48,6 Mio. EUR investiert. Dies waren zusammen 42,75 EUR pro qm Wohnfläche.
Im Leistungsbereich Verwaltung für Dritte betreut das Unternehmen 252 Wohnungen mit technischen und kaufmännischen Verwaltungsleistungen.
Portfolioentwicklung
Im Rahmen der Portfolioentwicklung wurden in 2021 veräußert:
| Einzelverkäufe | 39 Wohnungen |
| Blockverkäufe | 76 Wohnungen |
| 115 Wohnungen |
Im Rahmen der Portfoliostrategie erfolgte die Arrondierung des Bestandes und der Verkauf von Objekten mit technisch schlechtem Zustand. Hierdurch wurde neben der Generierung von Erträgen, insbesondere für Klimaschutzinvestitionen, eine zielgerichtete Steuerung der knappen Ressourcen und eine Optimierung der Bestandsbewirtschaftung erreicht. Dieses Programm wurde bis zum Ende des Jahres 2021 abgeschlossen. Restbestände an Einzelhäusern (gesamt 81 Einheiten) werden in Abhängigkeit der Rahmenbedingungen weiterhin privatisiert.
Mit der Ende 2018 verabschiedeten Strategie 2018+ verfolgt die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt (NHW) einen Wachstumskurs mit dem Ziel, mittelfristig einen Mietwohnungsbestand von 75.000 Einheiten zu erreichen. Hierbei wird die NHW über die beschlossene Neubautätigkeit hinaus auch Bestandsportfolien erwerben.
Im Jahr 2021 erwarb die Nassauische Heimstätte 194 Wohneinheiten in Neu-Isenburg.
Geschäftsbesorgung WOHNSTADT
Im Rahmen der Geschäftsbesorgung wurde die Modernisierung von 133 Wohnungen abgeschlossen.
Neubautätigkeit – Anlagevermögen
Unser Unternehmen hat im Berichtsjahr die Neubautätigkeit für den eigenen Bestand fortgesetzt. Im Berichtsjahr wurde mit dem Bau von 50 Mietwohnungen für den eigenen Bestand in Form von Gebäudeaufstockungen begonnen.
Bei der Nassauischen Heimstätte wurde im Berichtsjahr mit dem Bau von 589 Mietwohnungen und 14 Gewerbeeinheiten im Geschosswohnungsneubau begonnen. Fertiggestellt wurden 216 Mietwohnungen und eine Kindertagesstätte.
Die Mietansätze für die bezogenen Wohnungen liegen zwischen 6,90 und 11,76 EUR pro qm Wohnfläche.
Im Geschäftsjahr 2021 waren insgesamt 1.422 Wohneinheiten für den eigenen Bestand im Bau. Weitere Projekte in Frankfurt am Main und Darmstadt befanden sich 2021 im Planungsprozess.
Neubautätigkeit – Umlaufvermögen
Im Geschäftsjahr 2021 wurden 56 Eigentumswohnungen in Neu-Isenburg fertiggestellt. Alle Wohnungen waren vor Fertigstellung verkauft und wurden im Berichtsjahr 2021 an die Käufer übergeben. Weiterhin gab es eine Übergabe eines Reihenhauses in Langen.
Stadtentwicklung
Das Unternehmen ist treuhänderisch oder beratend in 55 Städten und Gemeinden tätig. Das Auftragsvolumen umfasst 112 (Vorjahr 113) Aufträge wie städtebauliche Entwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen, Maßnahmen in den Förderprogrammen „Sozialer Zusammenhalt“, “Wachstum und nachhaltige Erneuerung“ sowie “Lebendige Zentren“.
Für die von uns treuhänderisch durchgeführten Maßnahmen in allen Städtebauförderprogrammen und Entwicklungsmaßnahmen kamen im Geschäftsjahr 2021 Finanzierungsmittel von rd. 11,1 Mio. EUR (Vorjahr rd. 8,5 Mio. EUR) zur Verwendung.
4. Vermögens-, Finanz-
und Ertragslage des Unternehmens
Vermögenslage
Die Vermögenslage der Gesellschaft stellt sich nach Gegenüberstellung der Geschäftsjahre 2020 und 2021 wie folgt dar:
Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 159,4 Mio. EUR erhöht. Auf der Aktivseite resultiert dieser Anstieg im Wesentlichen aus dem Anstieg des Sachanlagenvermögens um 183,4 Mio. EUR sowie dem Anstieg der Rechnungsabgrenzungsposten um 0,9 Mio. EUR, welchen der Rückgang der Umlaufvermögen um 24,9 Mio. EUR entgegensteht. Der Anstieg des Sachanlagevermögens resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit Wohnbauten um 268,0 Mio. EUR aufgrund von Übergaben verschiedener Objekten, von Grundstücksankäufen sowie der Fertigstellung verschiedener Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von insgesamt 322,3 Mio. EUR, demgegenüber gab es Abgänge in Höhe von 1,2 Mio. EUR aufgrund des Verkaufs von 115 Wohneinheiten sowie planmäßige Abschreibungen in Höhe von 53,1 Mio. EUR. Weiterhin erhöhten sich die Anlagen im Bau um 104,7 Mio. EUR aufgrund von Zugängen von unbebauten Grundstücken sowie von Baukosten in Höhe von insgesamt 120,4 Mio. EUR, welchen Abgänge aufgrund der Fertigstellung von Bauprojekten in Höhe von 15,7 Mio. EUR entgegenstehen. Demgegenüber reduzierten sich die geleisteten Anzahlungen um 165,9 Mio. EUR aufgrund von Übergaben von Grundstücken in Höhe von 192,1 Mio. EUR, welchen Zugänge aufgrund von Grundstücksankäufen in Höhe von 26,2 Mio. EUR entgegenstehen. Weiterhin reduzierten sich die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte ohne Bauten um 18,5 Mio. EUR aufgrund des Baubeginns verschiedener Bauprojekte von insgesamt 26,9 Mio. EUR, welchen Zugänge aus dem Kauf von Grundstücken in Höhe von insgesamt 8,4 Mio. EUR entgegenstehen.
Das Umlaufvermögen (einschließlich Rechnungsabgrenzungsposten) hat sich um 23,9 Mio. EUR vermindert. Wesentliche Ursache für den Rückgang des Umlaufvermögens (einschließlich Rechnungsabgrenzungsposten) war der Rückgang der flüssigen Mittel um 50,3 Mio. EUR im Wesentlichen aufgrund der Investitionen in Sachanlagen. Demgegenüber erhöhte sich der Bestand an zum Verkauf bestimmter Grundstücke und anderer Vorräte aufgrund von Grundstücksankäufen um 20,5 Mio. EUR. Weiterhin erhöhten sich die Forderungen gegen verbundene Unternehmen um 11,0 Mio. EUR im Wesentlichen aufgrund der Forderungen gegen die NH ProjektStadt im Zusammenhang mit der Ergebnisabführung an die Gesellschaft in Höhe von 9,1 Mio. EUR.
Die Veränderungen auf der Passivseite resultieren im Wesentlichen aus dem Anstieg bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um 87,3 Mio. EUR von 834,8 Mio. EUR auf 922,1 Mio. EUR sowie den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern um 38,9 Mio. EUR von 379,2 Mio. EUR auf 418,1 Mio. EUR aufgrund weiterer Darlehensaufnahmen. Weiterhin haben sich die Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen um 2,3 Mio. EUR von 56,5 Mio. EUR auf 58,8 Mio. EUR erhöht. Die sonstigen Verbindlichkeiten erhöhten sich um 1,7 Mio. EUR auf 3,4 Mio. EUR. Diesen standen Rückgänge bei den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen von 9,8 Mio. EUR sowie bei den erhaltenen Anzahlungen von 5,8 Mio. EUR entgegen.
Weitere Faktoren für den Anstieg auf der Passivseite stellen die im Berichtsjahr beschlossene und durchgeführte Ergebnisverwendung des Jahres 2020 zur Einstellung in die Gesellschaftsvertragliche Rücklage mit 3,7 Mio. EUR und der Einstellung in die anderen Gewinnrücklagen von 35,6 Mio. EUR sowie der Jahresüberschuss in Höhe von 42,8 Mio. EUR dar. Die Eigenkapitalquote hat sich von 41,92 % im Vorjahr auf 40,96 % im aktuellen Geschäftsjahr vermindert.
Finanzlage
Die Kapitalstruktur zum 31.Dezember 2021 ist durch die Ergebnisverwendung des Jahres 2020 von der Einstellung in die Gesellschaftsvertragliche Rücklage mit 3,7 Mio. EUR, der Einstellung in die Anderen Gewinnrücklagen von 35,6 Mio. EUR und einem positiven Jahresüberschuss in Höhe von 42,8 Mio. EUR geprägt. Der Anstieg der Rückstellungen resultiert im Wesentlichen aus der Zunahme der sonstigen Rückstellungen um 3,6 Mio. EUR.
Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung:
Der Finanzmittelfonds (inkl. Cash-Pool-Anlagen) hat sich im Geschäftsjahr um 41,4 Mio. EUR auf 75,0 Mio. EUR verringert. Die laufende Geschäftstätigkeit führte im Berichtsjahr zu einem Mittelzufluss von 84,6 Mio. EUR (i. V. 112,8 Mio. EUR).
Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit reichte im Berichtsjahr nicht vollständig aus, um die planmäßigen Tilgungen von Krediten in Höhe von 46,7 Mio. EUR (i. V. 45,0 Mio. EUR), die Zinszahlungen von 21,5 Mio. EUR (i. V. 22,9 Mio. EUR) sowie die außerplanmäßigen Tilgungen von Krediten von 61,6 Mio. EUR (i. V. 110,2 Mio. EUR) zu bestreiten.
Die Investitionstätigkeit führte zu einem Mittelabfluss von insgesamt 218,6 Mio. EUR (i. V. 209,7 Mio. EUR). Auszahlungen erfolgten insbesondere für Modernisierung, Neubau sowie Anzahlungen in neue Grundstücke im Sachanlagevermögen von 240,0 Mio. EUR (i. V. 220,6 Mio. EUR) und Investitionen in immaterielle Anlagen von 0,4 Mio. EUR (i. V. 0,1 Mio. EUR). Dem standen Einzahlungen aus Kaufpreisen für Bestandsverkäufe von 10,7 Mio. EUR (i. V. 9,5 Mio. EUR), Zinserträge und Erträge aus Ausleihungen von 0,9 Mio. EUR (i. V. 0,8 Mio. EUR), sowie Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen (EAV) und Beteiligungen von 10,2 Mio. EUR (i. V. 0,7 Mio. EUR) gegenüber.
Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit führte im Geschäftsjahr 2021 zu Mittelzuflüssen von 92,6 Mio. EUR (i. V. 181,1 Mio. EUR). Den Darlehensaufnahmen von 235,1 Mio. EUR (i. V. 165,7 Mio. EUR) stehen Darlehenstilgungen in Höhe von 108,3 Mio. EUR (i.V. 155,2 Mio. EUR) gegenüber, davon 61,6 Mio. EUR (i. V. 110,2 Mio. EUR) für außerplanmäßige Tilgungen. Darüber hinaus waren Zahlungsmittelabflüsse durch Zinszahlungen von 21,5 Mio. EUR (i. V. 22,9 Mio. EUR) zu verzeichnen. Wie im Vorjahr erfolgte die Auszahlung einer Dividende unter Berücksichtigung von einzelnen Dividendenverzichten an die Anteilseigner von 1,5 Mio. EUR (i. V. 1,8 Mio. EUR).
Die Finanzlage ist geordnet und die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben.
Ertragslage
Der Jahresüberschuss des Jahres 2021 liegt mit rd. 42,8 Mio. EUR um rd. 30,4 Mio. EUR über dem Planwert und 2,0 Mio. EUR über dem Vorjahreswert. Die Ursachen hierfür sind vielfältig und werden im Folgenden in den wesentlichen Punkten beschrieben.
Die Umsatzerlöse liegen 3,0 Mio. EUR über der Planung und 2,0 Mio. EUR über dem Vorjahr.
4,7 Mio. EUR Mehrerlöse stammen aus dem Verkauf von Anlagevermögen (AV) und Umlaufvermögen (UV), 2,6 Mio. EUR aus höheren Umlagen für Betriebs- und Heizkosten aufgrund gestiegener Kosten im Jahr 2021. Dagegen lagen die Nettomieterlöse 3,4 Mio. EUR unter Plan. Grund hierfür sind geringere Erlöse für geplante Ankäufe sowie höhere Leerstände insbesondere aufgrund von Modernisierungen.
Gegenüber dem Vorjahr stiegen die Mieten aufgrund angekaufter Mieteinheiten, Neubauprojekte sowie aus Mieterhöhungen nach BGB §557-§559 und Erhöhungen aufgrund Mieterwechseln abzüglich Erlösschmälerungen um netto 9,0 Mio. EUR. Auch die Umlagen aus Betriebs- und Heizkosten sind um 3,6 Mio. EUR gestiegen. Volatile Energiepreise lassen diese Position nur schwer planen. Dagegen sind die Erlöse aus dem Verkauf von AV und UV um 12,4 Mio. EUR gesunken.
Die Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit sind 765 TEUR geringer als geplant. Der Grund sind insbesondere geringer Erlöse aus dem Geschäftsfeld der Sparte Stadtentwicklung.
Gegenüber Vorjahr sind sie die Erlöse aus Betreuungstätigkeiten um
1,9 Mio. EUR durch Tariferhöhungen und Abrechnung von direkten Sachaufwendungen gestiegen.
Die Bestandsveränderungen verändern sich insbesondere durch die Bauaktivitäten.
Die aktivierten Eigenleistungen sind gegenüber Plan um 2,0 Mio. EUR geringer ausgefallen. Grund sind Verschiebungen von Baumaßnahmen, insbesondere von Modernisierungen. Gegenüber Vorjahr sind die Eigenleistungen dagegen um 4,7 Mio. EUR höher ausgefallen. Hiervon entfallen 2,3 Mio. EUR auf Modernisierungen aufgrund gesteigerter Bauinvestitionen sowie 1,4 Mio. EUR aufgrund Aufstockungsprojekten.
Die sonstigen betrieblichen Erträge lagen 4,1 Mio. EUR über Plan und 3,3 Mio. EUR über Vorjahr. Hauptgrund ist ein Verkauf eines Grundstückes mit einem Ertragsgewinn von 2. Mio. EUR gegenüber Plan und Vorjahr.
Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind um 13,4 Mio. EUR zum Vorjahr gestiegen und liegen 8,6 Mio. EUR unter dem Planwert.
Gegenüber Vorjahr sind aufgrund Preissteigerungen und des Bestandswachstums die Betriebs- und Heizkosten um 3,9 Mio. EUR sowie Instandhaltungsaufwendungen, insbesondere durch modernisierungsbedingte- und Planinstandhaltung aufgrund Erhöhung des Instandhaltungsprogramm, um 9,3 Mio. EUR gestiegen. Gegenüber Plan lagen die modernisierungsbedingten- und Planinstandhaltungen nichtsdestotrotz aufgrund von Bauverschiebungen 11 Mio. EUR unter Plan.
Der Personalaufwand ist gegenüber Vorjahr um 5,2 Mio. EUR gestiegen. Hierfür verantwortlich sind Tariferhöhungen, Lohndrift sowie Anstieg der MAK Zahl um 36 MAK auf 780 MAK. Gegenüber Plan lagen die Personalaufwendungen 2,6 Mio. EUR über Plan. Gründe hierfür sind 0,9 Mio. EUR ATZ Rückstellungen und 1 Mio. EUR Corona- und Motivationsprämien.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen mit 25,8 Mio. EUR auf Vorjahresniveau, aber 4 Mio. EUR unter Plan. Dabei bilden geringere Aufwendungen für Werbung und Veranstaltungen von 1,6 Mio. EUR aufgrund Corona, Abschreibungen von Mietforderungen mit 0,5 Mio. EUR sowie eine Auflösung von Rückstellungen für Raumkosten von 0,5 Mio. EUR die größten Positionen.
Die Abschreibungen sind wie geplant aufgrund Modernsierungen und Neubauten um 5,8 Mio. EUR gestiegen.
Der Zinsaufwand ist gegenüber Vorjahr um 1,4 Mio. EUR gesunken und blieb auch 4,7 Mio. EUR unter Plan. Geringere benötigte Darlehensaufnahmen aufgrund geringerer Investitionen sowie ein niedriger Zinssatz für Neuaufnahmen von Darlehen führten zu diesem Ergebnis.
Gegenüber dem Vorjahr und Plan konnte ein Ertrag aus Gewinnabführung von 9,1 Mio. EUR aufgrund einer Rückstellungsauflösung bei der NH ProjektStadt ausgewiesen werden, da hier die dazugehörigen Risiken weggefallen sind.
Insgesamt erhöhte sich der Jahresüberschuss der Gesellschaft im Vergleich zum Vorjahr von 40,8 Mio. EUR auf 42,8 Mio. EUR, was primär auf die Gewinnabführung in Höhe von 9,1 Mio. EUR (Vorjahr Verlustübernahme in Höhe von 0,3 Mio. EUR) zurückzuführen ist.
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag belaufen sich auf 2,4 Mio. EUR und erhöhen sich zum Vorjahr um 0,8 Mio. EUR. Aufgrund des positiven Ergebnisses vs. Plan sind die Steuern 2,6 Mio. EUR höher als Plan ausgefallen.
Finanzielle Leistungsindikatoren
Die finanziellen Leistungsindikatoren sind die Umsätze aus der Hausbewirtschaftung und die Umsätze aus dem Verkauf von Grundstücken sowie der Jahresüberschuss vor Ertragsteuern und ergeben sich aus der Gewinn- und Verlustrechnung. Ein weiterer finanzieller Leistungsindikator ist die Eigenkapitalquote (Eigenkapital/Bilanzsumme).
Gesamtaussage zum Geschäftsverlauf und der Lage des Unternehmens
Insgesamt beurteilt die Geschäftsführung den Geschäftsverlauf im Geschäftsjahr und die Lage des Unternehmens als günstig.
5. Risikobericht
Beschreibung des Risikofrüherkennungssystems
Die frühzeitige Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung und Kontrolle von Risiken, die sich aus der geschäftlichen Tätigkeit ergeben können, obliegt den Sorgfaltspflichten der Geschäftsführung. Diesbezüglich fand die Festlegung einer verbindlichen Aufbau- und Ablauforganisation im Zusammenhang mit dem Risiko- und dem Compliancemanagementsystem statt. Die Funktionen zum Risiko- und Compliance-Management sind zentral bei der Konzernmutter Nassauische Heimstätte, Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH in einem Kompetenzcenter beim leitenden Geschäftsführer zugeordnet und erstrecken sich auf alle Geschäftsfelder und die Gesellschaften der Unternehmensgruppe.
Die Ziele des Risikomanagements richten sich unter operativen und strategischen Gesichtspunkten auf die Sicherung des Unternehmens gegen Gefahren, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie die Erreichung festgelegter Ziele gefährden könnten. Dies gilt gleichermaßen für die Vermeidung von Image- und/oder Reputationsschäden sowie Risiken aus Compliance-Verstößen über die Integration des Compliance-Management-Systems.
Durch die dezentralen konzernweiten Risikoverantwortlichen erfolgt die Anwendung mit diesen einheitlichen Ansätzen für die Meldung, Bewertung und Überwachung von potenziellen Risiken.
Im Risikomanagement-Handbuch sind die Ziele, das Prinzip, die Elemente, Grundsätze sowie der Risikomanagementprozess mit allen diesbezüglichen Festlegungen beschrieben.
Zum Internen Kontrollsystem (IKS) der Unternehmensgruppe gehören organisatorische Regelungen und Maßnahmen zur Einhaltung gesetzlicher, untergesetzlicher und unternehmerischer Vorgaben sowie Anweisungen zur Steuerung und Sicherstellung der betrieblichen Abläufe und der Erfüllung compliance-relevanter Erfordernisse. Prüfungen erfolgen durch die Innenrevision ggf. durch den Compliance-Beauftragten.
Potenzielle Risiken aus möglichen Compliance-Verstößen werden ebenfalls systemunterstützt erfasst und bewertet und so in die Risikogesamtbewertung einbezogen.
Risiken
Die Risiken in der Gesellschaft sind nach Relevanz absteigend gegliedert:
Regulatorische und rechtliche Risiken
Geplante Änderungen von rechtlichen Rahmenbedingungen vor allem im Miet-, Bau- und Umweltrecht werden verfolgt, um auf verbindliche Änderungen reagieren zu können. Jede Veränderung der rechtlichen Rahmenbedingungen, die für unsere Geschäftstätigkeit relevant sind, wie etwa Regelungen zur Höhe/Entwicklung von Mieten, Vorschriften zur Ausgestaltung von Modernisierungsmaßnahmen sowie Einschränkungen der Modernisierungsmöglichkeiten oder Vorschriften, die Kosten im Falle eines Verkaufs von Grundstücken verursachen, könnte sich nachteilig auf die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft auswirken. Potenzielle Auswirkungen wären wesentlich. Wir sehen die Eintrittswahrscheinlichkeiten derzeit als gering an.
Veränderungen der steuerrechtlichen Rahmenbedingungen, die sich auf das operative Geschäft beziehen oder eine nicht sachgerechte Anwendung bzw. Umsetzung steuerlicher Regelungen und Vorschriften im operativen Geschäft finden, könnten sich nachteilig auf die Ergebnisentwicklung auswirken. Hierzu gehören auch die eingerichteten ertragsteuerlichen und umsatzsteuerlichen Organschaften. Die Erfüllung der jeweiligen Organschaftsvoraussetzungen ist Gegenstand regelmäßig stattfindender bzw. laufender steuerlicher Betriebsprüfungen. Bei letztinstanzlicher Nichtanerkennung der Organschaften könnte dies zu einer wesentlichen bzw. hohen steuerlichen Mehrbelastung zuzüglich Verzinsung führen.
Zur frühzeitigen Identifizierung, Bewertung und Steuerung möglicher steuerrechtlich relevanter Risiken wurde mit Hilfe externer Unterstützung eine Risikoerfassung durchgeführt. Die relevanten Risiken wurden im Rahmen des Projektes zur Einführung des Tax-Compliancemanagement-Systems identifiziert und in einer Risikomatrix erfasst. Die relevanten Risiken werden im Rahmen der Tax-Compliance laufend beobachtet und bewertet.
Umfeld- und marktbezogene Risiken
Die Reputation ist von entscheidender Bedeutung. Ein schlechtes Ansehen entspricht nicht unserem Leitbild und kann unsere Geschäftstätigkeit in lokalen Märkten erschweren. Daher streben wir jederzeit eine frühzeitige und offene Kommunikation sowie einen direkten Dialog mit allen Gruppen an, die ein berechtigtes Interesse haben, wenn es um Konflikte wie z. B. die Bezahlbarkeit von Wohnraum oder um Modernisierungs- oder Neubauvorhaben in unseren Immobilienquartieren geht. Auf berechtigte Einwände reagieren wir entsprechend. Darüber hinaus besteht auf der Finanzierungsseite das Risiko, dass die Kapitalbeschaffung beeinträchtigt werden könnte. Derzeit werden diesbezüglich keine Risiken gesehen. Aufgrund der weiterhin sehr dynamischen Entwicklung des Coronavirus/SARS-CoV-2/COVID-19 ist der Markt derzeit starken Unsicherheiten ausgesetzt. Dies kann sich auf die Konjunktur auswirken und in einer Eintrübung des Marktes resultieren. Infolgedessen könnten der Gesellschaft Mieteinbußen entstehen. Die Geschwindigkeit der Veränderung der Pandemie macht es zum jetzigen Zeitpunkt schwierig, die Auswirkungen auf die Finanz-, Vermögens- und Ertragslage der Unternehmensgruppe zuverlässig einzuschätzen. Auch auf die Nachfrage von Privatkäufern nach Immobilien können sich diese Entwicklungen auswirken, da aufgrund von Unsicherheiten am Arbeitsmarkt und der Gefahr von Kurzarbeit und Entlassungen diese ihre Rücklagen derzeit nicht aufbrauchen wollen.
Für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung sind die erwarteten Unsicherheiten im Vergleich zum Geschäftsjahr 2021 durch den Ausbruch des Russland-Ukraine-Konflikts gestiegen. Aktuell können wir nicht konkret einschätzen, wie sich die geopolitische Auseinandersetzung und etwaige wirtschaftliche Sanktionen auf die allgemeine europäische und globale Konjunktur auswirken können.
Risiken aus den Projekten
Vor dem Hintergrund des dringenden Wohnbedarfes im Geschäftsbereich der Unternehmensgruppe werden laufend Grundstücke zur Entwicklung in das Anlagevermögen erworben. Die Risiken aus diesen einzelnen Projektentwicklungen werden auf Projektebene laufend beobachtet.
Risiken aus der Geschäftstätigkeit
Im Rahmen von Bestandsanalysen und unserer Investitionstätigkeit werden bei Investitionsrechnungen und Bewertungen unserer Bestände Annahmen zugrunde gelegt, die sich abweichend von unserer derzeitigen Erwartung entwickeln können. Hierdurch und durch äußere Einflussfaktoren könnten die Ergebnisse einzelner Bestandsimmobilien, Ankaufsobjekte oder Neubauprojekte nicht erzielt werden.
Im Zusammenhang mit Investitionsentscheidungen können Risiken entstehen. Zu diesen Risiken können zum Beispiel zu hohe Kaufpreise bzw. Baukosten, unerwartete Haftungsfälle sowie höhere Zinsaufwendungen gehören.
Bei dem umfangreichen Einsatz von General- und Nachunternehmen im Rahmen unserer Bautätigkeiten kann es zu Ausfällen kommen, die wirtschaftliche Risiken sowie rechtliche Haftungen nach sich ziehen.
Aufgrund von unzureichenden Informationen bezüglich der in den Immobilien verbauten Materialien sowie der Umsetzung von neuen oder aktualisierten bautechnischen Regularien, wie z. B. bei Brandschutzmaßnahmen, kann es zu Geschäftsrisiken kommen.
Mögliche Gesetzesänderungen können zu Einschränkungen in der Geschäftstätigkeit führen, beispielsweise im Hinblick auf die stetig anhaltenden öffentlichen und politischen Debatten über Miethöhen.
Finanzielle Risiken
Aufgrund der weiterhin expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) sind die Refinanzierungsbedingungen noch immer attraktiv. Die coronabedingt gedämpften konjunkturellen Aussichten könnten sich allerdings negativ sowohl auf die allgemeine Kreditnachfrage als auch auf die Qualität bestehender Kreditengagements auswirken. Beides könnte belastende Effekte auf den Bankensektor und somit auf das Finanzsystem im Ganzen nach sich ziehen. Wir erwarten angesichts der immer noch vorhandenen Liquidität mittelfristig weiterhin aufnahmefähige Fremdkapitalmärkte und attraktive Finanzierungskonditionen. Regelmäßige positive Cashflows aus unserem Kerngeschäft lassen im Prognosezeitraum kein besonderes Liquiditätsrisiko erkennen.
Wesentliche finanzielle Schulden der Gesellschaft sind die Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern. Hierfür besteht bei Prolongationen in Folge einer Erhöhung des Marktzinses ein potenzielles Zinsänderungsrisiko. Durch den Abschluss langfristiger Zinsbindungen und Inanspruchnahme zinsgünstiger Förderdarlehen wird dieses Risiko deutlich vermindert. Branchenunübliche finanzwirtschaftliche Risiken, die einer besonderen Absicherung bedürfen, sind derzeit nicht erkennbar.
Derzeit sind keine finanziellen Risiken erkennbar.
Der Bereich Unternehmensfinanzierung und Grundbuchmanagement setzt verschiedene Instrumente zur Steuerung der finanzwirtschaftlichen Risiken ein, z. B. Liquiditäts- und Dispositionsplanung, Kredit- und Beleihungsmanagement, sowie Analysen und Berechnungen zu Zinsänderungsrisiken.
Im Unternehmensbereich Portfoliosteuerung & Mietenadministration werden Portfolio-Analysen für den Konzernwohnungsbestand durchgeführt. Hierbei werden technische Objektanalysen, betriebswirtschaftliche Auswertungen wie Cashflow- und dynamische Investitionsrechnungen vorgenommen. Aufgrund der Bedeutung der Ergebnisse aus der Bestandsbewirtschaftung (Kerngeschäft des Unternehmens) erfolgt außerdem eine Beobachtung relevanter Erfolgskennzahlen wie beispielsweise Sollmieten, Erlösschmälerungen, Leerstand, Fluktuation und Instandhaltungsaufwendungen. Ein weiterer wichtiger Bestandteil ist die systematische Markt- und Standortanalyse. Im Rahmen der Marktbeobachtung werden insbesondere Mietpreisentwicklungen sowie Entwicklungen und Prognosen soziodemografischer Kennzahlen analysiert. Außerdem werden für den Gesamtbestand auf Einzelobjektebene Immobilienwerte durch das Ertragswertverfahren und bei Bedarf auch durch das Sachwertverfahren ermittelt. Im Gesamtergebnis lassen sich Handlungsoptionen für unseren Wohnungsbestand ableiten, eine werthaltige und zielgerichtete Bestandsinvestitionssteuerung vornehmen und ebenso mögliche Desinvestitionsobjekte definieren. Darüber hinaus stellt die Portfolio-Analyse inklusive Investitionsrechnungen eine fundierte Basis zur Entscheidungsfindung bezüglich unserer Neubauaktivitäten dar.
Insgesamt geht die Geschäftsleitung von keinen bestandsgefährdenden Risiken aus.
Chancen
Die Chancen in der Gesellschaft sind nach Relevanz absteigend gegliedert:
Umfeld- und marktbezogene Chancen
Die anhaltend angespannte Wohnungsmarktlage in bestimmten Ballungsräumen kann zu politischen Entscheidungen führen, die die Erweiterung der Wohnraum- oder Mietförderung beabsichtigen. Des Weiteren ist die Anforderung zur Anpassung des Bestandes an aktuelle Zielsetzungen zur CO2-Minderung gestiegen. Dies kann regional positive Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit haben. In diesem Zusammenhang wurden die Handlungsspielräume durch die erneute Kapitalerhöhung durch die Gesellschafter erweitert.
Chancen aus der Geschäftstätigkeit
Gezielte Modernisierungsmaßnahmen in eigenen Wohnungen, die wir unseren Mietern optional anbieten, geben uns die Möglichkeit, die Zufriedenheit unserer Kunden zu erhöhen und sie länger an uns zu binden. Zudem können wir hierdurch die Qualität, auch unter dem Gesichtspunkt der energetischen Optimierung, des von uns angebotenen Wohnraums weiter steigern, den CO2-Ausstoß verringern und somit die Nachhaltigkeit des Bestandes sichern.
Die derzeitige Finanzsituation ermöglicht die Finanzierung zur Beschaffung von Grundstücken und den Neubau für die Erweiterung des Wohnungsbestandes auf die Zielgröße von ca. 75.000 Wohneinheiten im Konzern.
Finanzielle Chancen
Aufgrund der wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung der hessischen Ballungszentren entsteht eine immer größere Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, deren Bedarfsdeckung eine langfristige, zielgerichtete und wirkungsvolle Investitionsstrategie voraussetzt, gleichzeitig aber auch den nachhaltigen wohnungspolitischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Erfolg des Unternehmens sichert. Der langfristige Unternehmenserfolg gewährleistet eine dauerhafte Bonität und damit die Möglichkeit zur günstigen Refinanzierung des Unternehmens aufgrund guter Ratings. Die Finanzierungskonditionen sind abhängig von den Bedingungen am Kapitalmarkt, die aufgrund des niedrigen Zinsniveaus für Unternehmen guter Bonität zurzeit sehr günstig sind. Die langfristige, solide finanzwirtschaftliche Ausstattung des Unternehmens eröffnet darüber hinaus den Spielraum für wohnungspolitische Strategiemaßnahmen, wie z.B. die Einführung einer zusätzlichen Mietpreisbegrenzung für untere und mittlere Einkommensempfänger zur Erfüllung des sozialen Unternehmensauftrags.
Die Wahrung dieser Chancen ist umso wichtiger, als der langfristige Unternehmenserfolg die langfristige Bonität und damit die Möglichkeit zur günstigen Refinanzierung des Unternehmens aufgrund guter Ratings sicherstellt.
6. Nachhaltigkeitsbericht
Die Umsetzung unserer Nachhaltigkeitsstrategie verstehen wir als zukunftssichernd und damit als Fortentwicklung des Kerngeschäftes: Für unseren langfristigen Geschäftserfolg als Wohnungsunternehmen, Projektentwickler und Stadtentwicklungsunternehmen ist das aktive Management der für uns wesentlichen Nachhaltigkeitsaspekte entscheidend. Unsere Strategie wurde 2014 entwickelt und 2017/18 planmäßig fortgeschrieben. Seit der Fortschreibung ist die Nachhaltigkeitsstrategie integrierter Bestandteil der Unternehmensstrategie. Die Strategie enthält einen konkreten Maßnahmenplan und messbare Ziele. Die ökologische Nachhaltigkeit stellt zudem mit Fokus auf klimagerechter Energieversorgung und der Fortschreibung der Klimastrategie zur Erreichung von Klimaneutralität bis 2045 eines der drei übergeordneten Unternehmensstrategie-Ziele dar.
Im Jahr 2015 wurde das Nachhaltigkeitsmanagement implementiert. Es wurde 2018 mit einem Handlungsfeldmodell ergänzt. Durch das Managementsystem erfolgt konzernweit die Bearbeitung und Integration in die Führungsstrukturen. Diese bestehen aus dem übergeordneten Aufsichtsrat, der operativ verantwortlichen Geschäftsführung samt der 2. Führungsebene und den speziellen Beratungseinheiten. Die Gesamtverantwortung für eine nachhaltige Unternehmensführung liegt bei der Geschäftsführung. Aufgrund der insgesamt stetig weiterwachsenden Bedeutung der Handlungsfelder der Nachhaltigkeit ist seit Beginn 2020 die Stabsstelle zum Kompetenzcenter Nachhaltigkeitsmanagement erweitert worden. Fünf Mitarbeiter:innen sind hier für die konzerninternen Nachhaltigkeitsthemen verantwortlich. Die Geschäftsstelle der Initiative Wohnen.2050 e.V. ist ebenfalls hier angesiedelt. Deren Tätigkeit ist über einen Geschäftsbesorgungsvertrag geregelt.
Im Rahmen der Zielvereinbarung zur Klimaneutralität sicherte das Land Hessen als größte Gesellschafterin dem Unternehmen Unterstützung bei der wirtschaftlich- und sozialverträglichen Umsetzung der unternehmensweiten Klimastrategie zu. Im Zuge dessen beschloss die Landesregierung im Dezember 2020 mittels einer Eigenkapitalerhöhung 200 Millionen Euro für die klimagerechte Bestands-Modernisierung zur Verfügung zu stellen. Bis 2026 können somit planmäßig rund eine Milliarde Euro in die Modernisierung und Instandhaltung investiert werden – das bedeutet eine Steigerung auf 54,18 Euro/m² im Durchschnitt statt derzeit 29,40 Euro. Der Fokus liegt hierbei auf der Minimierung unserer CO2-Emissionen.
Wir erheben jährlich rd. 170 Indikatoren zur Umsetzung und Steuerung unserer nachhaltigen Entwicklung. Transparenz zu unseren Nachhaltigkeitsaktivitäten ermöglichen wir über die jährliche Veröffentlichung unseres Nachhaltigkeitsberichts.
Im Rahmen unserer Aktivitäten zur nachhaltigen Unternehmensfinanzierung haben wir über ein Nachhaltigkeitsrating von ISS oekom sowie mittlerweile zwei so genannte Second Party Opinions (SPO) die Transparenz zur nachhaltigen Konzernentwicklung für Finanzmarktakteure erhöht.
Unsere Aktivitäten bündeln wir in Schwerpunktprojekten: Durch den von uns forcierten Ansatz der sozialen und energetischen Quartiersentwicklung, die Konzentration auf die Vollmodernisierung und den zunehmenden Einsatz von regenerativen Energieträgern adressieren wir unsere Ziele im Bereich Energie und Klimaschutz.
Im Schwerpunktprojekt Nachhaltigkeit im Bauprozess und Betrieb werden die ganzheitliche Planung unter Berücksichtigung des Lebenszyklus, die Steigerung der Ressourceneffizienz, die Reduzierung der Umweltbelastung, die Berücksichtigung des demographischen Wandels und die Förderung der Wohngesundheit unter Kostengesichtspunkten beim Bauen für die Zukunft und im Betrieb vorangetrieben.
Im Schwerpunktprojekt verantwortungsvolle Beschaffung wird ressortübergreifend die Strategie für den verantwortungsvollen, zentralen Einkauf entwickelt und durch die Organisationseinheit Kompetenzcenter Einkauf und Vertragsmanagement umgesetzt.
Die Initiative Wohnen.2050, Anfang 2020 auf Betreiben der NHW in Berlin gegründet, ist ein eingetragener Verein mit Sitz in Frankfurt am Main. Primäres Ziel dieses Zusammenschlusses ist es, die Wohnungswirtschaft zu unterstützen, ihren Beitrag zur Einhaltung der völkerrechtlich im Pariser Abkommen vom 12. Dezember 2015 definierten Klimaziele zu leisten und die Erderwärmung auf deutlich unter zwei Grad zu begrenzen. Der Initiative haben sich mittlerweile deutschlandweit 158 Wohnungsunternehmen (Stand 10. Februar 2022) und 11 institutionelle Partner, darunter der Spitzenverband GdW, angeschlossen. Das Bündnis vertritt somit rund zwei Millionen Wohneinheiten, die bis 2045 klimaneutral entwickelt werden sollen. Um Austausch, Know-how und Wissenstransfer zu fördern, haben bisher über 50 Online-Veranstaltungen mit den Partnerunternehmen stattgefunden. Zudem wurden bei über 30 regionalen und überregionalen Branchenveranstaltungen die Initiative Wohnen.2050, ihre Arbeit, ihre Ziele und erste Ergebnisse von Vorstandsvertretern der IW.2050 vorgestellt. Hierbei wird angestrebt, die gesamte Branche für aktuelle Herausforderungen und Handlungserfordernisse zu sensibilisieren und so weiter voran zu bringen. Organisiert und betreut werden die Tätigkeiten der IW.2050 maßgeblich vom Kompetenzcenter Nachhaltigkeitsmanagement.
7. Prognosebericht
Das Bestandsinvestitionsprogramm wird auch in den kommenden Jahren auf hohem Niveau fortgesetzt und ausgeweitet. Im Jahr 2022 sind bei der Nassauischen Heimstätte Fremdkosten für Instandhaltung in Höhe von 79 Mio. EUR und Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von 71,7 Mio. EUR für 1045 Wohnungen (reguläre Modernisierung inkl. energetisches Modernisierungsprogramm aus EK-Erhöhung) geplant. Die Investitionen werden den Ausstattungs- sowie Energiestandard unserer Wohnungen und damit deren Vermietbarkeit weiter verbessern. Die Konkurrenzfähigkeit des Unternehmens und dessen wirtschaftliche Stabilität werden hierdurch gesichert. Flankiert werden die baulichen Erneuerungsinvestitionen durch Maßnahmen der sozialen Stabilisierung der Siedlungsstrukturen im Rahmen von Quartiersentwicklungen und möglicher Anwendung des Städtebauprogramms „Sozialer Zusammenhalt“.
Die Neubautätigkeit im Wohnungsbau im Jahr 2022 betrifft gemäß aktueller Planung den Baubeginn von sechs Maßnahmen mit insgesamt 272 Wohnungen und 1 Gewerbeeinheit für den eigenen Bestand – davon 23 Wohneinheiten in Form von Gebäudeaufstockungen. Im Umlaufvermögen ist eine Baumaßnahme mit insgesamt 269 Eigentumswohnungen und 1 Gewerbe geplant.
Einen wesentlichen Beitrag für den geplanten Unternehmenserfolg wird ab dem Jahr 2022, neben der Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes, der Vertrieb von mehreren Eigentumswohnungsprojekten im Quartier Schönhof-Viertel in Frankfurt am Main leisten.
Für das Geschäftsjahr 2022 plant die Nassauische Heimstätte mit Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung von 320,1 Mio. EUR sowie aus dem Verkauf von Grundstücken in Höhe von 2,2 Mio. EUR. Es wird gemäß der aktuellen Planung des Unternehmens mit einem Jahresüberschuss vor Steuern von 4,4 Mio. EUR gerechnet. Weiterhin wird eine Eigenkapitalquote von 37,5 % erwartet.
Gesetz für die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an Führungspositionen in der Privatwirtschaft und im öffentlichen Dienst
In der Gesellschafterversammlung am 13. Juni 2018 wurde eine Zielgröße für den Frauenanteil im Aufsichtsrat in Höhe von 25 % und als Frist zur Zielerreichung der 30. Juni 2023 festgelegt.
Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 30. Juni 2021 beschlossen, die Quote für den Frauenanteil in der Geschäftsführung in Höhe von mindestens 33 % beizubehalten und hat als Frist zur Zielerreichung den 30. Juni 2026 bestimmt. Mit der aktuellen Besetzung der Geschäftsführung wurde diese Quote erreicht.
Am 11. September 2017 hat die Geschäftsführung für die 2. Führungsebene 27 % und für die 3. Führungsebene 37 % als Zielgrößen für den Frauenanteil beschlossen und eine Frist zu deren Erreichung bis zum 30. Juni 2022 gesetzt.
Im Berichtszeitraum lag der Frauenanteil im Aufsichtsrat bei 24 % und bei der Geschäftsführung unverändert bei 33 %. In der 2. Führungsebene hat sich der Frauenanteil von 29 % auf 35 % erhöht. In der 3. Führungsebene ist der Frauenanteil von 36 % auf 28 % gesunken.
Frankfurt am Main, den 25. April 2022
Dr. Thomas Hain
Monika Fontaine-Kretschmer
Dr. Constantin Westphal
