KONZERN
Konzern-Lagebericht
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021
1. Grundlagen des Konzerns
Die Nassauische Heimstätte ist im Unternehmensverbund mit der WOHNSTADT Stadtentwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft Hessen mbH, Kassel, in allen Geschäftsfeldern der Immobilienwirtschaft tätig. Die Unternehmensgruppe der Nassauische Heimstätte hat 59.114 eigene Wohnungen. Neben dem Geschäftsfeld Immobilienbewirtschaftung mit der Verwaltung des eigenen Bestandes und dem Portfolio-Management werden, vielfältige Leistungen für Dritte rund um die Immobilie angeboten. Dazu gehören das Bauträgergeschäft, die Projekt- und Flächenentwicklung insbesondere für öffentliche Auftraggeber sowie das Planungs- und Projektmanagement.
Der Verwaltungssitz der Nassauische Heimstätte, Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH ist Frankfurt am Main.
2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Gesamtwirtschaft in Deutschland
Konjunkturelle Lage 2021: Corona prägt wirtschaftliche Entwicklung
Die Weltwirtschaft erholt sich zunehmend von der Corona-Krise, ihre Auswirkungen prägen jedoch weiterhin die wirtschaftliche Entwicklung. In den fortgeschrittenen Volkswirtschaften erholte sich der private Konsum im Zuge sinkender Neuinfektionen und rascher Impffortschritte ab dem zweiten Quartal. Jedoch führten seit Beginn des Jahres zunehmende Liefer- und Kapazitätsengpässe zu Störungen in den Wertschöpfungsketten und bremsen die Industrieproduktion in vielen Ländern. Mit zunehmender Eindämmung der Pandemie sowie einer Normalisierung der pandemiebedingt verschobenen Nachfrage nach Gütern und Dienstleistungen dürften die Einschränkungen des Angebots im Jahr 2022 geringer werden und die Erholung der Weltwirtschaft weiter voranschreiten.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 11 f.
Während die ökonomischen Auswirkungen der Corona-Pandemie zunehmend geringer ausfallen, verschärft der russische Angriffskrieg auf die Ukraine die Störungen weltweiter Wertschöpfungsketten und dämpft das wirtschaftliche Wachstum. Insgesamt erwartet der Sachverständigenrat für 2022 ein weltweites Wachstum von 3,3 %.
Vgl. aktualisierte Konjunkturprognose 2022 und 2023 des Sachverständigenrats, Seite 17
Euro-Raum: Wirtschaftliche Aktivität hat sich erholt
Viele Mitgliedsstaaten des Euro-Raums waren Anfang 2021 von einer erneuten Verschärfung des Infektionsgeschehens betroffen. Über den Sommer hat sich die wirtschaftliche Aktivität dann kräftig erholt. Im zweiten Quartal 2021 lag das Bruttoinlandsprodukt (BIP) noch 2,7 % unter dem Vorkrisenniveau vom vierten Quartal 2019.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 35
Für 2022 erwartet der Sachverständigenrat Zuwachsraten des BIP von 2,9 %. Das im Vergleich zum weltweiten Wachstum geringere Wachstum für den Euro-Raum kann auf stärkere wirtschaftliche Auswirkungen des Angriffskrieges Russlands gegen die Ukraine als in den anderen Regionen der Erde zurückgeführt werden.
Vgl. aktualisierte Konjunkturprognose 2022 und 2023 des Sachverständigenrats, Seite 20, 30
Die Verbraucherpreisinflation stieg auf 2,4 %. Im Lauf des Jahres wird diese leicht sinken und sich im Jahresschnitt auf 2,1 % einpendeln.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022 Seite 11
Während der Corona-Krise sind Beschäftigung und Erwerbslosigkeit im Euro-Raum trotz der starken pandemiebedingten Einbrüche in der Wertschöpfung relativ stabil geblieben Der Beschäftigungsstand lag im 2. Quartal 2021 noch 1,2 % unter seinem Vorkrisenniveau von 161,3 Millionen Personen. Die Erwerbslosenquote lag im August bei 7,5 % und damit fast wieder auf dem Vorkrisenniveau von 7,4 % im Februar 2020. Die Bruttolöhne stiegen im 2. Quartal 2021 um 10,0 % gegenüber dem Vorjahresquartal, nachdem sie 2020 um rund 8,0 % gefallen waren. Die dynamische Erholung der Gesamtwirtschaft im Euro-Raum wird von einem starken Anstieg der Verbraucherpreise begleitet.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 36 f.
Deutsche Volkswirtschaft: BIP erreicht 2022 Vorkrisenniveau
Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung ist weiter stark von den Folgen der Pandemie beeinflusst. Nach dem historischen Einbruch des Bruttoinlandsprodukts (BIP) im Frühjahr 2020 war der erneute Rückgang im Winter 2020/21 zwar weniger stark ausgeprägt, unterbrach jedoch die konjunkturelle Erholung. Zudem bremsten ab dem Frühjahr Liefer- und Kapazitätsengpässe in den globalen Wertschöpfungsketten zunehmend die Produktion in der deutschen Industrie.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 49
Im Jahr 2021 ist das BIP in Deutschland um 2,9 % gewachsen, wobei die angebotsseitigen Engpässe einen Teil der im Frühjahr prognostizierten industriellen Erholung in das nächste Jahr verschoben.
Vgl. aktualisierte Konjunkturprognose 2022 und 2023 des Sachverständigenrats, Seite 46
Für 2022 wird ein Wachstum von 1,8 % erwartet. Somit dürfte das Vorkrisenniveau aus dem 4. Quartal 2019 erst im 3. Quartal des Jahres 2022 erreicht. Das liegt zum einen daran, dass im 1. Quartal 2022 die privaten Konsumausgaben coronabedingt gesunken sind und der infektions- und quarantänebedingte Arbeitsausfall die Wertschöpfung beeinträchtigt hat. Zum anderen dämpft der russische Angriffskrieg die wirtschaftliche Aktivität in vielfältiger Weise, beeinträchtigt die Industrieproduktion sowie trägt zum Anstieg der Energie- und Verbraucherpreise bei. Ab dem 2. Quartal 2022 erwartet der Sachverständigenrat eine teilweise Verbesserung der konjunkturellen Entwicklung in Deutschland aufgrund der zu erwartenden Erholung der privaten Konsumausgaben.
Vgl. aktualisierte Konjunkturprognose 2022 und 2023 des Sachverständigenrats, Seite 50-52
Zudem erhöht der russische Angriffskrieg den inflationären Druck, somit rechnet der Sachverständigenrat mit einem Anstieg der Inflationsrate auf 6,1 % (2022).
Vgl. aktualisierte Konjunkturprognose 2022 und 2023 des Sachverständigenrats, Seite 1
Länger anhaltende angebotsseitige Engpässe, höhere Lohnabschlüsse und steigende Energiepreise bergen jedoch das Risiko, dass eigentlich temporäre Preistreiber zu höheren Inflationsraten führen könnten.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 1, 46
Die weitere wirtschaftliche Entwicklung unterliegt bedeutenden Risiken. Erneute umfassende pandemiebedingte Einschränkungen oder länger anhaltende Liefer- und Kapazitätsengpässe könnten die Erholung stärker beeinträchtigen als in der Prognose unterstellt. Wenn die Engpässe aber schneller überwunden werden, eröffnen sich Chancen, dass die aufgestaute Konsum- und Investitionsnachfrage für einen dynamischeren Aufschwung sorgt.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 1
Arbeitslosigkeit: Leichter Rückgang in 2021
Der Arbeitsmarkt hat sich seit Anfang 2021 positiv entwickelt, unterliegt aber weiterhin großer Unsicherheit. Insbesondere die Corona-Pandemie stellt ein erhebliches Risiko dar. Die Erwerbstätigkeit stieg zwischen Januar und August 2021 um rund 279.000 Personen (+0,6 %). Die Arbeitslosigkeit sank von rund 2,8 Millionen Personen im Januar 2021 auf 2,5 Millionen Personen im Oktober. Diese positive Entwicklung wird sich Prognosen zufolge in den kommenden Monaten fortsetzen. Ein Beleg dafür ist, dass die Zahl der gemeldeten Arbeitsstellen zuletzt deutlich gestiegen ist – von 578.000 im Oktober 2020 auf ca. 778.000 im Oktober 2021. Für 2022 erwartet der Sachverständigenrat eine Zunahme der Erwerbstätigkeit um rund 481.000 Personen gegenüber dem Vorjahr. Die Arbeitslosenquote fiel von 5,9 % in 2020 auf 5,7 % in 2021. In 2022 wird sie vermutlich auf 5,1 % fallen.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 68 ff.
Quellen:
„Transformation gestalten: Bildung, Digitalisierung und Nachhaltigkeit“: Jahresgutachten 2021/2022 des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung.
Aktualisierte Konjunkturprognose 2022 und 2023: Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung.
Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen
Laut derzeit verfügbaren Daten für das Jahr 2020, während für das Jahr 2021 noch keine Daten vorliegen, wächst der der Wohnungsmarkt in Deutschland weiter, auch wenn der Bedarf an Wohnungen, vor allem in Ballungsräumen, noch nicht gedeckt wird. Die Corona-Pandemie hat der Wohnungs- und Mietmarkt bisher, auch dank staatlicher Unterstützung, unbeschadet überstanden – ob dies auch 2022 so bleibt, ist ungewiss.
Deutschlands Bevölkerungszahl ist in 2020 seit langem erstmalig gesunken. Trotz des Rückgangs leben heute circa 2,9 Millionen Menschen mehr in Deutschland als 2010. Vom Bevölkerungswachstum profitierten jedoch nicht alle Regionen gleichermaßen. Rund 31 % der Kreise und kreisfreien Städte haben zwischen 2010 und 2020 sogar an Einwohnern verloren. Dünnbesiedelte Landkreise abseits der Zentren schrumpften, während die 66 kreisfreien Großstädte zwischen 2010 und 2020 um insgesamt 1,7 Millionen Einwohner gewachsen sind.
Wunsch nach Eigenheim wird größer, damit gerät das Umland in den Fokus
Damit haben sich die Wohnungsmärkte in den attraktiven Ballungsräumen und den wachstumsstarken Regionen in den letzten neun Jahren verändert: eine weitgehend ausgeglichene Marktsituation entwickelte sich zu einer angespannten. Die Kapazitäten zur Aufnahme weiterer Zuziehender in die Ballungszentren werden immer knapper. Wohnungssuchende vergrößern ihren Radius vermehrt auf das Umland – sei es, weil sie dazu aufgrund der aktuellen Marktsituation gezwungen sind, oder sie sich wegen des Wunsches nach einem Eigenheim mit Garten bewusst dafür entscheiden. Gerade für Familien mit Kindern gewinnt das Ideal vom Wohnen jenseits der großen Metropolen offenbar wieder an Bedeutung.
Es wird mehr gebaut, aber immer noch zu wenig
Die Unternehmen des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW investieren 2020 rund 19 Milliarden Euro, erneut um 6 % mehr als 2019, mit rund 8 Milliarden Euro erreichten die Neubauinvestitionen sogar ein Rekordhoch. Die Bauinvestitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung von Wohnungen stiegen laut GdW 2020 um 4,5 % an. Auch die Zahl der fertiggestellten Wohnungen stieg 2020 deutlich stärker auf 306.000 Wohnungen, das ist im Vergleich zu 2019 ein Plus von 9 %. Insgesamt standen 151.000 der 2020 neu gebauten Wohnungen zur Vermietung zur Verfügung, also die Hälfte des Neubaus. Trotz bislang steigender Bautätigkeit wird immer noch zu wenig gebaut, nämlich nur rund 96 % der aus Sicht des GdW benötigten 320.000 Wohnungen pro Jahr. Bei den geförderten Mietwohnungen wurden 2020 sogar nur 29 % des Bedarfs gedeckt. Hier sank die Zahl der fertiggestellten Wohnungen 2020 im Vergleich zu 2019 erneut leicht.
Mieten stabil, Kostenfaktor Energie
Laut GdW stiegen die Mieten im Bestand 2020 bundesweit im Mittel um 1,4 % und bleibt damit beständig. Betrachtet man jedoch die Neu- und Wiedervermietungsmieten, die in der Regel eher höherpreisige Marktsegmente repräsentieren, ergibt sich ein anderes Bild. Hier erhöhten sich die Mieten deutschlandweit um 2,7 % auf durchschnittlich 8,97 EUR/m², die Entwicklung beruhigte sich damit im Vergleich zu den Vorjahren.
Gleichzeitig sieht der GdW die Energiepreise als den größten Preistreiber bei den Wohnkosten. Die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie sind seit dem Jahr 2000 um 78 % gestiegen, Strompreise sogar um 123 %. Im Gegensatz dazu stiegen die Nettokaltmieten im gleichen Zeitraum nur um 30 Prozent und liegen damit unter der Inflationsrate von 36 Prozent im Vergleichszeitraum.
Corona-Pandemie als Einschnitt
Seit Anfang 2020 steht auch die Wohnungswirtschaft in der Bundesrepublik unter dem Eindruck der Corona-Pandemie. Bemerkbar machen sich die Folgen der Covid-19-Pandemie laut GdW bereits bei den Bevölkerungszahlen. Aufgrund der Pandemie scheint das bisherige Bevölkerungswachstum gestoppt, somit bleibt die Bevölkerung in Deutschland 2021 auf dem gleichen Niveau wie Ende 2020.
Vgl. Statistische Bundesamt: Pressemitteilung Nr. 027 vom 20. Januar 2022
Laut Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen zeigt sich der Wohnungsmarkt im Hinblick auf die Mietenentwicklung bislang unbeeindruckt von der Corona-Pandemie und ihren Folgen. Auch beim Wohnungsbau stehen die Zeichen weiterhin auf Wachstum, nicht nur aufgrund des nicht gedeckten Bedarfs an Wohnraum in den Großstädten. Mietrückstände sind weitestgehend ausgeblieben, was laut Frühjahrsgutachten auch daran liegen könnte, dass durch staatliche Unterstützung wie das Kurzarbeitergeld, aber auch durch Liquiditätshilfen für Selbstständige und private Reserven bislang die Einkommenseinbußen kompensiert werden konnten.
Ausblick durch Unsicherheit geprägt
Der Umfang der Auswirkungen der Coronakrise ist, auch aufgrund der unsicheren Entwicklung der Pandemie, noch nicht absehbar. Die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungsangeboten könnte weiter steigen. Auch die Wohnlagepräferenzen könnten sich durch die Auswirkungen der Pandemie noch weiter verändern. Die Erfahrungen mit digitalen Lösungen und erweitertem mobilen Arbeiten dürften den Wunsch nach mehr Wohnfläche, nach Wohneigentum oder nach Wohnen im Grünen stärken. Auch Pendeldistanzen könnten somit immer mehr an Bedeutung verlieren. Dadurch würde das Umland der Städte, aber auch ländliche Räume in wirtschaftsstarken Regionen bei der Wohnortwahl weiter an Attraktivität gewinnen und Reurbanisierungsprozesse sogar abgeschwächt oder umgekehrt werden.
Die nächsten Jahre werden daher nicht nur In Hinblick auf die Corona-Pandemie für den Wohnungsmarkt von Bedeutung sein. GdW-Präsident Axel Gedaschko schreibt im Vorwort zu den „Wohnwirtschaftlichen Daten und Trends 2021/2022“: „Wohnen und Bauen stehen mit den sehr anspruchsvollen Klimazielen, dem demografischen Wandel, dem Ausbau der digitalen Infrastruktur und dem Wohnungsmangel in Ballungsregionen vor nie da gewesenen Herausforderungen.“.
Quellen:
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.: Wohnwirtschaftliche Daten und Trends 2021/2022.
Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA): Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen: Immobilienwirtschaft in und nach der Corona-Krise.
Statistische Bundesamt: Pressemitteilung Nr. 027 vom 20. Januar 2022.
3. Geschäftsverlauf in den einzelnen Sparten
Wohnungsverwaltung
Schwerpunkt unserer Tätigkeit im Berichtsjahr war die Bewirtschaftung der 69.712 (Vorjahr 68.351) eigenen Verwaltungseinheiten, davon 59.114 Wohnungen.
Im Ballungsraum Rhein/Main bleibt die Wohnungssuche für Menschen mit niedrigem Einkommen weiterhin schwierig.
Das Wohnungsangebot für Mietparteien mit niedrigem bis mittlerem Einkommen im preisgebundenen wie im preisfreien Wohnungsbestand wird aufgrund dieser Situation deshalb weiterhin eine wichtige Aufgabe unseres Konzerns bleiben. Sowohl bei der Neubau- wie auch bei der Bestandspolitik sind hierbei die spezifischen regionalen Besonderheiten und der Bedarf der Zielgruppen, insbesondere aufgrund der demografischen Veränderungen der Bevölkerungsstruktur, von besonderer Bedeutung.
Die Verknappungstendenzen des Wohnungsmarktes in unserem Geschäftsgebiet spiegeln sich in der Zahl der Wohnungswechsel und vor allem in der Leerstandsquote wider. Die durchschnittliche Fluktuationsquote im Konzern beträgt unverändert 5,5 %. Die 3-Monats-Leerstände belaufen sich in Abhängigkeit der Situation der Teilmärkte auf durchschnittlich 1,9 % und resultieren insbesondere auch aus dem umfangreichen Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm.
Die Wohnungsbestände der 50er und 60er Jahre erfordern weiterhin hohe Bestandsinvestitionen. Im Berichtsjahr wurden einschließlich Eigenleistungen der Regiebetriebe 85,3 Mio. EUR für nicht mietwirksame und mietwirksame Instandhaltungsmaßnahmen aufgewandt, davon Fremdkosten in Höhe von 83,4 Mio. EUR. In aktivierungspflichtige Modernisierungsmaßnahmen wurden darüber hinaus 54,7 Mio. EUR investiert. Dies waren zusammen 37,34 EUR pro qm Wohnfläche.
Immobiliennahe Dienstleistungen
Zu den Kerngeschäftsfeldern der MET gehören die Erbringung von Dienstleistungen in der Breitbandkabel- und Satellitenempfangstechnologie (Multimedia), die Erbringung von Versorgungsleistungen im Wärme- und Energiebereich sowie das Geschäftsfeld Messdienstleistungen für die Wärme- und Wasserabrechnung; darüber hinaus hat die Gesellschaft im Auftrag der Unternehmensgruppe die Ausstattung der Wohngebäude mit Rauchwarnmeldern (Installation und Wartung) vorgenommen und betreibt 21 Photovoltaikanlagen auf Dächern der Unternehmensgruppe.
Im Multimediabereich wurden in 2021 Dienstleistungen im Bereich Multimediaversorgung von mehreren Auftraggebern in Anspruch genommen. Wohnungen wurden gebührenpflichtig an das Breitbandnetz angeschlossen oder eine Versorgung mit TV- und Hörfunksignalen gewährleistet.
Im Geschäftsbereich Wärmecontracting werden Heizungsanlagen zur Versorgung von Wohnungen mit Wärme und Warmwasser betrieben.
Im Rahmen der Fokussierung der Immobilienbewirtschaftung der Unternehmensgruppe auf Wohnquartiere und deren energetischer Optimierung wird die MET als Wärmecontractor mittels gebäudeweiser oder quartiersbezogener Heizanlagen die nachhaltige Wärme- und Warmwasserversorgung in einzelnen Wohnungsanlagen übernehmen.
Messdienst/Abrechnung von Wasser und Wärme
In 2021 wurde die Entwicklung des Geschäftsmodells Selbstabrechnung weiter vorangetrieben. Das Geschäftsfeld bildet die vollständige Wertschöpfungskette von Einkauf, Montage, Vermietung und Wartung von Messgeräten sowie Ablesung und Abrechnung von Wasser- und Wärmeverbräuchen bei der MET und damit im Konzern ab.
Hierzu wurden in Wohnungen im Bestand der Unternehmensgruppe Messgeräte im Berichtsjahr getauscht. Durch den in den nächsten Jahren sukzessiv erfolgenden Austausch der bisherigen Messgeräte externer Abrechnungsdienstleister durch eigene Messgeräte wird die Selbstabrechnung auf den Gesamtbestand der Unternehmensgruppe ausgeweitet.
Innerhalb der bestehenden Rahmenverträge des Konzerns mit den für die Unternehmensgruppe tätigen Messdienstleistern hat die MET die Eigenabrechnung im Jahr 2021 für ca. 45.000 WE erbracht. Von externen Dienstleistern werden lediglich plausibilisierte Daten von Wasser- und Wärmeverbräuchen geliefert und die MET erstellt durch weitere Verarbeitung in dem eigens hierfür angeschafften Abrechnungsprogramm die Abrechnungen.
Portfolioentwicklung
Im Rahmen der Portfolioentwicklung wurden im Jahr 2021 veräußert:
| Einzelverkäufe | 71 Wohnungen |
| Blockverkäufe | 243 Wohnungen |
| 314 Wohnungen |
Im Rahmen der Portfoliostrategie erfolgte die Arrondierung des Bestandes und der Verkauf von Objekten mit technisch schlechtem Zustand. Hierdurch wurde, neben der Generierung von Erträgen insbesondere für Klimaschutzinvestitionen, in der Hauptsache eine zielgerichtete Steuerung der knappen Ressourcen und eine Optimierung der Bestandsbewirtschaftung erreicht. Dieses Programm wurde zum Ende des Jahres 2021 abgeschlossen. Restbestände an Einzelhäusern und -wohnungen (gesamt 190 Einheiten) werden in Abhängigkeit der Rahmenbedingungen weiterhin privatisiert.
Mit der Ende 2018 verabschiedeten Strategie 2018+ verfolgt die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt (NHW) einen Wachstumskurs mit dem Ziel, mittelfristig einen Mietwohnungsbestand von 75.000 Einheiten zu erreichen. Hierbei wird die NHW über die beschlossene Neubautätigkeit hinaus auch Bestandsportfolien erwerben.
Im Jahr 2021 erwarb die NHW in Neu-Isenburg 194 Wohneinheiten, 65 Wohnungen in Kassel, 48 in Fulda und 8 Wohneinheiten durch einen Grundstückstausch in Marburg.
Neubautätigkeit – Anlagevermögen
Die Unternehmensgruppe hat im Berichtsjahr die Neubautätigkeit für den eigenen Bestand fortgesetzt.
Bei der Nassauischen Heimstätte wurde im Berichtsjahr mit dem Bau von 535 Mietwohnungen für den eigenen Bestand und 7 -davon 50 Mietwohnungen in Form von Gebäudeaufstockungen- begonnen. Die kalkulierten Herstellungskosten für diese Investitionen belaufen sich auf rd. 160,7 Mio. EUR. Fertiggestellt wurden im Geschosswohnungsbau 76 Mietwohnungen - davon 6 Mietwohnungen in Form von Gebäudeaufstockungen.
Im Rahmen von schlüsselfertigen Ankäufen erfolgten Baubeginne für 104 Wohneinheiten und 7 Gewerbeeinheiten. Das Investitionsvolumen liegt hier bei 48,8 Mio. EUR. Fertiggestellt wurden im Berichtsjahr 140 schlüsselfertige Wohneinheiten und eine Kindertagesstätte.
Die Mietansätze für die bezogenen Wohnungen liegen zwischen 6,90 und 11,76 EUR pro qm Wohnfläche.
Weitere Projekte in Frankfurt am Main und Darmstadt befanden sich 2021 im Planungsprozess.
Bei der Wohnstadt wurde im Berichtsjahr mit dem Bau von 7 Mietwohnungen für den eigenen Bestand in Form von Gebäudeaufstockungen begonnen. Die kalkulierten Herstellungskosten für diese Investitionen belaufen sich auf rd. 1,2 Mio. EUR.
Fertiggestellt wurden im Berichtsjahr in Kassel ein Projekt mit 71 Mietwohnungen und in Marburg ein Projekt mit 21 Mietwohnungen.
Die Mietansätze für die bezogenen Wohnungen liegen zwischen 7,20 und 10,04 EUR pro qm Wohnfläche.
Neubautätigkeit – Umlaufvermögen
Zum Beginn des Geschäftsjahres waren im Konzern insgesamt 56 Wohnungen im Bau. Hiervon wurden in 2021 bei der Nassauischen Heimstätte 56 Eigentumswohnungen in Neu-Isenburg fertiggestellt. Alle Wohnungen waren vor Fertigstellung verkauft und wurden im Berichtsjahr an die Käufer übergeben. Des Weiteren wurde ein Haus in Langen an die Käufer übergeben.
Mittelfristig ist die Veräußerung im Einzelvertrieb von Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main und Kassel vorgesehen.
Stadtentwicklung
Die Unternehmensgruppe ist treuhänderisch oder beratend an den Standorten Frankfurt am Main, Kassel und Weimar in über 126 Städten und Gemeinden tätig. Das Auftragsvolumen umfasst 216 (Vorjahr 219) Aufträge wie städtebauliche Entwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen, Maßnahmen in den Förderprogrammen „Sozialer Zusammenhalt“, „Wachstum und nachhaltige Erneuerung“ sowie „Lebendige Zentren“.
Für die von uns treuhänderisch durchgeführten Maßnahmen in allen Städtebauförderprogrammen und Entwicklungsmaßnahmen kamen im Geschäftsjahr 2021 Finanzierungsmittel von rd. 24 Mio. EUR (Vorjahr rd. 23,5 Mio. EUR) zur Verwendung.
4. Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage des Konzerns
Vermögenslage
Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 157,6 Mio. EUR erhöht. Die Veränderungen im Anlagevermögen resultieren im Wesentlichen aus dem Anstieg des Sachanlagevermögens von 194,2 Mio. EUR, welchem der Rückgang des Umlaufvermögen (einschließlich Rechnungsabgrenzungsposten) von 36,6 Mio. EUR entgegensteht.
Der Anstieg des Sachanlagevermögens resultiert im Wesentlichen aus den um 269,3 Mio. EUR gestiegenen Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten aufgrund von Übergaben von verschiedener Objekten, von Grundstücksankäufen sowie der Fertigstellung verschiedener Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von insgesamt 347,4 Mio. EUR, demgegenüber gab es Abgänge in Höhe von 6,6 Mio. EUR aufgrund des Verkaufs von 314 Wohneinheiten sowie planmäßige Abschreibungen in Höhe von 71,5 Mio. EUR. Weiterhin erhöhten sich die Anlagen im Bau aufgrund der vorangeschrittenen Bautätigkeit von 99,3 Mio. EUR um 101,3 Mio. EUR auf 200,6 Mio. EUR.
Diesen Anstiegen stand der Rückgang der geleisteten Anzahlungen von 158,4 Mio. EUR entgegen. Dieser Rückgang resultiert aus den Abgängen in Höhe von 192,1 Mio. EUR aufgrund von Bezugsfertigstellungen, demgegenüber gab es Zugänge aus dem Kauf von Grundstücken in Höhe von 33,7 Mio. EUR. Weiterhin reduzierten sich die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte ohne Bauten um 18,5 Mio. EUR aufgrund des Baubeginns verschiedener Bauprojekte von 26,9 Mio. EUR, welchen Zugänge aufgrund von Grundstücksankäufen in Höhe von 8,4 Mio. EUR entgegenstehen. Zudem haben sich die Bauvorbereitungskosten um 2,7 Mio. EUR sowie die Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter und die Bauten auf fremden Grundstücken um insgesamt 0,1 Mio. EUR vermindert.
Weiterhin wurde das Anlagevermögen durch die Erhöhung bei den immateriellen Vermögensgegenstände von 159,1 TEUR und Rückgänge beim Finanzanlagevermögen um 19,5 TEUR beeinflusst.
Das Umlaufvermögen (einschließlich Rechnungsabgrenzungsposten) verringerte sich im Vergleich zum Vorjahr um 36,6 Mio. EUR. Wesentlich war der Rückgang bei den flüssigen Mittel von 50,3 Mio. EUR aufgrund von Investitionen in Sachanlagen. Weiterhin reduzierten sich die Grundstücke mit unfertigen Bauten um 8,9 Mio. EUR aufgrund der Fertigstellung von Eigentumswohnungen. Diesen Rückgängen stand der Anstieg der zum Verkauf bestimmten und grundstücksgleichen Rechte ohne Bauten von 20,5 Mio. EUR aufgrund von Grundstücksankäufen entgegen. Weiterhin erhöhten sich die unfertigen Leistungen um 2,8 Mio. EUR sowie die Bauvorbereitungskosten um 2,6 Mio. EUR.
Das Eigenkapital des Konzerns ist im Wesentlichen aufgrund der Einstellung in die gesellschaftsvertragliche Rücklage in Höhe von 5,3 Mio. EUR, der Einstellung in die anderen Gewinnrücklagen in Höhe von 37,0 Mio. EUR sowie eines höheren Bilanzgewinns in Höhe von 12,2 Mio. EUR um 55,6 Mio. EUR angestiegen.
Die Rückstellungen reduzierten sich im Vergleich zum Vorjahr um 4,1 Mio. EUR. Wesentlich war der Rückgang der sonstigen Rückstellungen um 4,3 Mio. EUR im Wesentlichen aufgrund einer Rückstellungsauflösung bei der NH ProjektStadt, da hier die dazugehörigen Risiken weggefallen sind. Diesem Rückgang stand der Anstieg der Rückstellungen für Pensionen von 0,2 Mio. EUR entgegen.
Weiterhin sind die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um 80,2 Mio. EUR und die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern um 38,6 Mio. EUR aufgrund weiterer Darlehensaufnahmen angestiegen. Die sonstigen Verbindlichkeiten stiegen um 1,9 Mio. EUR sowie die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen um 82,7 TEUR.
Diesen standen Minderungen bei den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen von 9,0 Mio. EUR sowie bei den erhaltenen Anzahlungen von 5,7 Mio. EUR entgegen.
Finanzlage
Die Kapitalstruktur zum 31. Dezember 2021 ist durch die Ergebnisverwendungen des Jahres 2020 von der Einstellung in die gesellschaftsvertragliche Rücklage in Höhe von 5,3 Mio. EUR, der Einstellung in die anderen Gewinnrücklagen in Höhe von 37,0 Mio. EUR sowie einem erzielten Jahresüberschuss in Höhe von 57,1 Mio. EUR geprägt. Die Eigenkapitalquote ist aufgrund der um 106,1 Mio. EUR gestiegenen Verbindlichkeiten leicht gesunken und beträgt 39,8 % (Vorjahr 40,1 %).
Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung:
Der Finanzmittelfonds hat sich im Geschäftsjahr 2021 von 161,3 Mio. EUR im Vorjahr um 50,3 Mio. EUR auf 111,0 Mio. EUR vermindert. Die laufende Geschäftstätigkeit führte im Berichtsjahr zu einem Mittelzufluss von 108,6 Mio. EUR (i. V. 141,7 Mio. EUR). Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit reichte aus die Zahlungsmittelabflüsse für planmäßige Zins- und Tilgungsleistungen der Objekt- und Unternehmensfinanzierungsmittel von 58,7 Mio. EUR zu bestreiten.
Die Investitionstätigkeit führte zu einem Mittelabfluss von insgesamt 252,7 Mio. EUR (i. V. 214,0 Mio. EUR), im Wesentlichen infolge von Auszahlungen für Investitionen in Grundstücke, Bestandsgebäude und Neubauten von insgesamt 275,0 Mio. EUR (i. V. 238,5 Mio. EUR) sowie für immaterielle Anlagen von 0,4 Mio. EUR. Diesen Auszahlungen stehen vor allem Einzahlungen für Kaufpreise aus Bestandsveräußerungen von 20,9 Mio. EUR (i. V. 23,1 Mio. EUR), erhaltene Zinsen und Dividenden von insgesamt 1,8 Mio. EUR (i. V. 1,5 Mio. EUR) gegenüber.
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit weist im Geschäftsjahr 2021 einen Mittelzufluss von 93,8 Mio. EUR (i. V. 172,0 Mio. EUR) aus. Den Darlehensaufnahmen von 251,3 Mio. EUR (i. V. 173,7 Mio. EUR) standen Tilgungen von 131,8 Mio. EUR (i. V. 173,7 Mio. EUR) gegenüber, davon 73,0 Mio. EUR (i. V. 116,5 Mio. EUR) für außerplanmäßige Tilgungen. Die gezahlten Zinsen betrugen 24,2 Mio. EUR (i. V. 26,3 Mio. EUR). Wie im Vorjahr erfolgte die Auszahlung einer Dividende, unter Berücksichtigung von einzelnen Dividendenverzichten, an die Anteilseigner des Mutterunternehmens in Höhe von 1,5 Mio. EUR (i. V. 1,8 Mio. EUR).
Die Finanzlage des Konzerns ist geordnet und die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben.
Ertragslage
Der Konzernjahresüberschuss des Jahres 2021 liegt mit 57,1 Mio. EUR um 35,0 Mio. EUR über dem Planwert und um -0,2 Mio. EUR unter dem Vorjahreswert. Die Ursachen hierfür sind vielfältig und werden im Folgenden in den wesentlichen Punkten beschrieben:
Die Umsatzerlöse liegen 2,4 Mio. EUR über der Planung und 2,9 Mio. EUR unter dem Vorjahr.
5,2 Mio. EUR Mehrerlöse stammen aus dem Verkauf von Anlagevermögen (AV) und Umlaufvermögen (UV), 2,5 Mio. EUR aus höheren Umlagen für Betriebs- und Heizkosten aufgrund gestiegener Kosten im Jahr 2020. Dagegen lagen die Nettomieterlöse 4,9 Mio. EUR unter Plan. Grund hierfür sind geringere Erlöse für geplante Ankäufe sowie höhere Leerstände insbesondere aufgrund von Modernisierungen.
Gegenüber dem Vorjahr stiegen die Mieten aufgrund angekaufter Mieteinheiten, Neubauprojekte sowie aus Mieterhöhungen nach BGB §557-§559 und Erhöhungen aufgrund Mieterwechseln abzüglich Erlösschmälerungen um netto 8,9 Mio. EUR. Auch die Umlagen aus Betriebs- und Heizkosten sind um 3,2 Mio. EUR gestiegen. Dagegen sind die Erlöse aus dem Verkauf von AV und UV um 15,3 Mio. EUR gesunken, davon für Anlagevermögen um -1,2 Mio. EUR.
Die Bestandsveränderungen verändern sich insbesondere durch die Bauaktivitäten.
Die Unterschreitung der aktivierten Eigenleistungen um -2,7 Mio. EUR gegenüber dem Planwert entstand, hauptsächlich aufgrund Verschiebungen von Baumaßnahmen, insbesondere Modernisierungen. Gegenüber Vorjahr stiegen die aktivierten Eigenleistungen um 4,5 Mio. EUR aufgrund des gestiegenen Bauvolumens.
Die sonstigen betrieblichen Erträge lagen um insgesamt rd. 13,8 Mio. EUR über dem Planwert, unter anderem lagen die Erträge aus Anlageverkauf unbebauter Grundstücke rund 2,0 Mio EUR sowie die Vorsteuererstattungserträge bei der NH ProjektStadt aufgrund einer steuerlichen Betriebsprüfung von 0,7 Mio. EUR. über Plan. Zusätzlich konnte eine Rückstellung in Höhe von 8,6 Mio. EUR bei der NH ProjektStadt früher aufgelöst werden, da hier die dazugehörigen Risiken weggefallen sind. Gegenüber dem Vorjahr stiegen die sonstigen betrieblichen Erträge aus den gleichen Gründen um 12,7 Mio. EUR.
Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind um 13,8 Mio. EUR zum Vorjahr gestiegen und liegen 13,6 Mio. EUR unter dem Planwert.
Gegenüber Vorjahr sind aufgrund Preissteigerungen und des Bestandswachstums die Betriebs- und Heizkosten um 4 Mio. EUR sowie Instandhaltungsaufwendungen, insbesondere durch modernisierungsbedingte- und Planinstandhaltung aufgrund Erhöhung des Instandhaltungsprogramm, um 9,5 Mio. EUR gestiegen. Gegenüber Plan lagen die modernisierungsbedingten- und Planinstandhaltungen nichtsdestotrotz aufgrund von Bauverschiebungen 16,1 Mio. EUR unter Plan.
Der Personalaufwand ist gegenüber Vorjahr um 5,2 Mio. EUR gestiegen. Hierfür verantwortlich sind Tariferhöhungen, Lohndrift sowie Anstieg der MAK Zahl um 36 MAK auf 780 MAK. Gegenüber Plan lagen die Personalaufwendungen 2,6 Mio. EUR über Plan. Gründe hierfür sind 0,9 Mio. EUR ATZ Rückstellungen und 1 Mio. EUR Corona- und Motivationsprämien.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen mit 28,1 Mio. EUR auf Vorjahresniveau, aber 4,4 Mio. EUR unter Plan. Dabei bilden geringere Aufwendungen für Werbung und Veranstaltungen von 1,6 Mio. EUR aufgrund Corona, Abschreibungen von Mietforderungen mit 0,5 Mio. EUR sowie eine Auflösung von Rückstellungen für Raumkosten von 0,5 Mio. EUR die größten Positionen.
Die Abschreibungen sind wie geplant aufgrund Modernisierungen und Neubauten planmäßig um 6,0 Mio. EUR gestiegen.
Der Zinsaufwand ist gegenüber Vorjahr um 2,1 Mio. EUR gesunken und blieb auch 5,6 Mio. EUR unter Plan. Geringere benötigte Darlehensaufnahmen aufgrund geringerer Investitionen sowie ein niedriger Zinssatz für Neuaufnahmen von Darlehen führten zu diesem Ergebnis.
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag belaufen sich auf 3,1 Mio. EUR und erhöhen sich zum Vorjahr um 0,9 Mio. EUR. Aufgrund des positiven Ergebnisses ggü. Plan sind die Steuern 3,3 Mio. EUR höher als Plan ausgefallen.
Finanzielle Leistungsindikatoren
Die finanziellen Leistungsindikatoren sind die Umsätze aus der Hausbewirtschaftung und die Umsätze aus dem Verkauf von Grundstücken sowie der Jahresüberschuss vor Ertragsteuern und ergeben sich aus der Gewinn- und Verlustrechnung. Ein weiterer finanzieller Leistungsindikator ist die Eigenkapitalquote (Eigenkapital/Bilanzsumme).
Gesamtaussage zum Geschäftsverlauf und der Lage des Konzerns
Insgesamt beurteilt die Geschäftsführung den Geschäftsverlauf im Geschäftsjahr und die Lage des Konzerns als günstig.
5. Risikobericht
Beschreibung des Risikofrüherkennungssystems
Die frühzeitige Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung und Kontrolle von Risiken, die sich aus der geschäftlichen Tätigkeit ergeben können, obliegt den Sorgfaltspflichten der Geschäftsführung. Diesbezüglich fand die Festlegung einer verbindlichen Aufbau- und Ablauforganisation im Zusammenhang mit dem Risiko- und dem Compliancemanagementsystem statt. Die Funktionen zum Risiko- und Compliance-Management sind zentral bei der Konzernmutter Nassauische Heimstätte, Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH in einem Kompetenzcenter beim leitenden Geschäftsführer zugeordnet und erstrecken sich auf alle Geschäftsfelder und die Gesellschaften der Unternehmensgruppe.
Die Ziele des Risikomanagements richten sich unter operativen und strategischen Gesichtspunkten auf die Sicherung des Unternehmens gegen Gefahren, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie die Erreichung festgelegter Ziele gefährden könnten. Dies gilt gleichermaßen für die Vermeidung von Image- und/oder Reputationsschäden sowie Risiken aus Compliance-Verstößen über die Integration des Compliance-Management-Systems.
Durch die dezentralen konzernweiten Risikoverantwortlichen erfolgt die Anwendung mit diesen einheitlichen Ansätzen für die Meldung, Bewertung und Überwachung von potenziellen Risiken.
Im Risikomanagement-Handbuch sind die Ziele, das Prinzip, die Elemente, Grundsätze sowie der Risikomanagementprozess mit allen diesbezüglichen Festlegungen beschrieben.
Zum Internen Kontrollsystem (IKS) der Unternehmensgruppe gehören alle organisatorischen Regelungen und Maßnahmen zur Einhaltung gesetzlicher, untergesetzlicher und unternehmerischer Vorgaben sowie Anweisungen zur Steuerung und Sicherstellung der betrieblichen Abläufe und der Erfüllung compliance-relevanter Erfordernisse. Prüfungen erfolgen durch die Innenrevision ggf. durch den Compliance-Beauftragten.
Potenzielle Risiken aus möglichen Compliance-Verstößen werden ebenfalls systemunterstützt erfasst und bewertet und so in die Risikogesamtbewertung einbezogen.
Risiken
Die Risiken in der Unternehmensgruppe sind nach Relevanz absteigend gegliedert:
Regulatorische und rechtliche Risiken
Geplante Änderungen von rechtlichen Rahmenbedingungen vor allem im Miet-, Bau- und Umweltrecht werden verfolgt, um auf verbindliche Änderungen reagieren zu können. Jede Veränderung der rechtlichen Rahmenbedingungen, die für unsere Geschäftstätigkeit relevant sind, wie etwa Regelungen zur Höhe/Entwicklung von Mieten, Vorschriften zur Ausgestaltung von Modernisierungsmaßnahmen sowie Einschränkungen der Modernisierungsmöglichkeiten oder Vorschriften, die Kosten im Falle eines Verkaufs von Grundstücken verursachen, könnte sich nachteilig auf die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft auswirken. Potenzielle Auswirkungen wären wesentlich. Wir sehen die Eintrittswahrscheinlichkeiten derzeit als gering an.
Veränderungen der steuerrechtlichen Rahmenbedingungen, die sich auf das operative Geschäft beziehen oder eine nicht sachgerechte Anwendung bzw. Umsetzung steuerlicher Regelungen und Vorschriften im operativen Geschäft finden, könnten sich nachteilig auf die Ergebnisentwicklung auswirken. Hierzu gehören auch die eingerichteten ertragsteuerlichen und umsatzsteuerlichen Organschaften. Die Erfüllung der jeweiligen Organschaftsvoraussetzungen ist Gegenstand regelmäßig stattfindender bzw. laufender steuerlicher Betriebsprüfungen. Bei letztinstanzlicher Nichtanerkennung der Organschaften könnte dies zu einer wesentlichen bzw. hohen steuerlichen Mehrbelastung zuzüglich Verzinsung führen.
Zur frühzeitigen Identifizierung, Bewertung und Steuerung möglicher steuerrechtlich relevanter Risiken wurde mit Hilfe externer Unterstützung eine Risikoerfassung durchgeführt. Die relevanten Risiken wurden im Rahmen des Projektes zur Einführung des Tax-Compliancemanagement-Systems identifiziert und in einer Risikomatrix erfasst. Die relevanten Risiken werden im Rahmen der Tax-Compliance laufend beobachtet und bewertet.
Das im Nov. 2016 in Kraft getretene DigiNetzGesetz zur Erleichterung des Ausbaus digitaler Hochgeschwindigkeitsnetze greift als Artikelgesetz in den §§ 76 (Erweiterung des „Hausstichs“), 77k (Wohnungsstich, Mitbenutzung der NE 4 und Ausbauverpflichtung bei Neubau) in die Eigentumsrechte des Gebäudeeigentümers und der MET als konzerninterner Kabelnetzbetreiber ein. Weiterhin hat das nach umfänglicher Diskussion der unterschiedlichen Interessenträger am 23. Juni 2021 vom Bundestag beschlossene Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKModG) umfängliche Auswirkungen auf das gesamte Geschäftsfeld Multimedia.
Die MET befindet sich in intensivem Austausch mit Vorlieferanten und Marktpartnern, um vor dem Hintergrund der ab dem Juli 2024 entfallenden Umlagemöglichkeit des Kabelanschlusses über die Betriebskosten der Wohnungsmiete ein angepasstes zukunftsfähiges Geschäftsmodell zu entwickeln.
In 2021 waren vermehrte Anfragen von Glasfaseranbietern zur Anbindung der Wohnungsbestände der NHW und Versorgung von Mietern erkennbar.
Umfeld- und marktbezogene Risiken
Die Reputation ist von entscheidender Bedeutung. Ein schlechtes Ansehen entspricht nicht unserem Leitbild und kann unsere Geschäftstätigkeit in lokalen Märkten erschweren. Daher streben wir jederzeit eine frühzeitige und offene Kommunikation sowie einen direkten Dialog mit allen Gruppen an, die ein berechtigtes Interesse haben, wenn es um Konflikte wie z. B. die Bezahlbarkeit von Wohnraum oder um Modernisierungs- oder Neubauvorhaben in unseren Immobilienquartieren geht. Auf berechtigte Einwände reagieren wir entsprechend. Darüber hinaus besteht auf der Finanzierungsseite das Risiko, dass die Kapitalbeschaffung beeinträchtigt werden könnte. Derzeit werden diesbezüglich keine Risiken gesehen. Aufgrund der weiterhin sehr dynamischen Entwicklung des Coronavirus/SARS-CoV-2/COVID-19 ist der Markt derzeit starken Unsicherheiten ausgesetzt. Dies kann sich auf die Konjunktur auswirken und in einer Eintrübung des Marktes resultieren. Infolgedessen könnten der Gesellschaft Mieteinbußen entstehen. Die Geschwindigkeit der Ausbreitung der Pandemie macht es zum jetzigen Zeitpunkt schwierig, die Auswirkungen auf die Finanz-, Vermögens- und Ertragslage der Unternehmensgruppe zuverlässig einzuschätzen. Auch auf die Nachfrage von Privatkäufern nach Immobilien können sich diese Entwicklungen auswirken, da aufgrund von Unsicherheiten am Arbeitsmarkt und der Gefahr von Kurzarbeit und Entlassungen diese ihre Rücklagen derzeit nicht aufbrauchen wollen.
Die von der Telekom in den vergangenen Jahren angekündigte Ausbaustrategie von Glasfaserkabeln bis in die Gebäude bzw. bis zum Mieter hat auch in 2021 keine nennenswerte Umsetzung in den Konzernbeständen gefunden. In Ballungsgebieten können andere Betreiber, z. B. Stadtwerke, verstärkt geeignete Quartiere der Unternehmensgruppe mit einer glasfaser-basierten Infrastruktur erschließen.
Für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung sind die erwarteten Unsicherheiten im Vergleich zum Geschäftsjahr 2021 durch den Ausbruch des Russland-Ukraine-Konflikts gestiegen. Aktuell können wir nicht konkret einschätzen, wie sich die geopolitische Auseinandersetzung und etwaige wirtschaftliche Sanktionen auf die allgemeine europäische und globale Konjunktur auswirken können.
Risiken aus den Projekten
Vor dem Hintergrund des dringenden Wohnbedarfes im Geschäftsbereich der Unternehmensgruppe werden laufend Grundstücke zur Entwicklung in das Anlagevermögen erworben. Die Risiken aus diesen einzelnen Projektentwicklungen werden auf Projektebene laufend beobachtet.
Die von der MET erstellte und stetig aktualisierte Planungs- und Ausführungsrichtlinie Multimedia stellt für die technische Infrastrukturerrichtung bei Neubau und Modernisierung eine technisch solide Vorgabe mit einer hohen Ausstattungsqualität dar. Es wird zu überprüfen sein, ob und wie die durch diesen Standard erzeugten hohen Errichtungskosten angesichts der zu entwickelnden Neuausrichtung des Geschäftsfeldes infolge des TKModG modifiziert werden müssen.
Risiken aus der Geschäftstätigkeit
Im Rahmen von Bestandsanalysen und unserer Investitionstätigkeit werden bei Investitionsrechnungen und Bewertungen unserer Bestände Annahmen zugrunde gelegt, die sich abweichend von unserer derzeitigen Erwartung entwickeln können. Hierdurch und durch äußere Einflussfaktoren könnten die Ergebnisse einzelner Bestandsimmobilien, Ankaufsobjekte oder Neubauprojekte nicht erzielt werden.
Im Zusammenhang mit Investitionsentscheidungen können Risiken entstehen. Zu diesen Risiken können zum Beispiel zu hohe Kaufpreise bzw. Baukosten, unerwartete Haftungsfälle sowie höhere Zinsaufwendungen gehören.
Bei dem umfangreichen Einsatz von General- und Nachunternehmen im Rahmen unserer Bautätigkeiten kann es zu Ausfällen kommen, die wirtschaftliche Risiken sowie rechtliche Haftungen nach sich ziehen.
Aufgrund von unzureichenden Informationen bezüglich der in den Immobilien verbauten Materialien sowie der Umsetzung von neuen oder aktualisierten bautechnischen Regularien, wie z. B. bei Brandschutzmaßnahmen, kann es zu Geschäftsrisiken kommen.
Mögliche Gesetzesänderungen können zu Einschränkungen in der Geschäftstätigkeit führen, beispielsweise im Hinblick auf die stetig anhaltenden öffentlichen und politischen Debatten über Miethöhen.
Finanzielle Risiken
Aufgrund der weiterhin expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) sind die Refinanzierungsbedingungen noch immer attraktiv. Die coronabedingt gedämpften konjunkturellen Aussichten könnten sich allerdings negativ sowohl auf die allgemeine Kreditnachfrage als auch auf die Qualität bestehender Kreditengagements auswirken. Beides könnte belastende Effekte auf den Bankensektor und somit auf das Finanzsystem im Ganzen nach sich ziehen. Wir erwarten angesichts der immer noch vorhandenen Liquidität mittelfristig weiterhin aufnahmefähige Fremdkapitalmärkte und attraktive Finanzierungskonditionen. Regelmäßige positive Cashflows aus unserem Kerngeschäft lassen im Prognosezeitraum kein besonderes Liquiditätsrisiko erkennen.
Wesentliche finanzielle Schulden der Gesellschaft sind die Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern. Hierfür besteht bei Prolongationen in Folge einer Erhöhung des Marktzinses ein potenzielles Zinsänderungsrisiko. Durch den Abschluss langfristiger Zinsbindungen und Inanspruchnahme zinsgünstiger Förderdarlehen wird dieses Risiko deutlich vermindert. Branchenunübliche finanzwirtschaftliche Risiken, die einer besonderen Absicherung bedürfen, sind derzeit nicht erkennbar.
Derzeit sind keine finanziellen Risiken erkennbar.
Der Bereich Unternehmensfinanzierung und Grundbuchmanagement setzt verschiedene Instrumente zur Steuerung der finanzwirtschaftlichen Risiken ein, z. B. Liquiditäts- und Dispositionsplanung, Kredit- und Beleihungsmanagement, sowie Analysen und Berechnungen zu Zinsänderungsrisiken.
Im Unternehmensbereich Portfoliosteuerung & Mietenadministration werden Portfolio-Analysen für den Konzernwohnungsbestand durchgeführt. Hierbei werden technische Objektanalysen, betriebswirtschaftliche Auswertungen wie Cashflow- und dynamische Investitionsrechnungen vorgenommen. Aufgrund der Bedeutung der Ergebnisse aus der Bestandsbewirtschaftung (Kerngeschäft des Unternehmens) erfolgt außerdem eine Beobachtung relevanter Erfolgskennzahlen wie beispielsweise Sollmieten, Erlösschmälerungen, Leerstand, Fluktuation und Instandhaltungsaufwendungen. Ein weiterer wichtiger Bestandteil ist die systematische Markt- und Standortanalyse. Im Rahmen der Marktbeobachtung werden insbesondere Mietpreisentwicklungen sowie Entwicklungen und Prognosen soziodemografischer Kennzahlen analysiert. Außerdem werden für den Gesamtbestand auf Einzelobjektebene Immobilienwerte durch das Ertragswertverfahren und bei Bedarf auch durch das Sachwertverfahren ermittelt. Im Gesamtergebnis lassen sich Handlungsoptionen für unseren Wohnungsbestand ableiten, eine werthaltige und zielgerichtete Bestandsinvestitionssteuerung vornehmen und ebenso mögliche Desinvestitionsobjekte definieren. Darüber hinaus stellt die Portfolio-Analyse inklusive Investitionsrechnungen eine fundierte Basis zur Entscheidungsfindung bezüglich unserer Neubauaktivitäten dar.
Insgesamt geht die Geschäftsleitung von keinen bestandsgefährdenden Risiken aus.
Chancen
Die Chancen in der Unternehmensgruppe sind nach Relevanz absteigend gegliedert:
Umfeld- und marktbezogene Chancen
Die anhaltend angespannte Wohnungsmarktlage in bestimmten Ballungsräumen kann zu politischen Entscheidungen führen, die die Erweiterung der Wohnraum- oder Mietförderung beabsichtigen. Dies kann regional positive Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit haben. In diesem Zusammenhang wurden die Handlungsspielräume durch die erneute Kapitalerhöhung durch die Gesellschafter erweitert.
Chancen aus der Geschäftstätigkeit
Gezielte Modernisierungsmaßnahmen in eigenen Wohnungen, die wir unseren Mietern optional anbieten, geben uns die Möglichkeit, die Zufriedenheit unserer Kunden zu erhöhen und sie länger an uns zu binden. Zudem können wir hierdurch die Qualität, auch unter dem Gesichtspunkt der energetischen Optimierung, des von uns angebotenen Wohnraums weiter steigern, den CO2-Ausstoß verringern und somit die Nachhaltigkeit des Bestandes sichern.
Die derzeitige Finanzsituation ermöglicht die Finanzierung zur Beschaffung von Grundstücken und den Neubau für die Erweiterung des Wohnungsbestandes auf die Zielgröße von ca. 75.000 Wohneinheiten.
Für 2022 sind in den Geschäftsfeldern Contracting und Messdienst/Abrechnung ein weiterer stetiger Ausbau sowie in den übrigen Geschäftsfeldern Fortentwicklungen geplant, so dass eine weiterhin erfolgreiche geschäftliche Entwicklung erwartet wird.
Die Abrechnung der Rundfunkversorgung (TV und Radio) bei Bestandsanlagen innerhalb des Konzerns sowie gegenüber Dritten durch die MET wird bis zum 30.06.2024 im Sammelinkasso erfolgen und innerhalb der Betriebskosten seitens des Vermieters abgerechnet.
Parallel entwickelt die MET mit Partnern entsprechende Geschäftsmodelle, um auch künftig durch entsprechende Inhalte und für den Endkunden günstigen Tarifen eine weiterhin hohe Akzeptanz zu sichern.
Finanzielle Chancen
Aufgrund der wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung der hessischen Ballungszentren entsteht eine immer größere Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, deren Bedarfsdeckung eine langfristige, zielgerichtete und wirkungsvolle Investitionsstrategie voraussetzt, gleichzeitig aber auch den nachhaltigen wohnungspolitischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Erfolg des Unternehmens sichert. Der langfristige Unternehmenserfolg gewährleistet eine dauerhafte Bonität und damit die Möglichkeit zur günstigen Refinanzierung des Unternehmens aufgrund guter Ratings. Die Finanzierungskonditionen sind abhängig von den Bedingungen am Kapitalmarkt, die aufgrund des niedrigen Zinsniveaus für Unternehmen guter Bonität zurzeit sehr günstig sind. Die langfristige, solide finanzwirtschaftliche Ausstattung des Unternehmens eröffnet darüber hinaus den Spielraum für wohnungspolitische Strategiemaßnahmen, wie z.B. die Einführung einer zusätzlichen Mietpreisbegrenzung für untere und mittlere Einkommensempfänger zur Erfüllung des sozialen Unternehmensauftrags.
Die Wahrung dieser Chancen ist umso wichtiger, als der langfristige Unternehmenserfolg die langfristige Bonität und damit die Möglichkeit zur günstigen Refinanzierung des Unternehmens aufgrund guter Ratings sicherstellt.
6. Nachhaltigkeitsbericht
Die Umsetzung unserer Nachhaltigkeitsstrategie verstehen wir als zukunftssichernd und damit als Fortentwicklung des Kerngeschäftes: Für unseren langfristigen Geschäftserfolg als Wohnungsunternehmen, Projektentwickler und Stadtentwicklungsunternehmen ist das aktive Management der für uns wesentlichen Nachhaltigkeitsaspekte entscheidend. Unsere Strategie wurde 2014 entwickelt und 2017/18 planmäßig fortgeschrieben. Seit der Fortschreibung ist die Nachhaltigkeitsstrategie integrierter Bestandteil der Unternehmensstrategie. Die Strategie enthält einen konkreten Maßnahmenplan und messbare Ziele. Die ökologische Nachhaltigkeit stellt zudem mit Fokus auf klimagerechter Energieversorgung und der Fortschreibung der Klimastrategie zur Erreichung von Klimaneutralität bis 2045 eines der drei übergeordneten Unternehmensstrategie-Ziele dar.
Im Jahr 2015 wurde das Nachhaltigkeitsmanagement implementiert. Es wurde 2018 mit einem Handlungsfeldmodell ergänzt. Durch das Managementsystem erfolgt konzernweit die Bearbeitung und Integration in die Führungsstrukturen. Diese bestehen aus dem übergeordneten Aufsichtsrat, der operativ verantwortlichen Geschäftsführung samt der 2. Führungsebene und den speziellen Beratungseinheiten. Die Gesamtverantwortung für eine nachhaltige Unternehmensführung liegt bei der Geschäftsführung. Aufgrund der insgesamt stetig weiterwachsenden Bedeutung der Handlungsfelder der Nachhaltigkeit ist seit Beginn 2020 die Stabsstelle zum Kompetenzcenter Nachhaltigkeitsmanagement erweitert worden. Fünf Mitarbeiter:innen sind hier für die konzerninternen Nachhaltigkeitsthemen verantwortlich. Die Geschäftsstelle der Initiative Wohnen.2050 e.V. ist ebenfalls hier angesiedelt. Deren Tätigkeit ist über einen Geschäftsbesorgungsvertrag geregelt.
Im Rahmen der Zielvereinbarung zur Klimaneutralität sicherte das Land Hessen als größte Gesellschafterin der Konzernmutter, der Nassauischen Heimstätten Unterstützung bei der wirtschaftlich- und sozialverträglichen Umsetzung der unternehmensweiten Klimastrategie zu. Im Zuge dessen beschloss die Landesregierung im Dezember 2020 mittels einer Eigenkapitalerhöhung der Nassauischen Heimstätte 200 Millionen Euro für die klimagerechte Bestands-Modernisierung zur Verfügung zu stellen. Bis 2025 können somit planmäßig rund eine Milliarde Euro in die Modernisierung und Instandhaltung investiert werden – das bedeutet eine Steigerung auf ca. 50 Euro/m² statt derzeit 29,40 Euro. Der Fokus liegt hierbei auf der Minimierung unserer CO2-Emissionen.
Wir erheben jährlich rd. 170 Indikatoren zur Umsetzung und Steuerung unserer nachhaltigen Entwicklung. Transparenz zu unseren Nachhaltigkeitsaktivitäten ermöglichen wir über die jährliche Veröffentlichung unseres Nachhaltigkeitsberichts.
Im Rahmen unserer Aktivitäten zur nachhaltigen Unternehmensfinanzierung haben wir über ein Nachhaltigkeitsrating von ISS oekom sowie mittlerweile zwei so genannte Second Party Opinions (SPO) die Transparenz zur nachhaltigen Konzernentwicklung für Finanzmarktakteure erhöht.
Unsere Aktivitäten bündeln wir in Schwerpunktprojekten: Durch den von uns forcierten Ansatz der sozialen und energetischen Quartiersentwicklung, die Konzentration auf die Vollmodernisierung und den zunehmenden Einsatz von regenerativen Energieträgern adressieren wir unsere Ziele im Bereich Energie und Klimaschutz.
Im Schwerpunktprojekt Nachhaltigkeit im Bauprozess und Betrieb werden die ganzheitliche Planung unter Berücksichtigung des Lebenszyklus, die Steigerung der Ressourceneffizienz, die Reduzierung der Umweltbelastung, die Berücksichtigung des demographischen Wandels und die Förderung der Wohngesundheit unter Kostengesichtspunkten beim Bauen für die Zukunft und im Betrieb vorangetrieben.
Im Schwerpunktprojekt verantwortungsvolle Beschaffung wird ressortübergreifend die Strategie für den verantwortungsvollen, zentralen Einkauf entwickelt und durch die Organisationseinheit Kompetenzcenter Einkauf und Vertragsmanagement umgesetzt.
Die Initiative Wohnen.2050, Anfang 2020 auf Betreiben der NHW in Berlin gegründet, ist ein eingetragener Verein mit Sitz in Frankfurt am Main. Primäres Ziel dieses Zusammenschlusses ist es, die Wohnungswirtschaft zu unterstützen, ihren Beitrag zur Einhaltung der völkerrechtlich im Pariser Abkommen vom 12. Dezember 2015 definierten Klimaziele zu leisten und die Erderwärmung auf deutlich unter zwei Grad zu begrenzen. Der Initiative haben sich mittlerweile deutschlandweit 158 Wohnungsunternehmen (Stand 10. Februar 2022) und 11 institutionelle Partner, darunter der Spitzenverband GdW, angeschlossen. Das Bündnis vertritt somit rund zwei Millionen Wohneinheiten, die bis 2045 klimaneutral entwickelt werden sollen. Um Austausch, Know-how und Wissenstransfer zu fördern, haben bisher über 50 Online-Veranstaltungen mit den Partnerunternehmen stattgefunden. Zudem wurden bei über 30 regionalen und überregionalen Branchenveranstaltungen die Initiative Wohnen.2050, ihre Arbeit, ihre Ziele und erste Ergebnisse von Vorstandsvertretern der IW.2050 vorgestellt. Hierbei wird angestrebt, die gesamte Branche für aktuelle Herausforderungen und Handlungserfordernisse zu sensibilisieren und so weiter voran zu bringen. Organisiert und betreut werden die Tätigkeiten der IW.2050 maßgeblich vom Kompetenzcenter Nachhaltigkeitsmanagement.
7. Prognosebericht
Das Bestandsinvestitionsprogramm wird auch in den kommenden Jahren auf hohem Niveau fortgesetzt und ausgeweitet. Im Jahr 2022 sind in der Unternehmensgruppe Fremdkosten für Instandhaltung in Höhe von 102 Mio. EUR und Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von 85,6 Mio. EUR für 1.240 Wohnungen (reguläre Modernisierung inkl. energetisches Modernisierungsprogramm aus EK-Erhöhung) geplant. Die Investitionen werden den Ausstattungs- sowie Energiestandard unserer Wohnungen und damit deren Vermietbarkeit weiter verbessern. Die Konkurrenzfähigkeit des Konzerns und dessen wirtschaftliche Stabilität werden hierdurch gesichert. Flankiert werden die baulichen Erneuerungsinvestitionen durch Maßnahmen der sozialen Stabilisierung der Siedlungsstrukturen im Rahmen von Quartiersentwicklungen und möglicher Anwendung des Städtebauprogramms „Sozialer Zusammenhalt“.
Die Neubautätigkeit im Wohnungsbau in 2022 betrifft gemäß aktueller Planung den Baubeginn von sechs Maßnahmen mit insgesamt 272 Wohnungen und 1 Gewerbeeinheit für den eigenen Bestand – davon 23 Wohneinheiten in Form von Gebäudeaufstockungen. Im Umlaufvermögen ist eine Baumaßnahme mit insgesamt 269 Eigentumswohnungen und 1 Gewerbe geplant.
Einen wesentlichen Beitrag für den geplanten Unternehmenserfolg wird ab dem Jahr 2022, neben der Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes, der Vertrieb von mehreren Eigentumswohnungsprojekten im Quartier Schönhof-Viertel in Frankfurt am Main leisten.
Für das Geschäftsjahr 2022 wird gemäß der aktuellen Planung der Unternehmensgruppe mit einem Konzernjahresüberschuss vor Steuern von 10,4 Mio. EUR gerechnet.
Es wird mit Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung von 411,1 Mio. EUR und aus dem Verkauf von Grundstücken von 6,3 Mio. EUR gerechnet. Weiterhin wird eine Eigenkapitalquote von 37,3 % erwartet.
Gesetz für die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an Führungspositionen in der Privatwirtschaft und im öffentlichen Dienst
In der Gesellschafterversammlung am 13. Juni 2018 wurde eine Zielgröße für den Frauenanteil im Aufsichtsrat in Höhe von 25 % und als Frist zur Zielerreichung der 30. Juni 2023 festgelegt.
Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 30. Juni 2021 beschlossen, die Quote für den Frauenanteil in der Geschäftsführung in Höhe von mindestens 33 % beizubehalten und hat als Frist zur Zielerreichung den 30. Juni 2026 bestimmt.
Am 11. September 2017 hat die Geschäftsführung für die 2. Führungsebene 27 % und für die 3. Führungsebene 37 % als Zielgrößen für den Frauenanteil beschlossen und eine Frist zu deren Erreichung bis zum 30. Juni 2022 gesetzt.
Im Berichtszeitraum lag der Frauenanteil im Aufsichtsrat bei 24 % und bei der Geschäftsführung unverändert bei 33 %. In der 2. Führungsebene hat sich der Frauenanteil von 29 % auf 35 % erhöht. In der 3. Führungsebene ist der Frauenanteil von 36 % auf 28 % gesunken.
Frankfurt am Main, den 25. April 2022
Dr. Thomas Hain
Monika Fontaine-Kretschmer
Dr. Constantin Westphal
