MET
Lagebericht
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2021
1. Grundlagen des Unternehmens
Die geschäftliche Entwicklung ist im Jahr 2021 erfolgreich verlaufen. Der Gesamtumsatz des Unternehmens betrug 19.940,5 TEUR und der Jahresüberschuss vor Gewinnabführung 7.961,3 TEUR.
Die Ertragslage der MET, die über ihre Alleingesellschafterin WOHNSTADT Stadtentwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft Hessen mbH, Kassel, zur Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt gehört, ist maßgeblich durch die positiven Deckungsbeiträge aus dem Multimediabereich als Kerngeschäft des Unternehmens und den Erträgen aus Wärmelieferungen geprägt. Weitere Geschäftsfelder der Gesellschaft sind Photovoltaik, Messdienst/Abrechnung von Wasser und Wärme, sowie Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern.
Die MET gehört als Tochter der WOHNSTADT Stadtentwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft Hessen mbH, Kassel zum Konzern der Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Frankfurt am Main, zu dem noch folgende Gesellschaften gehören:
NH ProjektStadt GmbH, Frankfurt am Main
Bauland-Offensive Hessen GmbH, Frankfurt am Main
Garagen- Bau- und Betriebsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main
Wohnungsgesellschaft Dietzenbach mbH, Dietzenbach
Die Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main, nimmt neben ihrer operativen Tätigkeit, die Funktion als Holding für diese Beteiligungen wahr.
2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Gesamtwirtschaft in Deutschland
Konjunkturelle Lage 2021: Corona prägt wirtschaftliche Entwicklung
Die Weltwirtschaft erholt sich zunehmend von der Corona-Krise, ihre Auswirkungen prägen jedoch weiterhin die wirtschaftliche Entwicklung. In den fortgeschrittenen Volkswirtschaften erholte sich der private Konsum im Zuge sinkender Neuinfektionen und rascher Impffortschritte ab dem zweiten Quartal. Jedoch führten seit Beginn des Jahres zunehmende Liefer- und Kapazitätsengpässe zu Störungen in den Wertschöpfungsketten und bremsen die Industrieproduktion in vielen Ländern. Mit zunehmender Eindämmung der Pandemie sowie einer Normalisierung der pandemiebedingt verschobenen Nachfrage nach Gütern und Dienstleistungen dürften die Einschränkungen des Angebots im Jahr 2022 geringer werden und die Erholung der Weltwirtschaft weiter voranschreiten.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 11 f.
Während die ökonomischen Auswirkungen der Corona-Pandemie zunehmend geringer ausfallen, verschärft der russische Angriffskrieg auf die Ukraine die Störungen weltweiter Wertschöpfungsketten und dämpft das wirtschaftliche Wachstum. Insgesamt erwartet der Sachverständigenrat für 2022 ein weltweites Wachstum von 3,3 %.
Vgl. aktualisierte Konjunkturprognose 2022 und 2023 des Sachverständigenrats, Seite 17
Euro-Raum: Wirtschaftliche Aktivität hat sich erholt
Viele Mitgliedsstaaten des Euro-Raums waren Anfang 2021 von einer erneuten Verschärfung des Infektionsgeschehens betroffen. Über den Sommer hat sich die wirtschaftliche Aktivität dann kräftig erholt. Im zweiten Quartal 2021 lag das Bruttoinlandsprodukt (BIP) noch 2,7 % unter dem Vorkrisenniveau vom vierten Quartal 2019.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 35
Für 2022 erwartet der Sachverständigenrat Zuwachsraten des BIP von 2,9 %. Das im Vergleich zum weltweiten Wachstum geringere Wachstum für den Euro-Raum kann auf stärkere wirtschaftliche Auswirkungen des Angriffskrieges Russlands gegen die Ukraine als in den anderen Regionen der Erde zurückgeführt werden.
Vgl. aktualisierte Konjunkturprognose 2022 und 2023 des Sachverständigenrats, Seite 20, 30
Die Verbraucherpreisinflation stieg auf 2,4 %. Im Lauf des Jahres wird diese leicht sinken und sich im Jahresschnitt auf 2,1 % einpendeln.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/202,2 Seite 11
Während der Corona-Krise sind Beschäftigung und Erwerbslosigkeit im Euro-Raum trotz der starken pandemiebedingten Einbrüche in der Wertschöpfung relativ stabil geblieben. Der Beschäftigungsstand lag im 2. Quartal 2021 noch 1,2 % unter seinem Vorkrisenniveau von 161,3 Millionen Personen. Die Erwerbslosenquote lag im August bei 7,5 % und damit fast wieder auf dem Vorkrisenniveau von 7,4 % im Februar 2020. Die Bruttolöhne stiegen im 2. Quartal 2021 um 10,0 % gegenüber dem Vorjahresquartal, nachdem sie 2020 um rund 8,0 % gefallen waren. Die dynamische Erholung der Gesamtwirtschaft im Euro-Raum wird von einem starken Anstieg der Verbraucherpreise begleitet.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 36f.
Deutsche Volkswirtschaft: BIP erreicht 2022 Vorkrisenniveau
Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung ist weiter stark von den Folgen der Pandemie beeinflusst. Nach dem historischen Einbruch des Bruttoinlandsprodukts (BIP) im Frühjahr 2020 war der erneute Rückgang im Winter 2020/21 zwar weniger stark ausgeprägt, unterbrach jedoch die konjunkturelle Erholung. Zudem bremsten ab dem Frühjahr Liefer- und Kapazitätsengpässe in den globalen Wertschöpfungsketten zunehmend die Produktion in der deutschen Industrie.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 49
Im Jahr 2021 ist das BIP in Deutschland um 2,9 % gewachsen, wobei die angebotsseitigen Engpässe einen Teil der im Frühjahr prognostizierten industriellen Erholung in das nächste Jahr verschoben.
Vgl. aktualisierte Konjunkturprognose 2022 und 2023 des Sachverständigenrats, Seite 46
Für 2022 wird ein Wachstum von 1,8 % erwartet. Somit dürfte das Vorkrisenniveau aus dem 4. Quartal 2019 erst im 3. Quartal des Jahres 2022 erreicht. Das liegt zum einen daran, dass im 1. Quartal 2022 die privaten Konsumausgaben coronabedingt gesunken sind und der infektions- und quarantänebedingte Arbeitsausfall die Wertschöpfung beeinträchtigt hat. Zum anderen dämpft der russische Angriffskrieg die wirtschaftliche Aktivität in vielfältiger Weise, beeinträchtigt die Industrieproduktion sowie trägt zum Anstieg der Energie- und Verbraucherpreise bei. Ab dem 2. Quartal 2022 erwartet der Sachverständigenrat eine teilweise Verbesserung der konjunkturellen Entwicklung in Deutschland aufgrund der zu erwartenden Erholung der privaten Konsumausgaben.
Vgl. aktualisierte Konjunkturprognose 2022 und 2023 des Sachverständigenrats, Seite 50-52
Zudem erhöht der russische Angriffskrieg den inflationären Druck, somit rechnet der Sachverständigenrat mit einem Anstieg der Inflationsrate auf 6,1 % (2022).
Vgl. aktualisierte Konjunkturprognose 2022 und 2023 des Sachverständigenrats, Seite 1
Länger anhaltende angebotsseitige Engpässe, höhere Lohnabschlüsse und steigende Energiepreise bergen jedoch das Risiko, dass eigentlich temporäre Preistreiber zu höheren Inflationsraten führen könnten.
Vgl. Jahresgutachtendes des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 1, 46
Die weitere wirtschaftliche Entwicklung unterliegt bedeutenden Risiken. Erneute umfassende pandemiebedingte Einschränkungen oder länger anhaltende Liefer- und Kapazitätsengpässe könnten die Erholung stärker beeinträchtigen als in der Prognose unterstellt. Wenn die Engpässe aber schneller überwunden werden, eröffnen sich Chancen, dass die aufgestaute Konsum- und Investitionsnachfrage für einen dynamischeren Aufschwung sorgt.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 1
Arbeitslosigkeit: Leichter Rückgang in 2021
Der Arbeitsmarkt hat sich seit Anfang 2021 positiv entwickelt, unterliegt aber weiterhin großer Unsicherheit. Insbesondere die Corona-Pandemie stellt ein erhebliches Risiko dar. Die Erwerbstätigkeit stieg zwischen Januar und August 2021 um rund 279 000 Personen (+0,6 %). Die Arbeitslosigkeit sank von rund 2,8 Millionen Personen im Januar 2021 auf 2,5 Millionen Personen im Oktober. Diese positive Entwicklung wird sich Prognosen zufolge in den kommenden Monaten fortsetzen. Ein Beleg dafür ist, dass die Zahl der gemeldeten Arbeitsstellen zuletzt deutlich gestiegen ist – von 578.000 im Oktober 2020 auf ca. 778.000 im Oktober 2021. Für 2022 erwartet der Sachverständigenrat eine Zunahme der Erwerbstätigkeit um rund 481 000 Personen gegenüber dem Vorjahr. Die Arbeitslosenquote fiel von 5,9 % in 2020 auf 5,7 % in 2021. In 2022 wird sie vermutlich auf 5,1 % fallen.
Vgl. Jahresgutachten des Sachverständigenrats 2021/2022, Seite 68 ff.
Quellen:
„Transformation gestalten: Bildung, Digitalisierung und Nachhaltigkeit“: Jahresgutachten 2021/2022 des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung.
Aktualisierte Konjunkturprognose 2022 und 2023: Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung.
Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen
Laut derzeit verfügbaren Daten für das Jahr 2020, während für das Jahr 2021 noch keine Daten vorliegen, wächst der Wohnungsmarkt in Deutschland weiter, auch wenn der Bedarf an Wohnungen, vor allem in Ballungsräumen, noch nicht gedeckt wird. Die Corona-Pandemie hat der Wohnungs- und Mietmarkt bisher, auch dank staatlicher Unterstützung, unbeschadet überstanden – ob dies auch 2022 so bleibt, ist ungewiss.
Deutschlands Bevölkerungszahl ist in 2020 seit langem erstmalig gesunken. Trotz des Rückgangs leben heute circa 2,9 Millionen Menschen mehr in Deutschland als 2010. Vom Bevölkerungswachstum profitierten jedoch nicht alle Regionen gleichermaßen. Rund 31 % der Kreise und kreisfreien Städte haben zwischen 2010 und 2020 sogar an Einwohnern verloren. Dünnbesiedelte Landkreise abseits der Zentren schrumpften, während die 66 kreisfreien Großstädte zwischen 2010 und 2020 um insgesamt 1,7 Millionen Einwohner gewachsen sind.
Wunsch nach Eigenheim wird größer, damit gerät das Umland in den Fokus
Damit haben sich die Wohnungsmärkte in den attraktiven Ballungsräumen und den wachstumsstarken Regionen in den letzten neun Jahren verändert: eine weitgehend ausgeglichene Marktsituation entwickelte sich zu einer angespannten. Die Kapazitäten zur Aufnahme weiterer Zuziehender in die Ballungszentren werden immer knapper. Wohnungssuchende vergrößern ihren Radius vermehrt auf das Umland – sei es, weil sie dazu aufgrund der aktuellen Marktsituation gezwungen sind, oder sie sich wegen des Wunsches nach einem Eigenheim mit Garten bewusst dafür entscheiden. Gerade für Familien mit Kindern gewinnt das Ideal vom Wohnen jenseits der großen Metropolen offenbar wieder an Bedeutung.
Es wird mehr gebaut, aber immer noch zu wenig
Die Unternehmen des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW investieren 2020 rund 19 Milliarden Euro, erneut um 6 % mehr als 2019, mit rund 8 Milliarden Euro erreichten die Neubauinvestitionen sogar ein Rekordhoch. Die Bauinvestitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung von Wohnungen stiegen laut GdW 2020 um 4,5 % an. Auch die Zahl der fertiggestellten Wohnungen stieg 2020 deutlich stärker auf 306.000 Wohnungen, das ist im Vergleich zu 2019 ein Plus von 9 %. Insgesamt standen 151.000 der 2020 neu gebauten Wohnungen zur Vermietung zur Verfügung, also die Hälfte des Neubaus. Trotz bislang steigender Bautätigkeit wird immer noch zu wenig gebaut, nämlich nur rund 96 % der aus Sicht des GdW benötigten 320.000 Wohnungen pro Jahr. Bei den geförderten Mietwohnungen wurden 2020 sogar nur 29 % des Bedarfs gedeckt. Hier sank die Zahl der fertiggestellten Wohnungen 2020 im Vergleich zu 2019 erneut leicht.
Mieten stabil, Kostenfaktor Energie
Laut GdW stiegen die Mieten im Bestand 2020 bundesweit im Mittel um 1,4 % und bleibt damit beständig. Betrachtet man jedoch die Neu- und Wiedervermietungsmieten, die in der Regel eher höherpreisige Marktsegmente repräsentieren, ergibt sich ein anderes Bild. Hier erhöhten sich die Mieten deutschlandweit um 2,7 % auf durchschnittlich 8,97 EUR/m², die Entwicklung beruhigte sich damit im Vergleich zu den Vorjahren.
Gleichzeitig sieht der GdW die Energiepreise als den größten Preistreiber bei den Wohnkosten. Die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie sind seit dem Jahr 2000 um 78 % gestiegen, Strompreise sogar um 123 %. Im Gegensatz dazu stiegen die Nettokaltmieten im gleichen Zeitraum nur um 30 Prozent und liegen damit unter der Inflationsrate von 36 Prozent im Vergleichszeitraum.
Corona-Pandemie als Einschnitt
Seit Anfang 2020 steht auch die Wohnungswirtschaft in der Bundesrepublik unter dem Eindruck der Corona-Pandemie. Bemerkbar machen sich die Folgen der Covid-19-Pandemie laut GdW bereits bei den Bevölkerungszahlen. Aufgrund der Pandemie scheint das bisherige Bevölkerungswachstum gestoppt, somit bleibt die Bevölkerung in Deutschland 2021 auf dem gleichen Niveau wie Ende 2020.
Vgl. Statistische Bundesamt: Pressemitteilung Nr. 027 vom 20. Januar 2022
Laut Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen zeigt sich der Wohnungsmarkt im Hinblick auf die Mietenentwicklung bislang unbeeindruckt von der Corona-Pandemie und ihren Folgen. Auch beim Wohnungsbau stehen die Zeichen weiterhin auf Wachstum, nicht nur aufgrund des nicht gedeckten Bedarfs an Wohnraum in den Großstädten. Mietrückstände sind weitestgehend ausgeblieben, was laut Frühjahrsgutachten auch daran liegen könnte, dass durch staatliche Unterstützung wie das Kurzarbeitergeld, aber auch durch Liquiditätshilfen für Selbstständige und private Reserven bislang die Einkommenseinbußen kompensiert werden konnten.
Ausblick durch Unsicherheit geprägt
Der Umfang der Auswirkungen der Coronakrise ist, auch aufgrund der unsicheren Entwicklung der Pandemie, noch nicht absehbar. Die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungsangeboten könnte weiter steigen. Auch die Wohnlagepräferenzen könnten sich durch die Auswirkungen der Pandemie noch weiter verändern. Die Erfahrungen mit digitalen Lösungen und erweitertem mobilen Arbeiten dürften den Wunsch nach mehr Wohnfläche, nach Wohneigentum oder nach Wohnen im Grünen stärken. Auch Pendeldistanzen könnten somit immer mehr an Bedeutung verlieren. Dadurch würde das Umland der Städte, aber auch ländliche Räume in wirtschaftsstarken Regionen bei der Wohnortwahl weiter an Attraktivität gewinnen und Reurbanisierungsprozesse sogar abgeschwächt oder umgekehrt werden.
Die nächsten Jahre werden daher nicht nur In Hinblick auf die Corona-Pandemie für den Wohnungsmarkt von Bedeutung sein. GdW-Präsident Axel Gedaschko schreibt im Vorwort zu den „Wohnwirtschaftlichen Daten und Trends 2021/2022“: „Wohnen und Bauen stehen mit den sehr anspruchsvollen Klimazielen, dem demografischen Wandel, dem Ausbau der digitalen Infrastruktur und dem Wohnungsmangel in Ballungsregionen vor nie da gewesenen Herausforderungen.“.
Quellen:
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2020/2021.
Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA): Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen: Immobilienwirtschaft in und nach der Corona-Krise.
Statistische Bundesamt: Pressemitteilung Nr. 027 vom 20. Januar 2022.
3. Geschäftsverlauf in den einzelnen Sparten
Multimedia
Das Dienstleistungsangebot im Bereich Multimediaversorgung wurde im Jahr 2021 von 179 Auftraggebern in Anspruch genommen. Diese haben die MET beauftragt, einen Bestand von rd. 63.132 Wohnungen gebührenpflichtig an das Breitbandkabelnetz des jeweiligen Signalanbieters anzuschließen oder eine eigene Versorgung mit TV- und Hörfunksignalen zu gewährleisten.
Die MET hat zum 1. Juni 2015 die Signalversorgung des Wohnungsbestands der Nassauischen Heimstätte übernommen, so dass die MET seitdem konzernweit interner Kabelnetzbetreiber ist.
Der im November 2014 mit Unitymedia geschlossene Rahmenvertrag bildet die Grundlage für die strategische, wirtschaftliche, inhaltliche und operative Grundlage zur Weiterversorgung der Kunden der MET mit Multimediaprodukten.
Neben der Versorgung der Wohnungsbestände von Nassauischer Heimstätte und WOHNSTADT innerhalb des Konzerns ist die MET im Bereich Multimedia weiterhin erfolgreich im Drittgeschäft tätig. Hier konnte die MET mit mehreren Wohnungsbaugenossenschaften und Einzeleigentümern die Versorgung vertraglich weiterhin für die kommenden Jahre sichern.
Wärmelieferung
Im Geschäftsbereich Wärmelieferung betreibt die MET 91 Heizungsanlagen zur Versorgung von 5.443 Wohnungen mit Wärme und Warmwasser. Die Wärme wird überwiegend mittels umweltfreundlicher Gasbrennwerttechnik, drei BHKW sowie zwei Pellets- und einer Pellets-/Solaranlage vor Ort erzeugt und der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt verkauft.
Im Rahmen der Fokussierung des Immobilienmanagements auf Wohnquartiere und deren energetischer Optimierung wird die MET als Wärmecontractor durch gebäudeweise oder quartiersbezogene Heizanlagen die nachhaltige Wärme- und Warmwasserversorgung in einzelnen Wohnquartieren übernehmen. Konkret war die MET im Jahr 2021 bei zwei Quartiersmodernisierungen und einer Neubaumaßnahme als zukünftiger Wärmecontractor planerisch tätig.
Photovoltaik
Die bestehenden sechs Photovoltaikanlagen der MET aus den Errichtungsjahren 2004 bis 2012 auf Dächern von Wohngebäuden der Unternehmensgruppe haben eine Gesamtleistung von 170 kWp.
Aufgrund der weiter fallenden Einspeiseentgelte für Strom aus Photovoltaikanlagen gemäß EEG hat die MET auch in 2021 keine weiteren Photovoltaikanlagen zum Verkauf des erzeugten Stroms in das öffentliche Stromnetz errichtet.
Im Zuge der Unternehmensstrategie hat die MET insgesamt 14 PV-Anlagen mit einer Gesamtleistung von 229 kWp von der NH erworben, um eine einheitliche Betreuung für den Konzern zu gewährleisten. Der produzierte Strom wird zu 100 % in das öffentliche Netz der Versorger eingespeist und per EEG -Einspeisevergütung abgerechnet.
Die von der MET betriebene gebäudeintegrierte PV-Anlage auf dem Dach und an der Fassade des stromgeführten Energiehauses Plus der Nassauischen Heimstätte in Frankfurt-Riedberg mit einer Leistung von 99,6 kWp (17 WE) konnte in 2021 ca. 83.100 kWh Strom erzeugen, der meistenteils im Gebäude genutzt wurde.
Messdienst/Abrechnung von Wasser und Wärme
Im Jahr 2021 wurde die Entwicklung des Geschäftsmodells Selbstabrechnung weiter vorangetrieben, dass die vollständige Wertschöpfungskette von Einkauf, Montage, Vermietung und Wartung von Messgeräten sowie Ablesung und Abrechnung von Wasser- und Wärmeverbräuchen bei der MET und damit im Konzern ermöglicht.
Hierzu wurden 2021 in ca. 10.200 Wohnungen im Bestand der Unternehmensgruppe ca. 32.930 Messgeräte getauscht, wodurch per Ende 2021 insgesamt 39.229 Wohnungen mit insgesamt 228.722 Messgeräten ausgestattet sind. Dieser Austausch von Geräten wird auch 2022 in ähnlichem Umfang weitergeführt. Durch den in den nächsten Jahren sukzessiv erfolgenden Austausch der bisherigen Messgeräte externer Abrechnungsdienstleister durch eigene Messgeräte wird die Selbstabrechnung auf den Gesamtbestand der Unternehmensgruppe ausgeweitet.
Innerhalb der bestehenden Rahmenverträge des Konzerns mit den für die Unternehmensgruppe tätigen Messdienstleistern hat die MET im Jahr 2021 die verbrauchsgerechte Abrechnung für ca. 45.000 WE erbracht. Von externen Dienstleistern werden lediglich plausibilisierte Daten von Wasser- und Wärmeverbräuchen geliefert und die MET erstellt durch weitere Verarbeitung in dem eigens hierfür angeschafften Abrechnungsprogramm die Abrechnungen.
Somit erstellte die MET in 2021 für den gesamten Wohnungsbestand der Unternehmensgruppe die verbrauchsgerechte Heiz- und/oder Wasserkostenabrechnung.
Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern im Konzern
Die verbindliche Ausstattung der Wohngebäude mit Rauchwarnmeldern ist nach der Entscheidung der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt konzerneinheitlich durch Anmietung erfolgt. Die Kosten der Miete und Wartung der Rauchwarnmelder werden auf die Betriebskosten der Wohnungsmiete umgelegt.
Im Auftrag der Unternehmensgruppe hat die MET im April 2013 einen entsprechenden Anmietungsvertrag mit Minol geschlossen.
In allen rund 59.500 auszustattenden Wohnungen der Unternehmensgruppe sind Rauchwarnmelder installiert.
Durch die jährliche Wartung aller Rauchwarnmelder wird die Funktionsfähigkeit überwacht, dokumentiert und gewährleistet.
4. Vermögens-, Finanz und Ertragslage des Unternehmens
Vermögenslage
Die Vermögenslage der Gesellschaft stellt sich nach Gegenüberstellung der Geschäftsjahre 2021 und 2020 wie folgt dar:
Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 4,7 Mio. EUR von 19,3 Mio. EUR auf 24,0 Mio. EUR erhöht. Die Zunahme der Aktivseite resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände um 3,2 Mio. EUR sowie des Sachanlagevermögens um 1,5 Mio. EUR. Der Anstieg der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände von 3,2 Mio. EUR resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von 3,1 Mio. EUR, was auf gestiegene Cash-Pool Forderungen gegen die WOHNSTADT von 3,4 Mio. EUR zurückzuführen ist, demgegenüber gab es einen Rückgang der Forderungen gegen die Nassauische Heimstätte in Höhe von 0,3 Mio. EUR. Weiterhin nahmen die sonstigen Vermögensgegenstände um 0,1 Mio. EUR aufgrund der gestiegenen Forderungen aus der Umsatzbeteiligung auf Zusatzdienste zu. Die technischen Anlagen erhöhten sich um 1,2 Mio. EUR aufgrund von Zugängen von Messeinrichtungen in Höhe von 1,4 Mio. EUR, von Heizanlagen in Höhe von 0,6 Mio. EUR, von Kabelfernseh- und Satellitenanschlüssen in Höhe von 0,5 Mio. EUR sowie der Fertigstellung der technischen Anlagen in Höhe von 0,7 Mio. EUR, welchen planmäßige Abschreibungen von insgesamt 2,0 Mio. EUR entgegenstehen. Der Anstieg der Anlagen im Bau um 0,3 Mio. EUR resultiert im Wesentlichen aus Zugängen von Baukosten für Heizzentrale und Photovoltaikanlagen in Höhe von insgesamt 1,0 Mio. EUR; demgegenüber gab es Abgänge aufgrund der Fertigstellung der technischen Anlagen in Höhe von 0,7 Mio. EUR. Diesen standen Rückgänge bei den Vorräten von 22,9 TEUR aufgrund des Verkaufs von Messeinrichtungen entgegen.
Auf der Passivseite reduzierten sich im Wesentlichen die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen um 1,8 Mio. EUR aufgrund des geringeren abzuführenden Jahresergebnisses an die Muttergesellschaft, die WOHNSTADT. Weiterhin bestehen die Rechnungsabgrenzungsposten von 1,1 Mio. EUR, welche aus den Baukostenzuschüssen von der Konzernmutter Nassauische Heimstätte bestehen.
Finanzlage
Die Kapitalstruktur zum 31. Dezember 2021 ist durch die Erhöhung des Eigenkapitals infolge der Einstellung in die anderen Gewinnrücklagen von 1,4 Mio. EUR sowie eines nicht abgeführten Teilbetrags des Jahresergebnisses in Höhe von 5,7 Mio. EUR geprägt. Dadurch wird die Eigenkapitalstruktur der Gesellschaft verbessert.
Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung:
Der Finanzmittelfonds (inkl. Cash-Pool-Anlagen) hat sich im Geschäftsjahr von 9,9 Mio. EUR im Vorjahr um 3,4 Mio. EUR auf 13,2 Mio. EUR erhöht. Die laufende Geschäftstätigkeit führte im Berichtsjahr zu einem Mittelzufluss von 12,6 Mio. EUR (i. V. 7,5 Mio. EUR). Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit reichte aus, um die planmäßigen Tilgungs- und Zinsleistungen von Darlehen in Höhe von insgesamt 33,5 TEUR (i. V. 36,0 TEUR) zu bestreiten.
Die Investitionstätigkeit führte zu einem Mittelabfluss von insgesamt 3,5 Mio. EUR (i. V. 3,3 Mio. EUR), im Wesentlichen infolge von Auszahlungen für Investitionen in techni-sche Anlagen sowie in Anlagen im Bau.
Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit weist im Geschäftsjahr 2021 einen Mittelab-fluss von 5,7 Mio. EUR (i. V. 3,3 Mio. EUR) im Wesentlichen aufgrund der Abführung des Teil-Vorjahresüberschusses an das Mutterunternehmen aus.
Die Finanzlage ist somit geordnet und die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben. Die Gesellschaft ist in das konzerninterne Cash-Pooling eingebunden.
Ertragslage
Das gegenüber dem Vorjahr um 0,9 Mio. EUR bessere Ergebnis nach Steuern ist vor allem den Geschäftsbereichen Wärmelieferung und Gerätedienst zuzurechnen. Hier verbesserten sich die Roherträge um insgesamt 1,0 Mio. EUR. Grund dafür sind geringere Instandhaltungskosten im Bereich Wärmelieferung sowie höhere Mieteinnahmen durch zusätzlich vermietete Messgeräte im Bereich Gerätedienst.
Im Vergleich zum Vorjahr sind die Umsatzlöse um 0,4 Mio. EUR auf 19,9 Mio. EUR angestiegen. Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus Provisionserträgen und zusätzlich versorgten Wohneinheiten der NH im Bereich Multimedia, sowie höheren Mieterlösen bei NH und WS im Bereich Gerätedienst. Grund hierfür ist der Einsatz von neuer Technik. Zudem sind die Aufwendungen für bezogene Leistungen um 0,9 Mio. EUR von 8,7 Mio. EUR auf 7,8 Mio. EUR gesunken, was im Wesentlichen auf geringere Instandhaltungskosten für Heizanlagen im Bereich Wärmelieferung von 0,8 Mio. EUR zurückzuführen ist.
Der im Vorjahr prognostizierte Überschuss vor Ergebnisabführung von 5,5 Mio. EUR für 2021 konnte mit einem Ergebnis von 8,0 Mio. EUR übertroffen werden. Die Verbesserung begründet sich im Wesentlichen durch die höheren Erlöse im Bereich Multimedia (rd. 2,0 Mio. EUR). Der Grund sind nicht eingetroffene Reduktionen durch die Novellierung des Telekommunikationsgesetzes. Zusätzlich sind die Aufwendungen für bezogene Leistungen gegenüber Plan 0,6 Mio. EUR geringer ausgefallen. Grund hierfür sind im Bereich Wärmelieferung geringere Versorgerkosten von rd. 0,6 Mio. EUR sowie geringere Instandhaltungsaufwendungen von rd. 0,3 Mio. EUR. Im Bereich Multimedia sind die Nutzungsgebühren von Vodafone um rd. 0,3 Mio. EUR höher ausgefallen.
Finanzielle Leistungsindikatoren
Der finanzielle Leistungsindikator der Gesellschaft ist der Überschuss vor Ergebnisabführung, der sich aus der Gewinn- und Verlustrechnung ergibt.
Gesamtaussage zum Geschäftsverlauf und der Lage des Unternehmens
Insgesamt beurteilt die Geschäftsführung den Geschäftsverlauf im Geschäftsjahr und die Lage des Unternehmens als günstig.
5. Risikobericht
Beschreibung des Risikofrüherkennungssystems
Die frühzeitige Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung und Kontrolle von Risiken, die sich aus der geschäftlichen Tätigkeit ergeben können, obliegt den Sorgfaltspflichten der Geschäftsführung. Diesbezüglich fand die Festlegung einer verbindlichen Aufbau- und Ablauforganisation im Zusammenhang mit dem Risiko- und dem Compliancemanagementsystem statt. Die Funktionen zum Risiko- und Compliance-Management sind zentral bei der Konzernmutter Nassauische Heimstätte, Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH in einem Kompetenzcenter beim leitenden Geschäftsführer zugeordnet und erstrecken sich auf alle Geschäftsfelder und die Gesellschaften der Unternehmensgruppe, sowie auch auf die MET.
Die Ziele des Risikomanagements richten sich unter operativen und strategischen Gesichtspunkten auf die Sicherung des Unternehmens gegen Gefahren, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie die Erreichung festgelegter Ziele gefährden könnten. Dies gilt gleichermaßen für die Vermeidung von Image- und/oder Reputationsschäden sowie Risiken aus Compliance-Verstößen über die Integration des Compliance-Management-Systems.
Durch die dezentralen konzernweiten Risikoverantwortlichen, im speziellen Fall auch für die MET, erfolgt die Anwendung mit diesen einheitlichen Ansätzen für die Meldung, Bewertung und Überwachung von potenziellen Risiken.
Im Risikomanagement Handbuch sind die Ziele, das Prinzip, die Elemente, Grundsätze sowie der Risikomanagementprozess mit allen diesbezüglichen Festlegungen beschrieben.
Zum Internen Kontrollsystem (IKS) der Unternehmensgruppe gehören organisatorische Regelungen und Maßnahmen zur Einhaltung gesetzlicher, untergesetzlicher und unternehmerischer Vorgaben sowie Anweisungen zur Steuerung und Sicherstellung der betrieblichen Abläufe und der Erfüllung compliance-relevanter Erfordernisse. Prüfungen erfolgen durch die Innenrevision ggf. durch den Compliance-Beauftragten.
Potenzielle Risiken aus möglichen Compliance-Verstößen werden ebenfalls systemunterstützt erfasst und bewertet und so in die Risikogesamtbewertung einbezogen.
Risiken
Die Risiken in der Gesellschaft sind nach Relevanz absteigend gegliedert:
Regulatorische und rechtliche Risiken
Veränderungen der steuerrechtlichen Rahmenbedingungen, die sich auf das operative Geschäft beziehen oder eine nicht sachgerechte Anwendung bzw. Umsetzung steuerlicher Regelungen und Vorschriften im operativen Geschäft finden, könnten sich nachteilig auf die Ergebnisentwicklung auswirken. Hierzu gehören auch die eingerichteten ertragsteuerlichen und umsatzsteuerlichen Organschaften. Die Erfüllung der jeweiligen Organschaftsvoraussetzungen ist Gegenstand regelmäßig stattfindender bzw. laufender steuerlicher Betriebsprüfungen. Bei letztinstanzlicher Nichtanerkennung der Organschaften könnte dies zu einer wesentlichen bzw. hohen steuerlichen Mehrbelastung zuzüglich Verzinsung führen.
Zur frühzeitigen Identifizierung, Bewertung und Steuerung möglicher steuerrechtlich relevanter Risiken wurde mit Hilfe externer Unterstützung eine Risikoerfassung durchgeführt. Die relevanten Risiken wurden im Rahmen des Projektes zur Einführung des Tax-Compliancemanagement-Systems identifiziert und in einer Risikomatrix erfasst. Die relevanten Risiken werden im Rahmen der Tax-Compliance laufend beobachtet und bewertet.
Das im Nov. 2016 in Kraft getretene DigiNetzGesetz zur Erleichterung des Ausbaus digitaler Hochgeschwindigkeitsnetze greift als Artikelgesetz in den §§ 76 (Erweiterung des „Hausstichs“), 77k (Wohnungsstich, Mitbenutzung der NE 4 und Ausbauverpflichtung bei Neubau) in die Eigentumsrechte des Gebäudeeigentümers und der MET als konzerninterner Kabelnetzbetreiber ein. Weiterhin hat das nach umfänglicher Diskussion der unterschiedlichen Interessenträger am 23. Juni 2021 vom Bundestag beschlossene Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKModG) umfängliche Auswirkungen auf das gesamte Geschäftsfeld Multimedia.
Die MET befindet sich in intensivem Austausch mit Vorlieferanten und Marktpartnern, um vor dem Hintergrund der ab Juli 2024 entfallenden Umlagemöglichkeit des Kabelanschlusses über die Betriebskosten der Wohnungsmiete ein angepasstes zukunftsfähiges Geschäftsmodell zu entwickeln.
In 2021 waren vermehrte Anfragen von Glasfaseranbietern zur Anbindung der Wohnungsbestände der NHW und Versorgung von Mietern erkennbar.
Umfeld- und marktbezogene Risiken
Die von der Telekom in den vergangenen Jahren angekündigte Ausbaustrategie von Glasfaserkabeln bis in die Gebäude bzw. bis zum Mieter hat in 2021 in Folge der Verabschiedung des TKModG vermehrt zu Glasfaserversorgungsanfragen in den Konzernbeständen geführt. Des Weiteren haben auch alternative Glasfaseranbieter an einzelnen Standorten entsprechende Anfragen gestellt.
Aufgrund der weiterhin sehr dynamischen Verbreitung des Coronavirus/SARS-CoV-2/COVID-19 und der damit verbundenen teilweisen Lieferengpässe ist der Markt derzeit starken Unsicherheiten und preislichen Schwankungen ausgesetzt. Infolgedessen könnten der Gesellschaft Umsatzeinbußen entstehen.
Für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung sind die erwarteten Unsicherheiten im Vergleich zum Geschäftsjahr 2021 durch den Ausbruch des Russland-Ukraine-Konflikts gestiegen. Aktuell können wir nicht konkret einschätzen, wie sich die geopolitische Auseinandersetzung und etwaige wirtschaftliche Sanktionen auf die allgemeine europäische und globale Konjunktur auswirken können.
Risiken aus den Projekten
Die von der MET erstellte und stetig aktualisierte Planungs- und Ausführungsrichtlinie Multimedia stellt für die technische Infrastrukturerrichtung bei Neubau und Modernisierung eine technisch solide Vorgabe mit einer hohen Ausstattungsqualität dar. Es wird zu überprüfen sein, ob und wie die durch diesen Standard erzeugten hohen Errichtungskosten angesichts der zu entwickelnden Neuausrichtung des Geschäftsfeldes infolge des TKModG modifiziert werden müssen.
Insgesamt geht die Geschäftsleitung von keinen bestandsgefährdenden Risiken aus.
Chancen
Die Chancen der Gesellschaft sind nach Relevanz absteigend gegliedert:
Chancen aus der Geschäftstätigkeit
Für 2022 sind in den Geschäftsfeldern Contracting und Messdienst/Abrechnung ein weiterer stetiger Ausbau sowie in den übrigen Geschäftsfeldern Fortentwicklungen geplant, so dass eine weiterhin erfolgreiche geschäftliche Entwicklung erwartet wird.
Die Abrechnung der Rundfunkversorgung (TV und Radio) bei Bestandsanlagen innerhalb des Konzerns sowie gegenüber Dritten durch die MET wird bis zum 30. Juni 2024 im Sammelinkasso erfolgen und innerhalb der Betriebskosten seitens des Vermieters abgerechnet.
Parallel entwickelt die MET mit Partnern entsprechende Geschäftsmodelle, um auch künftig durch entsprechende Inhalte und für den Endkunden günstigen Tarifen eine weiterhin hohe Akzeptanz zu sichern.
Umfeld- und marktbezogene Chancen
Die anhaltend angespannte Wohnungsmarktlage in bestimmten Ballungsräumen kann zu politischen Entscheidungen führen, die die Erweiterung der Wohnraum- oder Mietförderung beabsichtigen. Dies kann regional positive Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit haben.
Finanzielle Chancen
Die Gesellschaft ist in das konzerninterne Cash-Pooling eingebunden. Die Finanzierungskonditionen sind abhängig von den Bedingungen am Kapitalmarkt, die aufgrund des niedrigen Zinsniveaus für Unternehmen guter Bonität zurzeit sehr günstig sind.
6. Prognosebericht
Für das Geschäftsjahr 2022 wird gemäß dem Wirtschaftsplan mit einem Überschuss vor Ergebnisabführung von 7,3 Mio. EUR (Ist 2021: 8,0 Mio. EUR) gerechnet.
Kassel, den 25. April 2022
Dr. Thomas Hain
Monika Fontaine-Kretschmer
Dr. Constantin Westphal
