Handlungsfelder
HF 1 Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement/ Energetische und soziale Quartiersentwicklung
HF 2 Nachhaltigkeit in Bau und Betrieb
GRI-Standards
GRI 3-3 |Management des wesentlichen Themas
GRI 3-3 | Eigene Kennzahlen
Mit unseren bezahlbaren Mieten und unseren Sozialbeiträgen, die weit über die reinen Vermietungsaufgaben hinaus gehen, ist die soziale Wohnungswirtschaft ein wesentlicher Träger des Gemeinwohls, des Zusammenhalts und des sozialen Friedens in Deutschland. Außerdem beziehen wir bei unseren Planungen für Bau und Modernisierung auch den demografischen Wandel ein; wir beachten Anforderungen an Wohngesundheit und Nachhaltigkeit. Zum Thema „Sozialverträgliches Wohnen” gehören ebenfalls Maßnahmen, um vor Klimaextremen oder auch Diskriminierung zu schützen.
Aus diesem Grund gibt es Überschneidungen mit den beiden Kapiteln „Klimaanpassung” und „Diversität, Gleichberechtigung und Inklusion”. Um sozialverträgliches Wohnen bei NHW umfassend zu beurteilen, müssen diese Kapitel daher als Dreiklang betrachtet werden.
Unsere Unternehmensgruppe gilt aufgrund ihres gesellschaftlichen Auftrags als eine Trägerin des Gemeinwohls. Entsprechend positiv können wir in die Gesellschaft hineinwirken – beispielsweise durch unsere Preispolitik: Wir achten gemäß unserem Gesellschafterauftrag darauf, dass sich Mieten in einem sozial verträglichen Maß bewegen. So verringern wir den Druck auf den Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Vor allem sorgen wir auch für flächeneffiziente Wohnungsschnitte. Außerdem fördern wir durch kleine, optimal geschnittene Wohnungsflächen den Trend zum suffizienten Wohnen (Wohnen auf ausreichendem Raum). Allerdings wird der gesellschaftliche Beitrag, den die NHW leistet, unserer Ansicht nach oft nicht anerkannt. Obwohl wir nachweislich das Gemeinwohl fördern, sind beispielsweise Förderungen zusammengestrichen worden; mehr dazu im Kapitel zum Klimaschutz. Negativ ins Gewicht fällt, dass unser Wohnungsbestand an den demografischen Wandel nur bedingt anpassungsfähig ist. So lässt sich beispielsweise nicht jedes Gebäude barrierearm oder sogar barrierefrei gestalten. Barrierefreies Wohnen ist derzeit bei den meisten unserer Wohnungsbestände nicht möglich, da rund 90 % einen Geschossversatz haben, Fahrstühle befinden sich dann beispielsweise im Halbgeschoss, sodass allenfalls ein barrierearmer Zugang möglich ist. Die mangelnde Anpassungsfähigkeit von Immobilien kann zu einem hohen Sanierungsstau und entsprechend problematischen Erhaltungszuständen führen.
Ein hohes Risiko sehen wir darin, dass sowohl die Anpassung an den Klimawandel als auch innovative Energielösungen es schwieriger machen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Bei eventuellen Mietausfällen stünden unserem Unternehmen für die weitere Bautätigkeit geringere Investitionsmittel zur Verfügung. Es stellt sich die Frage nach der Wirtschaftlichkeit des sozialverträglichen Bauens.
Grundsätzlich sehen wir uns auch der Gefahr einer Ertrags- und Wertminderung gegenüber, wenn die heute errichteten Neubauten zukünftigen Anforderungen nicht mehr genügen. Die Herausforderung besteht für Wohnungsbauunternehmen darin, Neubauten langfristig wirtschaftlich, ökologisch und sozialverträglich ausgewogen zu gestalten.
Geschäftliche Risiken können auch entstehen, wenn wir unsere Betreiberverantwortung nicht wahrnehmen. Aus der Missachtung der damit verbundenen Pflichten können Risiken für das Unternehmen und Dritte erwachsen. Diese könnten unsere Reputation gefährden, Kosten und Vermögensschäden verursachen und gegebenenfalls rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, bis hin zur persönlichen zivil- und strafrechtlichen Haftung. Auch bei einer unzulässigen Ungleichbehandlung oder Diskriminierung von Mietparteien kann es zu einer Verletzung von Grundrechten kommen. Das könnte unserem guten Ruf schaden, Unfrieden unter der Mieterschaft stiften oder zu Schadensersatzansprüchen führen.
GRI 3-3 a.
GRI 3-3 b.
Beim wesentlichen Thema „Sozialverträgliches Wohnen“ greifen folgende unternehmensinterne Dokumente: unsere Neubau-Richtlinie, die Richtlinie zur Betreiberverantwortung, die Richtlinie zur Verkehrs- und Betriebssicherheit sowie die Datenschutzrichtlinie. Weitere Richtlinien sind in den beiden Kapiteln „Klimaanpassung” und „Diversität, Gleichberechtigung und Inklusion” beschrieben.
Ziel der Neubau-Richtlinie ist es, die wirtschaftliche, ökologische und sozialverträgliche Erstellung bezahlbarer, ressourcenschonender und qualitativ hochwertiger Wohnungsbauten sicherzustellen. Als Stadtentwicklungsunternehmen mit öffentlichem Auftrag ist es außerdem unsere Aufgabe, Chancengleichheit und Antidiskriminierung in den von uns betreuten Stadtteilen und Quartieren zu fördern.
Weitergehende Pflichten regeln die Richtlinien zur Betreiberverantwortung sowie zur Verkehrs- und Betriebssicherheit: Für unsere Wohngebäude, Anlagen und Liegenschaften tragen grundsätzlich wir die Betreiberverantwortung. Der Gesetzgeber hat uns verpflichtet, alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zu ergreifen, um Gefahren oder Nachteile für Rechts- und Schutzgüter zu vermeiden oder zu verringern. Aus dieser Betreiberverantwortung ergeben sich weitere Pflichten für die Verkehrs- und Betriebssicherheit.
Unsere Datenschutz-Richtlinie dient dem Schutz von Persönlichkeitsrechten. Da wir bei der Immobilienbewirtschaftung personenbezogene Daten von der Mieterschaft erheben, muss jedweder Missbrauch unterbunden werden. Maßnahmen dazu finden sich im Kapitel zur Compliance.
GRI 3-3 c.
Unser Aufgabenpaket ist prall geschnürt. Erstens sorgen wir für bezahlbaren Wohnraum, was heutzutage ebenfalls die Verfügbarkeit und Bezahlbarkeit erneuerbarer Energien einschließt. Zweitens müssen wir die Gesundheit und Sicherheit der bei uns wohnenden Menschen im Blick behalten. Das umfasst auch barrierearmes bzw. -freies Wohnen (mehr dazu im Kapitel zur Diversität) sowie die Unterstützung von älteren Personen oder Menschen mit Behinderung. Drittens spielt unser Unternehmen eine zentrale Rolle bei der Transformation der Bau- und Immobilienbranche: Hier geht es um die aktive Gestaltung des Wohnraums von Morgen. Dazu engagieren wir uns in der Initiative Wohnen.2050 (IW.2050); mehr dazu im Kapitel „Strategie und Handlungsfelder”.
GRI 3-3 d.
Als sozialorientiertes Wohnungsunternehmen stehen wir in der Pflicht, weiterhin preisgünstige Mieten anzubieten. 2018 verabschiedete die Gesellschafterversammlung der Nassauischen Heimstätte eine Mietenstrategie für die Jahre 2019 bis 2023 mit einer starken und sozial gerechten Mietenbegrenzung. Haushalten mit geringen und mittleren Einkommen wird in dem Zeitraum eine Begrenzung der Mieterhöhungen auf 1 % pro Jahr angeboten. Diese Mietenbegrenzung betrifft 2022 durchschnittlich 52 % der Mietparteien freifinanzierter Wohnungen. Zur Finanzierung dieser Entscheidung verzichten Gesellschafter:innen der Unternehmensgruppe auf die Auszahlung einer Dividende.
Für die übrigen Mietenden wird die Hessische Mieterschutzverordnung mit Kappung von Mieterhöhungen auf maximal 15 % angewendet. Damit weitet die Nassauische Heimstätte die Kappungsgrenzenverordnung des Landes Hessen, die sich derzeit auf 49 hessische Städte und Gemeinden bezieht, auf alle ihre Bestandsstandorte aus.
Zudem fand eine Reduzierung der Umlage von Modernisierungskosten von gesetzlich zulässigen 8 % auf maximal 6 % statt. Tatsächlich legt die NHW durchschnittlich lediglich 2 bis 4 % der umlagefähigen Modernisierungskosten auf die Mietenden um. Darüber hinaus beauftragten die Gesellschafter:innen das Unternehmen damit, den Anteil an geförderten Wohnungen im Neubau von durchschnittlich 30 % zu realisieren. Bei rund 2.000 Wohnungen, die bis Jahresende 2023 aus der Bindung fallen, hat die NHW die Belegbindung freiwillig um zehn Jahre verlängert.
Bei Neubauprojekten berücksichtigen wir den lokalen oder regionalen Wohnraumbedarf der verschiedenen Nachfragegruppen am Markt. Dementsprechend entwickeln wir unsere Bestände bedarfsgerecht – selbstverständlich immer unter Wirtschaftlichkeitsaspekten. Gesundheit und Sicherheit – sowohl für die am Bau Beteiligten als auch für diejenigen, die die Gebäude später nutzen – genießen bei Planung und Ausführung höchste Priorität. In diesem Zusammenhang verweisen wir auch auf das Thema Arbeitssicherheit im Kapitel zu den Arbeitsbedingungen.
Um unserer Betreiberverantwortung für Wohngebäude, Anlagen und Liegenschaften gerecht zu werden, veranlassen wir regelmäßige Sicherheitsbeurteilungen inklusive gesetzlich vorgeschriebener Prüfungen. Diese erfolgen mindestens einmal jährlich durch Begehungen – entweder durch die unternehmensintern Verantwortlichen oder durch beauftragte Dritte. Sie identifizieren Mängel, beurteilen diese und lassen sie anschließend beheben; Ergebnisse werden dokumentiert. Allen Mietparteien stellen wir Informationen zur Verfügung, die sie zum sicheren und verantwortungsvollen Betrieb brauchen.
Die umfassende Wahrnehmung unserer Pflichten zur Verkehrs- und Betriebssicherheit ist notwendige Voraussetzung für einen verantwortungsvollen Betrieb und die langfristige wirtschaftliche Nutzung unseres Wohnungsbestandes. Dafür sind unterjährige Begehungen üblich. Diese Verpflichtungen reichen von der Abfall- und Abwasserentsorgung über den Brand- und Blitzschutz bis hin zu Schall- und Lärmschutz. Weitere Handlungsfelder sind der Schutz vor Naturgewalten wie extreme Hitzeereignisse, Sturm und Überschwemmung. Hier schließt sich der Kreis zum wesentlichen Thema Klimaanpassung.
Um Menschen im Alter oder mit Behinderung zu unterstützen, kooperieren wir mit der Dienste im Quartier GmbH. Unter der Marke Wohn-Service-Team bietet sie haushaltsnahe Dienstleistungen exklusiv für die NHW an. Dazu zählen Haushaltsreinigung, Einkäufe, Begleitgänge zu Arztpraxen oder Botengänge zu Ämtern.
Für das Sozialmanagement in den Quartieren, welches Veranstaltungen, Beratung, Konfliktvermittlung, Kinder- und Jugendarbeit sowie Quartiersarbeit umfasst, stellt die Unternehmensgruppe jährlich rund 1,1 Mio. EUR zur Verfügung – Personalkosten sind nicht inkludiert. Weitere Angebote der NHW sind: kostenloser Reparaturservice, Mietschuldnerberatung, Carsharing oder E-Lastenräder.
Darüber hinaus prüfen wir – gemeinsam mit dem Wohnungsamt Frankfurt – alle zwei Monate bei einem Runden Tisch Möglichkeiten, um Wohnraum für Personen bereitzustellen, die von Wohnungslosigkeit bedroht sind. Im Mittelpunkt stehen dabei Menschen, die aufgrund besonderer Lebensumstände ihre Wohnung verloren haben.
Zusätzlich stehen allen Mietparteien bei Problemen verschiedene Beschwerdewege offen; diese sind im Kapitel „Ethisches Wirtschaften und Compliance” beschrieben. Darüber hinaus treten wir fortlaufend über die verschiedensten Kanäle mit unserer Mieterschaft in Kontakt. Mehr Informationen dazu finden sich im Kapitel „Diversität, Gleichberechtigung und Inklusion”.
GdW QM4
Als Wohnungsunternehmen mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis wurde die NHW 2022 von der Süddeutschen Zeitung ausgezeichnet. Die Bewertung basiert auf einer Kundenzufriedenheitsbefragung.
Das Fachmagazin Focus-Money hat ebenfalls einige Unternehmens-Rankings für das Jahr 2022 veröffentlicht. Die NHW sicherte sich gleich mehrere Auszeichnungen, wie zum Beispiel das Prädikat Sehr hohe Zuverlässigkeit. Des Weiteren wurde die Fairness unserer Kundenhotline von ebendiesem Magazin mit Gut bewertet.
Auch für 2023 hat uns Focus Money für die Studie Fairness von Vermietern bereits positiv berücksichtigt. Bei dieser Studie haben wir es zum einen in das 5-Jahres-Ranking der fairsten Vermieter geschafft. Das bedeutet, dass wir zu den Wohnungsunternehmen gehören, die in den letzten fünf Jahren von ihrer Kundschaft mindestens dreimal in die Top-Kategorie „Sehr gut“ gewertet wurden – der NHW gelang dies sogar viermal. Eine Top-Platzierung erreichten wir außerdem in der Kategorie Faire Wohnobjekt- und Umfeldgestaltung. Als „Gut“ wurde die Allgemeine Fairness der Unternehmensgruppe bewertet. Ebenfalls als „Gut“ empfunden werden wir in den Bereichen Faire Wohnungsvermittlung, Faire Mieterbetreuung, Faire Mietkosten und Nachhaltigkeit.
Als Kennzahl für sozialverträglichen Neubau erfassen wir die Investitionen in den sozialen Wohnungsbau. Der Anzahl der Wohneinheiten mit Belegungsbindung lag bei 17.833 bzw. 29,87 % (Vorjahr: 30,43 %). Die Prozentzahl ist zwar leicht gesunken, aber Schwankungen in dieser Größenordnung gehören zur natürlichen Fluktuation, da immer wieder Wohneinheiten aus einer Bindung fallen.
Zur Wirksamkeitsmessung der Sozialverträglichkeit ziehen wir weitere Kennzahlen des GdW Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen heran. Diese zeigen, dass unsere Mieten unterdurchschnittlich sind, was sich in einer niedrigen Mieterfluktuation und relativ langen Mietvertragsdauern niederschlägt.
| 2022 | 2021 | 2020 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Durchschnittsmiete in EUR / m2 | 6,43 | 6,28 | 6,10 | |||
| Durchschnittliche Mietvertragsdauer in Jahren | Nord | Süd | Nord | Süd | Nord | Süd |
| 13,8 | 14,9 | 13,8 | 15,5 | 13,6 | 15,5 | |
| bis 5 EUR / m2 | 20,30 % |
| bis 6 EUR / m2 | 20,20 % |
| bis 7 EUR / m2 | 23,60 % |
| bis 8 EUR / m2 | 20,10 % |
| bis 9 EUR / m2 | 9,70 % |
| bis 10 EUR / m2 | 2,50 % |
| ab 10 EUR / m2 | 3,50 % |
Was Betreiberverantwortung sowie Verkehrs- und Betriebssicherheit betrifft: Wir ermitteln den Anteil der Gebäude, Anlagen und Liegenschaften, die unterjährig regelmäßig hinsichtlich ihrer Verkehrs- und Betriebssicherheit begangen werden, und protokollieren die Gebäude, falls ein Verbesserungspotenzial besteht. Im Berichtsjahr lag der Anteil der Verkehrs- und Betriebssicherheitsbegehungen bei 100 %. Dabei sind weder Fälle mit wesentlichen Gefährdungen bzw. Verletzungen von Rechts- oder Schutzgütern identifiziert worden, noch mussten Defizite behoben werden.
Indikatoren zur Kundengesundheit und -sicherheit finden sich im
Kapitel Klimaanpassung. Kennzahlen, wie wir der Vielfalt unserer Mieterschaft begegnen, sowie die Anzahl der in der Berichtsperiode eingegangenen Beschwerden zu Aspekten der Gleichstellung und Antidiskriminierung berichten wir im Kapitel zu Diversität, Gleichberechtigung und Inklusion. Dort finden sich auch Kennzahlen zum barrierearmen bzw. -freien Wohnen.
Als Indikatoren für die Belange unserer Mieterschaft ermitteln wir die Mieterzufriedenheit. Die Ergebnisse der letzten Mieterbefragung sind in diesem Kapitel unter GRI 3-3 f. dargestellt.
GRI 3-3 e.
GdW MB 4
GdW MB 6
GdW MB 8
GdW MB 9
GdW MB
Regelmäßig befragt die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte |Wohnstadt alle Mietparteien nach ihrer Zufriedenheit; womit wir dem Indikator GdW MB (Mieterzufriedenheit) Rechnung tragen. Die letzte Mieterbefragung fand 2021 statt. Hier die wichtigsten Ergebnisse im Überblick.
Aus datenschutzrechtlichen Gründen haben wir erstmalig eine schriftliche Befragung durchgeführt und nicht wie bisher Telefoninterviews. Ziel der Umfrage war es, Informationen für die weitere strategische Ausrichtung des Wohnungsunternehmens zu gewinnen, vor allem bezüglich einer nachfragegerechten Weiterentwicklung von Wohnungsbestand und Service. Der Fragebogen war auch online ausfüllbar – auch in den Sprachen Englisch, Türkisch, Russisch und Französisch. Die repräsentative Stichprobe umfasste 8.142 Haushalte; die Rücklaufquote lag bei 23,4 %.
Wie bei allen anderen Wohnungsunternehmen auch ist das Telefon der wichtigste Kontaktweg zur NHW: 68 % bevorzugen den Griff zum Telefon, wenn sie ein Anliegen haben, weitere 14 % schreiben am liebsten eine E-Mail. Informationen erreichen die Haushalte auf folgenden Wegen: Die meiste Beachtung finden Aushänge im Haus. 61 % aller Mietparteien erhalten darüber alles Wissenswerte, danach folgen die Mieterzeitung (52 %) sowie Nachbarn und andere Mietparteien als Informationsquelle (20 %).
Der Anteil der mit der Wohnsituation sehr zufriedenen Mietparteien liegt bei rund 15 %; hinzukommen 43 %, die mit ihrer Wohnsituation zufrieden sind. Der Anteil der (sehr) unzufriedenen Haushalte liegt bei 10 %. Meist genannter Grund für die Unzufriedenheit sind Nachbarschaft und soziales Umfeld.
Was die Zufriedenheit mit dem Wohngebäude betrifft, so ist die Beleuchtung der Hauseingänge aus Sicht der Befragten zufriedenstellend. 60 % der Haushalte fühlen sich im Wohngebäude sicher. Mit den Abstellmöglichkeiten für Kinderwagen und Rollatoren sind die Mietparteien, die ein Urteil abgegeben haben, allerdings mehrheitlich unzufrieden.
Das Nachbarschaftsverhältnis ist gut. Nur in Ausnahmefällen kommen die Befragten mit Nachbarn überhaupt nicht aus (2 %) oder kennen bzw. grüßen die Nachbarn nicht (2 %). Mehr als die Hälfte der Befragten grüßt hingegen die Nachbarn und bleibt auch für eine Unterhaltung auf der Straße oder im Treppenhaus stehen.
Die sozialen Angebote der NHW sind nur wenigen Haushalten bekannt. Ein Mieterfest haben zumindest 6 % der Befragten bereits besucht und 19 % kennen es. Die Schuldnerberatung und die Seniorenberatung sind für je 20 % der Befragten ein Begriff, wurden aber nur von 1 % bzw. 2 % bisher genutzt.
Zur Frage der Wohnmobilität äußerten sich die Befragten wie folgt: 5 % der Haushalte planen auf jeden Fall, innerhalb der kommenden zwei Jahre umzuziehen, 13 % wahrscheinlich. Die Umzugsneigung ist vergleichbar mit der bei anderen Wohnungsunternehmen. Wichtigste Umzugsgründe sind eine zu kleine Wohnung (8 %), Nachbarschaftsprobleme (5 %) sowie der schlechte bauliche Zustand des Gebäudes (5 %).
Was die weiteren Angebote der NHW betrifft: Rund 79 % der Befragten haben bereits den kostenlosen Reparaturservice in Anspruch genommen und sind damit mehrheitlich (sehr) zufrieden. Das Wohn-Service-Team haben rund 40 % gebucht und sind ebenfalls mehrheitlich (sehr) zufrieden. Alle anderen Angebote wie Mietschuldnerberatung, Carsharing oder E-Lastenräder wurden von weniger als 10 % der Befragten bisher genutzt, sind aber zumindest jedem Dritten bekannt.
Bezüglich der Kundenorientierung zeigt die Befragung ein durchmischtes Bild. Mit den Kernleistungen wie Reaktionsgeschwindigkeit, Betriebskostenabrechnung und Informationen sind die Haushalte mehrheitlich zufrieden. Wenn es darum geht, auf individuelle Mietanliegen einzugehen, sehen die Befragten jedoch Verbesserungsbedarf. Die Mieterschaft bezeichnet die NHW vor allem als freundliches Unternehmen (75 % Zustimmung) sowie als sozial (62 %) und günstig (63 %).
Die Umfrageergebnisse wollen wir nutzen, um unsere Dienstleistungen nachfragegerecht weiterzuentwickeln. Dazu gehören beispielsweise folgende Maßnahmen:
GRI 3-3 f.
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