für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2025
Die Gesellschaft soll durch die Entwicklung und Realisierung von Projekten zur Weiterentwicklung der gegenwärtigen und zukünftigen Formen des Wohnens und Bauens beitragen. Sie soll vor allem Wohn- und Bauformen erproben, die in besonderer Weise soziale und ökologische Belange berücksichtigen und für entsprechende infrastrukturelle Maßnahmen zur Verfügung stehen.
Die Gesellschaft erfüllt in erster Linie Projektentwicklungs- sowie Bauträger- und Bauherrenfunktionen. Sie steht der Nassauischen Heimstätte, deren Gesellschaftern und sonstigen Auftraggebern zur Durchführung der vorgenannten Maßnahmen zur Verfügung.
Mit der Alleingesellschafterin Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH bestehen ein Geschäftsbesorgungsvertrag sowie ein Ergebnisabführungsvertrag.
Die Weltkonjunktur wird derzeit stark von der protektionistischen und sprunghaften Handelspolitik der USA beeinflusst. Für das globale Bruttoinlandsprodukt (BIP) erwartet der Sachverständigenrat ein Wachstum von etwa 2,6 % bzw. 2,3 % in den Jahren 2025 und 2026 (vgl. Jahresgutachten 2025/2026 des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, S. 3), die Inflationsrate liegt bei 2,9 % im Jahr 2025 bzw. 2,6 % im Jahr 2026.
vgl. Jahresgutachten 2025/2026 Abbildung, S. 3-4
Die deutsche Wirtschaft wird voraussichtlich weniger stark von dieser Entwicklung profitieren als in früheren Jahrzehnten, da sich die Rahmenbedingungen für deutsche Unternehmen auf den internationalen Absatzmärkten verschlechtert haben. China entwickelt sich zunehmend zu einem Wettbewerber für deutsche Industrieerzeugnisse und kann von gesunkenen Exportpreisen profitieren, die im August 2025 um 17,3 % unter dem Niveau von 2022 lagen. Im gleichen Zeitraum sind die Exportpreise im Euro-Raum um 14,4 % angestiegen.
vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 3
Die wirtschaftliche Aktivität im Euro-Raum hat etwas an Schwung verloren (vgl. Jahresgutachten 2025/26, S. 35). Die Wettbewerbsbedingungen der europäischen Unternehmen auf den internationalen Absatzmärkten haben sich verschlechtert. Neben den Belastungen durch höhere US-Einfuhrzölle haben die Preise für europäische Exportprodukte seit Jahresbeginn 2025 insgesamt deutlich kräftiger zugelegt als im weltweiten Durchschnitt. Dazu hat die Aufwertung des Euro seit Jahresbeginn 2025 maßgeblich beigetragen. Gestützt werden dürfte die Konjunktur jedoch von einer moderaten Erholung der Investitionstätigkeit.
vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 21
Zwar wuchs das BIP im 1. Quartal 2025 preis-, saison- und kalenderbereinigt mit 0,6 % gegenüber dem Vorquartal kräftig. Im 2. Quartal 2025 verlangsamte sich der Produktionsanstieg im Euro-Raum allerdings auf 0,1 % gegenüber dem Vorquartal. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in den großen Volkswirtschaften der Währungsunion war dabei sehr unterschiedlich.
vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 35
Für das BIP im Euro-Raum erwartet der Sachverständigenrat ein Wachstum von etwa 1,4 % bzw. 1,0 % in den Jahren 2025 und 2026. Damit fällt das BIP-Wachstum zwar höher aus als im Jahr 2024, bleibt aber deutlich niedriger als der Durchschnitt der Jahre 2015 bis 2024 von 1,6 % (vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 38). Für die Verbraucherpreise wird ein Wachstum von 2,1 % im Jahr 2025 und von 2,0 % im Jahr 2026 erwartet.
vgl. Jahresgutachten 2025/2026, Abbildung, S. 39
Die deutsche Volkswirtschaft befindet sich derzeit in einer Phase der Stagnation, nachdem sie in den Jahren 2023 und 2024 eine Rezession erlebt hat. Die aktuelle Schwäche ist sowohl auf konjunkturelle Faktoren als auch auf einen tiefgreifenden Strukturwandel und geopolitische Veränderungen zurückzuführen, die das Exportmodell Deutschlands belasten. Die Unsicherheit bezüglich der Sicherheitsgarantien der USA für Europa und die anhaltende Fragmentierung des europäischen Binnen- und Kapitalmarktes erhöhen den Anpassungsdruck auf etablierte Strukturen. Zusätzlich tragen interne Faktoren wie der Rückgang der Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Industrie und die demografische Alterung zur schwierigen wirtschaftlichen Lage bei.
vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 1
Der Sachverständigenrat erwartet darüber hinaus, dass das deutsche Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2025 preisbereinigt um 0,2 % moderat ansteigt. Im Jahr 2026 ist mit einem Wachstum von 0,9 % zu rechnen. Die Inflation dürfte im Jahr 2025 durchschnittlich 2,2 % betragen und bleibt stabil. Im Jahr 2026 ist mit einer Inflationsrate von 2,1 % zu rechnen. Die Kerninflation dürfte 2,7 % im Jahr 2025 und 2,5 % im Jahr 2026 betragen (vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 4). Die schwache Wirtschaftsleistung ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass die verhaltene Erholung, die sich im Sommer 2025 im verarbeitenden Gewerbe andeutete, verpufft ist. So stiegen die Auftragseingänge aus dem Ausland in der 1. Jahreshälfte 2025 an, lagen im August jedoch wieder auf dem Niveau vom Jahresbeginn 2025. Lediglich die Geschäftserwartungen haben sich im Oktober nochmals verbessert, liegen aber weiterhin auf niedrigem Niveau. Der seit dem Jahr 2023 beobachtete Rückgang der Exporte dürfte das Wachstum im Jahr 2025 weiterhin dämpfen, während die Importe zunehmen.
vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 3
Der Arbeitsmarkt entwickelt sich weiterhin verhalten, auch wenn erste leichte Entspannungstendenzen sichtbar werden. Die saisonbereinigte Arbeitslosigkeit ist im August 2025 erstmals seit Dezember 2022 wieder gegenüber dem Vormonat gesunken. Die Herbstbelebung fiel bisher jedoch schwach aus. Im Oktober 2025 lag die Arbeitslosenquote bei 6,3 %, 0,2 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert. Die Zahl der Erwerbstätigen ist im September 2025 saisonbereinigt zum fünften Mal in Folge zurückgegangen und lag rund 20.000 Personen unter dem Vormonatsniveau. Im August 2025 sank die Erwerbstätigenzahl saisonbereinigt um 19.000, davon 17.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Gegenüber dem Vorjahresmonat lag die sozialversicherungspflichtige Beschäftigung im August 2025 noch um 0,1 % höher.
vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 72
Die sektoralen Beschäftigungstrends der vergangenen Monate setzen sich fort. Während im verarbeitenden Gewerbe Beschäftigung abgebaut wird, bauen staatsnahe Dienstleistungen etwa im Gesundheitswesen, in der Pflege, der Erziehung und der öffentlichen Verwaltung weiter Beschäftigung auf (ebd.). Für die Gesamtwirtschaft geht der Sachverständigenrat von einem Anstieg der Arbeitslosenquote auf 6,3 % im Jahr 2025 und 6,1 % im Jahr 2026 aus (vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 74). Die Tariflöhne dürften 2025 um 2,5 % und 2026 um 2,8 % steigen. Für 2025 wird nur ein moderater Anstieg der Reallöhne erwartet, der sich 2026 voraussichtlich kaum verstärkt.
vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 75)
Quelle:
Perspektiven für morgen schaffen, Chancen nicht verspielen. Jahresgutachten 2025/2026 des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung
Das Jahr 2026 ist von erheblichen Herausforderungen geprägt: Die deutsche Wirtschaft befindet sich seit mehr als zwei Jahren in einer ausgeprägten Phase stagnierenden Wachstums. Der Wohnungsmangel verschärft sich weiter, die Kosten für Bau- und Sanierungsmaßnahmen steigen kontinuierlich, und das Ziel einer klimaneutralen Gebäudestruktur erfordert dringend intelligente Lösungsansätze. Für eine erfolgreiche und sozial ausgewogene Zukunft sind kluge, integrative Strategien notwendig, die ökonomische, ökologische und soziale Anforderungen miteinander verknüpfen.
Die Bevölkerungszahl Deutschlands ist im Jahr 2024 – insbesondere infolge des Kriegsgeschehens in der Ukraine – um 0,1 % gestiegen. Aktuell leben rund 83,6 Mio. Menschen in Deutschland. Vom Bevölkerungszuwachs profitierten jedoch nicht alle Regionen gleichermaßen. Etwa ein Drittel der Kreise und kreisfreien Städte hat zwischen 2010 und 2024 Einwohnerverluste verzeichnet. Vor allem dünn besiedelte Landkreise abseits der urbanen Zentren sehen sich mit Schrumpfungsprozessen konfrontiert. Demgegenüber sind die wachsenden 63 kreisfreien Großstädte in Deutschland im Zeitraum von 2010 bis 2024 um insgesamt 1,8 Mio. Einwohner gewachsen. Im Jahr 2024 lag die Nettozuwanderung nach Deutschland bei 430.000 Personen. Langfristig, d. h. im Durchschnitt der Jahre 2010 bis 2024, sind per Saldo jährlich gut 509.000 Personen nach Deutschland zugewandert.
Damit haben sich die Wohnungsmärkte in den attraktiven Ballungsräumen und den wachstumsstarken Regionen in den letzten neun Jahren verändert: Eine weitgehend ausgeglichene Marktsituation entwickelte sich zu einer angespannten. Die Kapazitäten zur Aufnahme weiterer Zuziehender in die Ballungszentren werden immer knapper. Wohnungssuchende vergrößern ihren Radius vermehrt auf das Umland – sei es, weil sie dazu aufgrund der aktuellen Marktsituation gezwungen sind oder sie sich wegen des Wunsches nach einem Eigenheim mit Garten bewusst dafür entscheiden. Gerade für Familien mit Kindern gewinnt das Ideal vom Wohnen jenseits der großen Metropolen offenbar wieder an Bedeutung.
vgl. Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2025/2026, S. 9
Die Unternehmen des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW investieren 2024 rund 19,7 Mrd. EUR. Damit verzeichneten die Gesamtinvestitionen ein leichtes Plus. Neubauinvestitionen brachen um 6,5 % ein. Die Bauinvestitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung von Wohnungen gingen laut GdW 2024 weiterhin zurück. Angesichts hoher Preissteigerungen bei Baumaterial und Baupreisen, deutlich gestiegener Zinskosten sowie wachsender Unsicherheiten bezüglich öffentlicher Förderkonditionen fiel das Minus im Wohnungsbau mit 5 % stärker aus als in den übrigen Bausparten. Mit einem Volumen von 281 Mrd. EUR repräsentiert der Wohnungsbau den Löwenanteil von 60 % aller Bauinvestitionen in Deutschland.
vgl. Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2025/2026, S. 7
Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen erreichte 251.900 Einheiten. Das waren 14,4 % weniger als im Vorjahr. Hier werden Vorzieheffekte deutlich, da Bauherren begonnene Projekte möglichst schnell über die Ziellinien bringen wollten. In den kommenden Jahren ist mit weiterem Rückgang zu rechnen.
vgl. Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2025/2026, S. 9
Die im GdW organisierten Wohnungsunternehmen bauten 2024 gut 29.000 neue Wohnungen. Für das Jahr 2025 erwarten die Unternehmen einen Rückgang um rund 40 %. Dann dürften von den GdW-Unternehmen lediglich 18.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Weiterhin entsteht zu wenig Wohnungsneubau. In den kommenden Jahren ist mit einem weiteren Rückgang des Neubaus zu rechnen, weil weniger neue Bauvorhaben in Auftrag gegeben werden und zahlreiche Vorhaben storniert wurden. Der Neubau von 27.000 Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau ist zwar ein erfreulicher Anstieg, reichte aber nicht aus, um das Abschmelzen der Sozialwohnungsbestände zu stoppen.
vgl. Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2025/2026, S. 9
Laut GdW stiegen die Mieten im Bestand 2024 bundesweit im Mittel um 2,2 % und bleiben damit beständig. Seit Beginn des Krieges in der Ukraine sind die Energiepreise deutlich gestiegen. Die GdW-Unternehmen mussten ihre warmen Betriebskostenvorauszahlungen 2024 noch einmal um 4,7 % erhöhen. Auch auf lange Sicht stiegen die Energiepreise deutlich schneller als die Nettokaltmieten. Seit 2000 verteuerten sich die Energiekosten um 203 %. Die Nettokaltmieten stiegen dagegen nur um 41 %, bei einer Inflation von 62 %.
vgl. Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2025/2026, S. 10
Seit Anfang 2022 steht auch die Wohnungswirtschaft in der Bundesrepublik deutlich unter dem Eindruck der multiplen Krisen. Die Situation auf den deutschen Wohnungsmärkten hat sich in den vergangenen zehn Jahren in den nachgefragten Metropolregionen und wachstumsstarken Räumen sehr schnell von einer weitgehend ausgeglichenen hin zu einer angespannten Marktlage entwickelt. Das Neubauziel der Bundesregierung von 320.000 Wohnungen jährlich wird vor dem Hintergrund der einbrechenden Wohnungsbaukonjunktur auf absehbare Zeit verfehlt werden. In der Folge ist davon auszugehen, dass sich die Nachfragesituation in zuwanderungsstarken Regionen weiter spürbar zuspitzt.
vgl. Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2025/2026, S. 8f.
Nach dem Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen sieht sich der Wohnungsmarkt auch 2025 erheblichen Herausforderungen gegenüber. Besonders stark belasteten die stark gestiegenen Bauzinsen den Sektor, da sie die Bedingungen für Fremdfinanzierungen deutlich erschwerten. Dies führte zu einem Einbruch der Immobilientransaktionen und der Bautätigkeit. Der Wohnungsmarkt ist hiervon besonders betroffen, da speziell private Haushalte bei der Eigentumsbildung sehr sensitiv auf höhere Finanzierungskosten reagieren. Gleichzeitig gerieten zahlreiche Bauunternehmen und Projektentwickler aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten in finanzielle Schwierigkeiten. Dies hat zur Folge, dass die Insolvenzanforderungen im Grundstücks- und Wohnungswesen deutlich gestiegen sind.
vgl. Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2025 des Rates der Immobilienweisen, S. 229
Aktuell erlebt die Wohnungswirtschaft in vielerlei Hinsicht einen weitreichenden Vorzeichenwechsel. GdW-Präsident Axel Gedaschko schreibt im Vorwort zum „GdW Branchenbericht 9, Wohntrends 2040“. Nach mehr als einem Jahrzehnt mit weitgehend stabilen Rahmenbedingungen sind zu den bereits bekannten Herausforderungen wie der Gestaltung des Klimawandels zahlreiche neue und in ihrer Kombination besonders komplexe Themen hinzugekommen. Sieht man sich die Wohntrendstudien der vergangenen Jahre an, wird deutlich, dass jetzt viele Effekte kumuliert zum Tragen kommen, die uns seit Jahren bekannt sind. Hier sind der demografische Wandel und der daraus resultierende Fachkräftemangel ebenso zu nennen wie das Thema Digitalisierung oder der starke Anstieg der Baukosten. Vor dem Hintergrund der aktuellen Krisenkumulation nehmen die bekannten Phänomene aber eine neue Dimension an.
vgl. GdW Branchenbericht 9, Wohntrends 2040, S. 3
Quellen:
Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2025/2026 – Zahlen und Analysen aus der Jahresstatistik des GdW
Wohntrends 2040, Branchenbericht 9 des GdW
Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2025 des Rates der Immobilienweisen
Seit 2017 werden Bauträgermaßnahmen wieder durch die Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH wahrgenommen, da konzerninterne grunderwerbsteuerbefreite Grundstücksübertragungen nach § 6 a GrEStG nach Auffassung des BFH ggf. gegen das europäische Beihilferecht verstoßen. Mit Urteil vom 19. August 2018 hat der EuGH entschieden, dass § 6a GrEStG keine verbotene staatliche Beihilfe mehr darstellt, weshalb vergangene wie auch künftige Grundstücksübertragungen von der Grunderwerbsteuer begünstigt bleiben.
Die NH ProjektStadt GmbH ist über ein Cash-Pooling-System bei der Helaba an die Nassauische Heimstätte angebunden. Die Sicherstellung der Liquiditätsversorgung sowie die Steuerung der Finanzierungsaktivitäten erfolgen zentral über den Bereich Unternehmensfinanzierung der Nassauischen Heimstätte.
Darlehen zur Finanzierung von Projekten werden – soweit erforderlich – durch die Nassauische Heimstätte aufgenommen und den jeweiligen Projekten der NH ProjektStadt GmbH intern zugeordnet. Die Bereitstellung finanzieller Mittel für Investitionen erfolgt über das Cash Pooling. Guthaben- und Sollsalden werden zu marktüblichen bzw. konzernintern festgelegten Konditionen verzinst.
Die Vermögenslage der Gesellschaft stellt sich nach Gegenüberstellung der Geschäftsjahre 2024 und 2025 wie folgt dar:
Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 411 TEUR auf 43.871 TEUR reduziert. Dem Rückgang der Forderungen gegenüber der Gesellschafterin Nassauische Heimstätte in Höhe von 421 TEUR auf 43.278 TEUR und der Forderungen aus Grundstücksverkäufen in Höhe von 25 TEUR steht die Erhöhung der sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von 34 TEUR gegenüber.
Aufgrund der geringfügig veränderten Vermögenslage beträgt der Fremdkapitalanteil 17,3 % (Vorjahr 18,0 %). Demzufolge erhöht sich die Eigenkapitalquote bei unverändertem Eigenkapital auf nunmehr 82,7 % (Vorjahr 82,0 %). Das Eigenkapital beträgt zum 31. Dezember 2025 unverändert 36.300 TEUR.
Der Finanzmittelfonds (inkl. Cash-Pooling) hat sich im Geschäftsjahr um 388 TEUR reduziert und beträgt 43,2 Mio. EUR (Vorjahr 43,6 Mio. EUR). Die laufende Geschäftstätigkeit führte im Berichtsjahr zu einem Mittelabfluss von 0,1 Mio. EUR (Vorjahr Mittelzufluss von 0,4 Mio. EUR).
Der Cashflow aus Investitionstätigkeit ist positiv und beträgt 0,9 Mio. EUR und betrifft die erhaltenen Zinsen.
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit weist im Geschäftsjahr 2025 einen Mittelabfluss von 1,1 Mio. EUR (Vorjahr Mittelabfluss von 0,9 Mio. EUR) aus der Abführung des Vorjahresüberschusses an das Mutterunternehmen aus.
Die Finanzlage ist aufgrund der Cashpool-Vereinbarung mit der Muttergesellschaft geordnet und die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war jederzeit gegeben.
Es wurde ein Jahresüberschuss vor Gewinnabführung von 0,7 Mio. EUR erzielt. Dieser resultiert im Wesentlichen aus Zinserträgen aus dem Cash-Pooling.
Die finanziellen Leistungsindikatoren sind die Umsätze aus dem Verkauf von Grundstücken sowie der Jahresüberschuss vor Ertragsteuern und ergeben sich aus der Gewinn- und Verlustrechnung. Ein weiterer finanzieller Leistungsindikator ist die Eigenkapitalquote (Eigenkapital/Bilanzsumme).
Vor dem Hintergrund eines angespannten Marktumfelds in der Wohnungswirtschaft, das durch weiter steigende Baukosten, ein nachhaltig erhöhtes Zinsniveau am Kapitalmarkt, eine niedrige Transaktionsaktivität sowie zunehmende regulatorische Anforderungen gekennzeichnet ist, beurteilt die Geschäftsführung den Geschäftsverlauf im Geschäftsjahr und die Lage des Unternehmens als angespannt.
Die frühzeitige Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung und Kontrolle von Risiken, die sich aus der geschäftlichen Tätigkeit ergeben können, obliegt den Sorgfaltspflichten der Geschäftsführung. Diesbezüglich fand die Festlegung einer verbindlichen Aufbau- und Ablauforganisation im Zusammenhang mit dem Risikomanagementsystem statt. Die Funktionen zum Risikomanagement sind zentral bei der Konzernmutter Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH in einem Stabsbereich dem leitenden Geschäftsführer zugeordnet und erstrecken sich auf alle Geschäftsfelder und die Gesellschaften der Unternehmensgruppe.
Die Ziele des Risikomanagements richten sich unter operativen und strategischen Gesichtspunkten auf die Sicherung des Unternehmens gegen Gefahren, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie die Erreichung festgelegter Ziele gefährden könnten. Dies gilt gleichermaßen für die Vermeidung von Image- und/oder Reputationsschäden. Potenzielle Risiken aus möglichen Compliance-Verstößen werden ebenfalls systemunterstützt erfasst und bewertet und so in die Risikogesamtbewertung einbezogen. Verantwortlich für die Risikobewertung hierzu ist der Compliance-Beauftragte. Ereignisse, die die Rechte und den Schutz von personenbezogenen Daten betreffen, werden bei kritischer Bewertung durch den Datenschutzbeauftragten, bzw. die interne Datenschutzmanagerin, ebenfalls im Risikomanagement abgebildet.
Durch die dezentralen konzernweiten Risikoverantwortlichen erfolgt die Anwendung mit diesen einheitlichen Ansätzen für die Meldung, Bewertung und Überwachung von potenziellen Risiken. Im Risikomanagement-Handbuch sind die Ziele, das Prinzip, die Elemente, Grundsätze sowie der Risikomanagementprozess mit allen diesbezüglichen Festlegungen beschrieben.
Zum Internen Kontrollsystem (IKS) der Unternehmensgruppe gehören organisatorische Regelungen und Maßnahmen zur Einhaltung gesetzlicher, untergesetzlicher und unternehmerischer Vorgaben sowie Anweisungen zur Steuerung und Sicherstellung der betrieblichen Abläufe.
Prüfungen erfolgen durch die Innenrevision, Ermittlungen ggf. durch den Compliance-Beauftragten der Unternehmensgruppe. Dieser steht auch für Beratungen zur Verfügung und führt ggf. einzelne Unterweisungen oder Schulungen für Beschäftigte durch. Maßnahmen entsprechend dem Geldwäschegesetz und das Hinweisgebersystem gemäß dem Hinweisgeberschutzgesetz werden ebenfalls durch den Compliance-Beauftragten der Unternehmensgruppe verantwortet.
Die nachfolgenden Risiken sind für die Gesellschaft relevant:
Vor dem Hintergrund, dass derzeit keine aktive Geschäftstätigkeit der Gesellschaft stattfindet, bestehen keine erhöhten Risiken.
Aufgrund des bestehenden Cash-Pooling-Guthabens bestehen derzeit keine wesentlichen Finanzverbindlichkeiten. Branchenunübliche finanzwirtschaftliche Risiken, die einer besonderen Absicherung bedürfen, sind nach derzeitiger Einschätzung nicht erkennbar. Risiken im Zusammenhang mit der Liquiditätsversorgung werden durch die Einbindung in das konzernweite Cash-Management sowie durch die zentrale Steuerung der Finanzierungsaktivitäten durch die Nassauische Heimstätte wirksam begrenzt.
Da im Berichtsjahr keine aktive Geschäftstätigkeit stattfand, ergeben sich die zukünftigen Chancen aus der strategischen Nutzung der Gesellschaft im Konzernverbund.
Nachhaltigkeit ist ein Kernthema der NHW und integraler Bestandteil der Gesamtunternehmensstrategie. Die Klimastrategie bildet das Rückgrat der Nachhaltigkeitsausrichtung – mit dem Ziel, Klimaneutralität im Gebäudebestand bis 2045 zu erreichen. Die Nachhaltigkeitsstrategie wurde erstmals 2014 entwickelt, 2017/18 fortgeschrieben und im Jahr 2023 erneut aktualisiert. Folgende Erfolge konnten bei den sogenannten Fokuszielen erreicht werden:
Eine Fortschreibung der Nachhaltigkeitsstrategie wird im Jahr 2026 durchgeführt werden. Ziel ist es, nach zwölf Jahren Nachhaltigkeitsmanagement Methodiken, Organisationsmodelle, Managementansätze und eine Überarbeitung des Indikatorensets zur Stärkung der Verankerung in der Unternehmensentwicklung und den Organisationseinheiten fortzuentwickeln. Ziel ist es, die Grundlage der Nachhaltigkeitsausrichtung für die kurz-, mittel- und langfristige Perspektive (2030/2035/2045) zu legen.
Das Nachhaltigkeitsmanagement ist seit 2014 konzernweit implementiert und in die Führungsstruktur systematisch eingebunden. Die Geschäftsführung trägt die Gesamtverantwortung, legt übergeordnete Ziele und Kennzahlen fest und verankert Nachhaltigkeit verbindlich im Kerngeschäft. Zwei zentrale Einheiten tragen das System:
Auf der operativen Ebene liefern Fachbereiche jährlich relevante Nachhaltigkeitsdaten, identifizieren bereichsspezifische Themen, setzen Maßnahmen um und stellen Inhalte sowie Fortschritte gegenüber internen und externen Stakeholdern dar.
Die NHW entwickelte ihre Berichterstattung von freiwilligen Rahmenwerken (seit 2014 GRI, DNK, GdW-Vorgaben) hin zur CSRD-Orientierung mit ESRS-Bezug. Ab dem Geschäftsjahr mit CSRD-Pflicht standen eine umfassende Gap-Analyse und eine Doppelwesentlichkeitsanalyse (Impact, Risiko, Chancen, Perspektive) im Fokus. Trotz der Omnibus-Verordnung vom 22. Dezember 2025 nutzt die NHW CSRD-Indikatoren weiterhin als Steuerungsinstrument für das Kerngeschäft – unter anderem zur Offenlegung gegenüber Finanzdienstleistern, im Risikomanagement, der Transformationssteuerung und Außendarstellung. Nach 2025 bleiben GRI/DNK freiwillig erhalten und werden gezielt um zentrale CSRD-Elemente ergänzt; ähnlich wurde für die EU-Taxonomie ein reduziertes, pragmatisches Vorgehen etabliert, das strategisch hilfreiche KPIs liefert, ohne die Bereiche zu überfordern. Die NHW hält ihr Ambitionsniveau und die Kontinuität der Nachhaltigkeitsberichterstattung und richtet sich am EU-Leitstandard und an CSRD-pflichtigen Wohnungsunternehmen aus. In der Fortschreibung 2026+ wird das bewährte Indikatorenset gezielt um strategisch relevante Datenpunkte erweitert.
Die Klimastrategie der NHW wurde nach der Erstformulierung 2018/19 im Jahr 2022 umfassend fortgeschrieben; aufgrund des novellierten Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfolgte eine erneute Fortschreibung zur Vorstellung im Aufsichtsrat im Frühjahr 2025. Ziel: Konzentration auf klimaneutrale Wärmeversorgung und Reduktion der Eingriffstiefe im Bestand zur Verringerung der Finanzierungslücke. Die Klimastrategie 2025+ liefert die bislang besten strategischen Zielwerte für die Konzernentwicklung: breitere Portfoliodurchdringung, bessere betriebswirtschaftliche Rahmungen und die Verbindung des sozialen Kernauftrags bezahlbarer Mieten mit möglichst gering steigenden Heizkosten. Erstmals nähert sich die NHW der Vorgabe Klimaneutralität 2045 bis auf etwa 5 kg CO2/m²a Restemissionen. Der zentrale Hebel ist die Umstellung von fossilen Energieträgern auf erneuerbare Wärme und der gezielte Ausbau klimarelevanter Investitionen unter Wahrung der Wirtschaftlichkeit und Sozialverträglichkeit. In der Ausblickphase 2028+ stehen im Mittelpunkt:
Neben dem Kerngeschäft wirkt die NHW über die von ihr initiierte Initiative Wohnen.2050 (IW.2050 – Gründung: Anfang 2020; Sitz: Frankfurt am Main) als Multiplikatorin. Ziel ist die Unterstützung der Wohnungswirtschaft bei der Erreichung der Pariser Klimaziele. Dem Zusammenschluss gehören zum Ende 2025 252 Wohnungsunternehmen und 13 institutionelle Partner (u. a. GdW) an; vertreten werden über zwei Millionen Wohneinheiten, die bis 2045 klimaneutral entwickelt werden sollen. Bislang fanden rund 190 Fachveranstaltungen statt; die Initiative präsentierte ihre Arbeit auf etwa 90 Branchenveranstaltungen. Der jährliche Praxisbericht (Printauflage ca. 3.300, Online-Version verfügbar) findet breite Resonanz in der Branche der Fachwelt und im politischen Raum.
Quellen:
Unternehmensbericht 2024 der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte / Wohnstadt
Praxisbericht 2025/2026 der Initiative Wohnen.2050
Für das Geschäftsjahr 2026 wird gemäß der aktuellen Planung des Unternehmens mit einem Jahresüberschuss nach Steuern vor Gewinnabführung durch die Alleingesellschafterin Nassauische Heimstätte von 0,6 Mio. EUR gerechnet.
Frankfurt am Main, den 26.03.2026
Dr. Thomas Hain
Monika Fontaine-Kretschmer
Dr. Constantin Westphal