für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2025
Die Nassauische Heimstätte ist im Unternehmensverbund mit der WOHNSTADT Stadtentwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft Hessen mbH, Kassel, in allen Geschäftsfeldern der Immobilienwirtschaft tätig. Neben dem Geschäftsfeld Immobilienbewirtschaftung mit der Verwaltung des eigenen Bestands und dem Portfolio-Management, werden vielfältige Leistungen für Dritte rund um die Immobilie angeboten. Dazu gehören das Bauträgergeschäft, die Projekt- und Flächenentwicklung insbesondere für öffentliche Auftraggeber sowie das Planungs- und Projektmanagement.
Der Verwaltungssitz der Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH ist Frankfurt am Main.
Darüber hinaus gehören folgende Gesellschaften zum Konzern:
Die Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH nimmt neben ihrer operativen Tätigkeit die Funktion als Holding für diese Beteiligungen wahr.
Die Weltkonjunktur wird derzeit stark von der protektionistischen und sprunghaften Handelspolitik der USA beeinflusst. Für das globale Bruttoinlandsprodukt (BIP) erwartet der Sachverständigenrat ein Wachstum von etwa 2,6 % bzw. 2,3 % in den Jahren 2025 und 2026 (vgl. Jahresgutachten 2025/2026 des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, S. 3), die Inflationsrate liegt bei 2,9 % im Jahr 2025 bzw. 2,6 % im Jahr 2026.
vgl. Jahresgutachten 2025/2026, Abbildung, S. 4
Die deutsche Wirtschaft wird voraussichtlich weniger stark von dieser Entwicklung profitieren als in früheren Jahrzehnten, da sich die Rahmenbedingungen für deutsche Unternehmen auf den internationalen Absatzmärkten verschlechtert haben. China entwickelt sich zunehmend zu einem Wettbewerber für deutsche Industrieerzeugnisse und kann von gesunkenen Exportpreisen profitieren, die im August 2025 um 17,3 % unter dem Niveau von 2022 lagen. Im gleichen Zeitraum sind die Exportpreise im Euro-Raum um 14,4 % angestiegen.
vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 3
Die wirtschaftliche Aktivität im Euro-Raum hat etwas an Schwung verloren (vgl. Jahresgutachten 2025/26, S. 35). Die Wettbewerbsbedingungen der europäischen Unternehmen auf den internationalen Absatzmärkten haben sich verschlechtert. Neben den Belastungen durch höhere US-Einfuhrzölle haben die Preise für europäische Exportprodukte seit Jahresbeginn 2025 insgesamt deutlich kräftiger zugelegt als im weltweiten Durchschnitt. Dazu hat die Aufwertung des Euro seit Jahresbeginn 2025 maßgeblich beigetragen. Gestützt werden dürfte die Konjunktur jedoch von einer moderaten Erholung der Investitionstätigkeit.
vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 21
Zwar wuchs das BIP im 1. Quartal 2025 preis-, saison- und kalenderbereinigt mit 0,6 % gegenüber dem Vorquartal kräftig. Im 2. Quartal 2025 verlangsamte sich der Produktionsanstieg im Euro-Raum allerdings auf 0,1 % gegenüber dem Vorquartal. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in den großen Volkswirtschaften der Währungsunion war dabei sehr unterschiedlich.
vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 35
Für das BIP im Euro-Raum erwartet der Sachverständigenrat ein Wachstum von etwa 1,4 % bzw. 1,0 % in den Jahren 2025 und 2026. Damit fällt das BIP-Wachstum zwar höher aus als im Jahr 2024, bleibt aber deutlich niedriger als der Durchschnitt der Jahre 2015 bis 2024 von 1,6 % (vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 38). Für die Verbraucherpreise wird ein Wachstum von 2,1 % im Jahr 2025 und von 2,0 % im Jahr 2026 erwartet.
vgl. Jahresgutachten 2025/2026, Abbildung, S. 39
Die deutsche Volkswirtschaft befindet sich derzeit in einer Phase der Stagnation, nachdem sie in den Jahren 2023 und 2024 eine Rezession erlebt hat. Die aktuelle Schwäche ist sowohl auf konjunkturelle Faktoren als auch auf einen tiefgreifenden Strukturwandel und geopolitische Veränderungen zurückzuführen, die das Exportmodell Deutschlands belasten. Die Unsicherheit bezüglich der Sicherheitsgarantien der USA für Europa und die anhaltende Fragmentierung des europäischen Binnen- und Kapitalmarktes erhöhen den Anpassungsdruck auf etablierte Strukturen. Zusätzlich tragen interne Faktoren wie der Rückgang der Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Industrie und die demografische Alterung zur schwierigen wirtschaftlichen Lage bei.
vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 1
Der Sachverständigenrat erwartet darüber hinaus, dass das deutsche Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2025 preisbereinigt um 0,2 % moderat ansteigt. Im Jahr 2026 ist mit einem Wachstum von 0,9 % zu rechnen. Die Inflation dürfte im Jahr 2025 durchschnittlich 2,2 % betragen und bleibt stabil. Im Jahr 2026 ist mit einer Inflationsrate von 2,1 % zu rechnen. Die Kerninflation dürfte 2,7 % im Jahr 2025 und 2,5 % im Jahr 2026 betragen (vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 4). Die schwache Wirtschaftsleistung ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass die verhaltene Erholung, die sich im Sommer 2025 im verarbeitenden Gewerbe andeutete, verpufft ist. So stiegen die Auftragseingänge aus dem Ausland in der 1. Jahreshälfte 2025 an, lagen im August jedoch wieder auf dem Niveau vom Jahresbeginn 2025. Lediglich die Geschäftserwartungen haben sich im Oktober nochmals verbessert, liegen aber weiterhin auf niedrigem Niveau. Der seit dem Jahr 2023 beobachtete Rückgang der Exporte dürfte das Wachstum im Jahr 2025 weiterhin dämpfen, während die Importe zunehmen.
vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 3
Der Arbeitsmarkt entwickelt sich weiterhin verhalten, auch wenn erste leichte Entspannungstendenzen sichtbar werden. Die saisonbereinigte Arbeitslosigkeit ist im August 2025 erstmals seit Dezember 2022 wieder gegenüber dem Vormonat gesunken. Die Herbstbelebung fiel bisher jedoch schwach aus. Im Oktober 2025 lag die Arbeitslosenquote bei 6,3 %, 0,2 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert. Die Zahl der Erwerbstätigen ist im September 2025 saisonbereinigt zum fünften Mal in Folge zurückgegangen und lag rund 20.000 Personen unter dem Vormonatsniveau. Im August 2025 sank die Erwerbstätigenzahl saisonbereinigt um 19.000, davon 17.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Gegenüber dem Vorjahresmonat lag die sozialversicherungspflichtige Beschäftigung im August 2025 noch um 0,1 % höher.
vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 72
Die sektoralen Beschäftigungstrends der vergangenen Monate setzen sich fort. Während im verarbeitenden Gewerbe Beschäftigung abgebaut wird, bauen staatsnahe Dienstleistungen etwa im Gesundheitswesen, in der Pflege, der Erziehung und der öffentlichen Verwaltung weiter Beschäftigung auf (ebd.). Für die Gesamtwirtschaft geht der Sachverständigenrat von einem Anstieg der Arbeitslosenquote auf 6,3 % im Jahr 2025 und 6,1 % im Jahr 2026 aus.
vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 74
Die Tariflöhne dürften 2025 um 2,5 % und 2026 um 2,8 % steigen. Für 2025 wird nur ein moderater Anstieg der Reallöhne erwartet, der sich 2026 voraussichtlich kaum verstärkt.
vgl. Jahresgutachten 2025/2026, S. 75
Quelle:
Versäumnisse angehen, entschlossen modernisieren: Jahresgutachten 2024/2025 des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung
Das Jahr 2026 ist von erheblichen Herausforderungen geprägt: Die deutsche Wirtschaft befindet sich seit mehr als zwei Jahren in einer ausgeprägten Phase stagnierenden Wachstums. Der Wohnungsmangel verschärft sich weiter, die Kosten für Bau- und Sanierungsmaßnahmen steigen kontinuierlich, und das Ziel einer klimaneutralen Gebäudestruktur erfordert dringend intelligente Lösungsansätze. Für eine erfolgreiche und sozial ausgewogene Zukunft sind kluge, integrative Strategien notwendig, die ökonomische, ökologische und soziale Anforderungen miteinander verknüpfen. Die Bevölkerungszahl Deutschlands ist im Jahr 2024 – insbesondere infolge des Kriegsgeschehens in der Ukraine – um 0,1 % gestiegen. Aktuell leben rund 83,6 Mio. Menschen in Deutschland. Vom Bevölkerungszuwachs profitierten jedoch nicht alle Regionen gleichermaßen. Etwa ein Drittel der Kreise und kreisfreien Städte hat zwischen 2010 und 2024 Einwohnerverluste verzeichnet. Vor allem dünn besiedelte Landkreise abseits der urbanen Zentren sehen sich mit Schrumpfungsprozessen konfrontiert. Demgegenüber sind die wachsenden 63 kreisfreien Großstädte in Deutschland im Zeitraum von 2010 bis 2024 um insgesamt 1,8 Mio. Einwohner gewachsen. Im Jahr 2024 lag die Nettozuwanderung nach Deutschland bei 430.000 Personen. Langfristig, d. h. im Durchschnitt der Jahre 2010 bis 2024, sind per Saldo jährlich gut 509.000 Personen nach Deutschland zugewandert.
Damit haben sich die Wohnungsmärkte in den attraktiven Ballungsräumen und den wachstumsstarken Regionen in den letzten neun Jahren verändert: Eine weitgehend ausgeglichene Marktsituation entwickelte sich zu einer angespannten. Die Kapazitäten zur Aufnahme weiterer Zuziehender in die Ballungszentren werden immer knapper. Wohnungssuchende vergrößern ihren Radius vermehrt auf das Umland – sei es, weil sie dazu aufgrund der aktuellen Marktsituation gezwungen sind oder sie sich wegen des Wunsches nach einem Eigenheim mit Garten bewusst dafür entscheiden. Gerade für Familien mit Kindern gewinnt das Ideal vom Wohnen jenseits der großen Metropolen offenbar wieder an Bedeutung.
vgl. Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2025/2026, S. 9
Die Unternehmen des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW investieren 2024 rund 19,7 Mrd. EUR. Damit verzeichneten die Gesamtinvestitionen ein leichtes Plus. Neubauinvestitionen brachen um 6,5 % ein. Die Bauinvestitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung von Wohnungen gingen laut GdW 2024 weiterhin zurück. Angesichts hoher Preissteigerungen bei Baumaterial und Baupreisen, deutlich gestiegener Zinskosten sowie wachsender Unsicherheiten bezüglich öffentlicher Förderkonditionen fiel das Minus im Wohnungsbau mit 5 % stärker aus als in den übrigen Bausparten. Mit einem Volumen von 281 Mrd. EUR repräsentiert der Wohnungsbau den Löwenanteil von 60 % aller Bauinvestitionen in Deutschland.
vgl. Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2025/2026, S. 7
Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen erreichte 251.900 Einheiten. Das waren 14,4 % weniger als im Vorjahr. Hier werden Vorzieheffekte deutlich, da Bauherren begonnene Projekte möglichst schnell über die Ziellinien bringen wollten. In den kommenden Jahren ist mit weiterem Rückgang zu rechnen.
vgl. Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2025/2026, S. 9
Die im GdW organisierten Wohnungsunternehmen bauten 2024 gut 29.000 neue Wohnungen. Für das Jahr 2025 erwarten die Unternehmen einen Rückgang um rund 40 %. Dann dürften von den GdW-Unternehmen lediglich 18.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Weiterhin entsteht zu wenig Wohnungsneubau. In den kommenden Jahren ist mit einem weiteren Rückgang des Neubaus zu rechnen, weil weniger neue Bauvorhaben in Auftrag gegeben werden und zahlreiche Vorhaben storniert wurden. Der Neubau von 27.000 Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau ist zwar ein erfreulicher Anstieg, reichte aber nicht aus, um das Abschmelzen der Sozialwohnungsbestände zu stoppen.
vgl. Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2025/2026, S. 9
Laut GdW stiegen die Mieten im Bestand 2024 bundesweit im Mittel um 2,2 % und bleiben damit beständig. Seit Beginn des Krieges in der Ukraine sind die Energiepreise deutlich gestiegen. Die GdW-Unternehmen mussten ihre warmen Betriebskostenvorauszahlungen 2024 noch einmal um 4,7 % erhöhen. Auch auf lange Sicht stiegen die Energiepreise deutlich schneller als die Nettokaltmieten. Seit 2000 verteuerten sich die Energiekosten um 203 %. Die Nettokaltmieten stiegen dagegen nur um 41 %, bei einer Inflation von 62 %.
vgl. Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2025/2026, S. 10
Seit Anfang 2022 steht auch die Wohnungswirtschaft in der Bundesrepublik deutlich unter dem Eindruck der multiplen Krisen. Die Situation auf den deutschen Wohnungsmärkten hat sich in den vergangenen zehn Jahren in den nachgefragten Metropolregionen und wachstumsstarken Räumen sehr schnell von einer weitgehend ausgeglichenen hin zu einer angespannten Marktlage entwickelt. Das Neubauziel der Bundesregierung von 320.000 Wohnungen jährlich wird vor dem Hintergrund der einbrechenden Wohnungsbaukonjunktur auf absehbare Zeit verfehlt werden. In der Folge ist davon auszugehen, dass sich die Nachfragesituation in zuwanderungsstarken Regionen weiter spürbar zuspitzt.
vgl. Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2025/2026, S. 8f.
Nach dem Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen sieht sich der Wohnungsmarkt auch 2025 erheblichen Herausforderungen gegenüber. Besonders stark belasteten die stark gestiegenen Bauzinsen den Sektor, da sie die Bedingungen für Fremdfinanzierungen deutlich erschwerten. Dies führte zu einem Einbruch der Immobilientransaktionen und der Bautätigkeit. Der Wohnungsmarkt ist hiervon besonders betroffen, da speziell private Haushalte bei der Eigentumsbildung sehr sensitiv auf höhere Finanzierungskosten reagieren. Gleichzeitig gerieten zahlreiche Bauunternehmen und Projektentwickler aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten in finanzielle Schwierigkeiten. Dies hat zur Folge, dass die Insolvenzanforderungen im Grundstücks- und Wohnungswesen deutlich gestiegen sind.
vgl. Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2025 des Rates der Immobilienweisen, S. 229
Aktuell erlebt die Wohnungswirtschaft in vielerlei Hinsicht einen weitreichenden Vorzeichenwechsel. GdW-Präsident Axel Gedaschko schreibt im Vorwort zum „GdW Branchenbericht 9, Wohntrends 2040“. Nach mehr als einem Jahrzehnt mit weitgehend stabilen Rahmenbedingungen sind zu den bereits bekannten Herausforderungen wie der Gestaltung des Klimawandels zahlreiche neue und in ihrer Kombination besonders komplexe Themen hinzugekommen. Sieht man sich die Wohntrendstudien der vergangenen Jahre an, wird deutlich, dass jetzt viele Effekte kumuliert zum Tragen kommen, die uns seit Jahren bekannt sind. Hier sind der demografische Wandel und der daraus resultierende Fachkräftemangel ebenso zu nennen wie das Thema Digitalisierung oder der starke Anstieg der Baukosten. Vor dem Hintergrund der aktuellen Krisenkumulation nehmen die bekannten Phänomene aber eine neue Dimension an.
vgl. GdW Branchenbericht 9, Wohntrends 2040, S. 3
Quellen:
Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2025/2026 – Zahlen und Analysen aus der Jahresstatistik des GdW
Wohntrends 2040, Branchenbericht 9 des GdW
Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2025 des Rates der Immobilienweisen
Schwerpunkt der Tätigkeit im Berichtsjahr war die Bewirtschaftung der 57.330 (Vorjahr 56.314) eigenen Verwaltungseinheiten, davon 45.791 Wohnungen.
Im Ballungsraum Rhein/Main bleibt die Wohnungssuche für Menschen mit niedrigem Einkommen weiterhin eine Herausforderung. Die Wohnraumversorgung von Wohnungssuchenden mit geringem bis mittlerem Einkommen wird aufgrund dieser Situation deshalb weiterhin eine wichtige Aufgabe des Unternehmens bleiben. Sowohl bei der Neubau- wie auch bei der Bestandspolitik sind hierbei die spezifischen regionalen Besonderheiten und der Bedarf der Zielgruppen, insbesondere aufgrund der demografischen Veränderungen der Bevölkerungsstruktur, von besonderer Bedeutung.
Die Verknappungstendenzen des Wohnungsmarktes im Geschäftsgebiet spiegeln sich in der Anzahl der Mieterwechsel und vor allem in der Leerstandsquote wider. Die durchschnittliche Fluktuationsquote im Vermietungsgeschäft beträgt 4,7 %. Die 3-Monats-Leerstände belaufen sich in Abhängigkeit der Situation der Teilmärkte auf durchschnittlich 1,6 % und resultieren insbesondere aus der Investitionstätigkeit. Der durch die Ausstattung oder Lage der Wohnungen marktbedingte Leerstand liegt unverändert bei lediglich 0,6 % des Wohnungsbestands, was einer Vollvermietung sehr nahekommt.
Der stetig alternde Wohnungsbestand erfordert weiterhin hohe Bestandsinvestitionen. Im Berichtsjahr wurden einschließlich Eigenleistungen der Regiebetriebe 68,1 Mio. EUR für Instandhaltungsmaßnahmen aufgewandt, davon Fremdkosten in Höhe von 62,3 Mio. EUR. In aktivierungspflichtige Modernisierungsmaßnahmen wurden darüber hinaus 71,9 Mio. EUR mit einem Fremdkostenanteil von 65,5 Mio. EUR investiert. Die Investitionen je qm Wohnfläche betrugen 47,69 EUR.
Im Rahmen der Portfolioentwicklung erfolgte im Jahr 2025 die Beurkundung eines Mehrfamilienhauses mit neun Wohneinheiten in Ober-Ramstadt auf einem städtischen Erbbaugrundstück an die Stadt Ober-Ramstadt. Der Besitzübergang ist am 1. Januar 2026 erfolgt.
Die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt (NHW) verfolgt einen Erneuerungs- und Wachstumskurs. Dazu werden Neubauten für den eigenen Bestand entwickelt.
2022 erfolgte der Verkaufsstart für 224 Eigentumswohnungen und ein Gewerbe im Umlaufvermögen im Quartier Schönhof-Viertel in Frankfurt am Main. Nach zwei schwierigen Vertriebsjahren infolge hoher Kreditzinsen wurde ab dem Jahr 2024 eine Belebung des Immobilienmarktes wahrgenommen. So konnten 81 Eigentumswohnungen im Jahr 2024 und im Jahr 2025 weitere 79 Wohneinheiten verkauft werden. Seit Vertriebsbeginn wurden somit insgesamt 186 Eigentumswohnungen veräußert. Zudem konnte mit 160 Wohnungen ein Großteil der Übergaben bereits Ende 2025 stattfinden.
Im Jahr 2025 startete das Neubauprojekt „Leuchte“ in Frankfurt Bergen-Enkheim mit insgesamt 118 Wohneinheiten. Neun Eigentumswohnungen wurden bereits verkauft.
Im Rahmen der Geschäftsbesorgung wurden auch im Bestand der Wohnstadt Modernisierungen durchgeführt. Dabei konnten Maßnahmen an insgesamt 213 Wohnungen erfolgreich abgeschlossen werden.
Unser Unternehmen hat im Berichtsjahr die Neubautätigkeit für den eigenen Bestand fortgesetzt. Es wurde mit dem Bau von 193 Wohnungen begonnen.
Die kalkulierten Herstellungskosten für diese Investitionen belaufen sich auf rund 78,10 Mio. EUR.
Damit waren 2025 insgesamt 569 Wohneinheiten und vier Gewerbeeinheiten für den eigenen Bestand im Bau. Weitere Projekte in Frankfurt am Main und Darmstadt befanden sich 2025 im Planungsprozess.
568 Wohn- und zwei Gewerbeeinheiten mit einem Investitionsvolumen von rund 203,5 Mio. EUR konnten im Jahr 2025 fertiggestellt werden.
Im Geschäftsjahr 2025 wurden 224 Eigentumswohnungen und ein Gewerbe im Frankfurter Schönhofviertel fertiggestellt. Des Weiteren befanden sich 24 Eigentumswohnungen in Frankfurt im Bau. Ein weiteres Projekt in Frankfurt befand sich in der Planung.
Bestandsinvestitionen setzen sich aus bestandserhaltenden Instandhaltungen und wertverbessernden aktivierungspflichtigen Modernisierungen zusammen. Bei der Modernisierung werden die Gebäude insbesondere energetisch ertüchtigt, die Ausstattung verbessert bzw. die Wohnungen in einen zeitgemäßen Zustand versetzt.
Für eine optimierte Planung wird das mehrjährige Investitionsprogramm regelmäßig aktualisiert bzw. fortgeschrieben. Neben dem regulären Modernisierungsprogramm wird im Rahmen einer Eigenkapitalerhöhung ein zusätzliches energetisches Modernisierungsprogramm bearbeitet. Hierbei werden insbesondere die Gebäudehülle sowie die Heizungstechnik erneuert bzw. optimiert. Im Geschäftsjahr 2025 konnte die Modernisierung von insgesamt 1.111 Wohnungen erfolgreich abgeschlossen werden.
Um der anhaltenden Wohnungsnachfrage gerecht zu werden, werden neben der Neubautätigkeit Bestandserweiterungen durch Aufstockungen geprüft und vereinzelt umgesetzt. Im Berichtsjahr wurden 2,8 Mio. EUR, davon Fremdkosten in Höhe von 2,5 Mio. EUR, in Aufstockungsprojekte investiert. Die Kosten setzen sich aus Projekten der Vorjahre sowie aus im Bau bzw. in Vorbereitung befindlichen Projekten zusammen. Es konnten 20 neue Wohneinheiten bezugsfertig hergestellt werden.
Das Unternehmen ist treuhänderisch oder beratend in 47 Städten und Gemeinden tätig. Das Auftragsvolumen umfasst 111 (Vorjahr 99) Aufträge wie städtebauliche Entwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen, Maßnahmen in den Förderprogrammen „Sozialer Zusammenhalt“, „Wachstum und nachhaltige Erneuerung“ sowie „Lebendige Zentren“.
Für die von uns treuhänderisch durchgeführten Maßnahmen in allen Städtebauförderprogrammen und Entwicklungsmaßnahmen kamen im Geschäftsjahr 2025 Finanzierungsmittel von rund 16,2 Mio. EUR (Vorjahr rund 11,3 Mio. EUR) zur Verwendung.
Die Vermögenslage der Gesellschaft stellt sich nach Gegenüberstellung der Geschäftsjahre 2024 und 2025 wie folgt dar:
Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 63,1 Mio. EUR erhöht. Auf der Aktivseite resultiert dieser Anstieg im Wesentlichen aus dem Anstieg des Sachanlagenvermögens um 82,6 Mio. EUR, der Reduzierung des Umlaufvermögens um 17,8 Mio. EUR sowie dem Anstieg der Rechnungsabgrenzungsposten um 0,8 Mio. EUR. Der Anstieg des Sachanlagevermögens resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit Wohnbauten um 192,7 Mio. EUR aufgrund von Übergaben verschiedener Objekte sowie der Fertigstellung verschiedener Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von insgesamt 276,8 Mio. EUR. Demgegenüber gab es planmäßige Abschreibungen in Höhe von 78,5 Mio. EUR und außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 32,2 Mio. EUR. Weiterhin reduzierten sich die Anlagen im Bau um 78,1 Mio. EUR aufgrund von Umbuchungen von bebauten Grundstücken sowie von Baukosten in Höhe von insgesamt 155,0 Mio. EUR, welchen Zugänge aufgrund des Baubeginns von Bauprojekten in Höhe von 59,2 Mio. EUR und der Übernahme von unbebauten Grundstücken aus dem Anlagevermögen in Höhe von 16,6 Mio. EUR entgegenstehen. Demgegenüber reduzierten sich die Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit anderen Bauten um 17,1 Mio. EUR. Hierbei stehen planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 22,9 Mio. EUR Investitionen in die Geschäftsgebäude in Höhe von 5,9 Mio. EUR gegenüber. Außerdem erhöhten sich die technischen Anlagen um 1,6 Mio. EUR, insbesondere aufgrund der Installation von Rauchwarnmeldern im Wohnungsbestand.
Die Verminderung der Finanzanlagen resultiert aus der Abwertung einer Beteiligung um 2,1 Mio. EUR.
Das Umlaufvermögen (einschließlich Rechnungsabgrenzungsposten) hat sich um 17,0 Mio. EUR reduziert. Wesentliche Ursache für die Reduzierung des Umlaufvermögens (einschließlich Rechnungsabgrenzungsposten) war die Reduzierung der Grundstücke mit unfertigen Bauten um 52,9 Mio. EUR, hier aufgrund des Verkaufs von Eigentumsmaßnahmen. Darüber hinaus erhöhten sich die Grundstücke mit fertigen Bauten aufgrund der Herstellungskosten der Eigentumsmaßnahmen um 18,6 Mio. EUR und die flüssigen Mittel um 27,1 Mio. EUR. Dagegen reduzierten sich die unfertigen Leistungen um 3,3 Mio. EUR. Weiterhin reduzierten sich die Forderungen gegen verbundene Unternehmen um 8,9 Mio. EUR und die sonstigen Vermögensgegenstände reduzierten sich um 2,4 Mio. EUR. Hierin enthalten sind Forderungen aus der Einkommensteuer der Vorjahre.
Die Veränderungen auf der Passivseite resultieren im Wesentlichen aus dem Anstieg bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um 21,5 Mio. EUR von 1.184,1 Mio. EUR auf 1.205,6 Mio. EUR aufgrund weiterer Darlehensaufnahmen sowie der Reduzierung bei den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern um 6,3 Mio. EUR von 553,0 Mio. EUR auf 546,7 Mio. EUR. Weiterhin haben sich die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen um 1,3 Mio. EUR von 52,0 Mio. EUR auf 50,7 Mio. EUR reduziert. Die sonstigen Verbindlichkeiten erhöhten sich um 0,4 Mio. EUR auf 1,4 Mio. EUR und die erhaltenen Anzahlungen reduzierten sich um 11,2 Mio. EUR von 149,4 Mio. EUR auf 138,2 Mio. EUR. Außerdem ist der Rechnungsabgrenzungsposten um 19,6 Mio. EUR auf 69,1 Mio. EUR angestiegen. Des Weiteren erhöhten sich der Sonderposten um 15,5 Mio. EUR auf 17,9 Mio. EUR und die Rückstellungen um 12,4 Mio. EUR auf 39,1 Mio. EUR.
Einen weiteren Faktor auf der Passivseite stellt der im Vergleich zum Vorjahr um 3,8 Mio. EUR geringere Jahresüberschuss in Höhe von 24,9,0 Mio. EUR dar. Die Eigenkapitalquote hat sich von 35,64 % im Vorjahr auf 35,51 % im aktuellen Geschäftsjahr vermindert. Das Eigenkapital zum 31.12.2025 beträgt 1.150,9 Mio. EUR.
Die Kapitalstruktur zum 31.Dezember 2025 ist durch die Ergebnisverwendung des Jahres 2024 von der Einstellung in die anderen Gewinnrücklagen von 22,1 Mio. EUR und einem positiven Jahresüberschuss in Höhe von 24,9 Mio. EUR geprägt.
Der Finanzmittelfonds (inkl. Cash-Pool-Anlagen) hat sich im Geschäftsjahr um 21,6 Mio. EUR auf 26,2 Mio. EUR erhöht. Die laufende Geschäftstätigkeit führte im Berichtsjahr zu einem Mittelzufluss von 209,6 Mio. EUR (Vorjahr 124,6 Mio. EUR).
Die Investitionstätigkeit führte zu einem Mittelabfluss von insgesamt 169,6 Mio. EUR (Vorjahr 236,2 Mio. EUR). Auszahlungen erfolgten insbesondere für Modernisierung und Neubau im Sachanlagevermögen von 191,6 Mio. EUR (Vorjahr 240,5 Mio. EUR). Dem standen Einzahlungen von Zinserträgen und Erträge aus Ausleihungen von 2,6 Mio. EUR (Vorjahr 4,3 Mio. EUR), Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen (EAV) und Beteiligungen von 3,1 Mio. EUR (Vorjahr 3,1 Mio. EUR) sowie Einzahlungen aus Investitionszuschüssen von 16,3 Mio. EUR (Vorjahr 1,6 Mio. EUR) gegenüber.
Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit führte im Geschäftsjahr 2025 zu Mittelabflüssen von 18,3 Mio. EUR (Vorjahr Mittelzufluss 20,2 Mio. EUR). Den Darlehensaufnahmen von 114,8 Mio. EUR (Vorjahr 243,0 Mio. EUR) stehen Darlehenstilgungen in Höhe von 93,5 Mio. EUR (Vorjahr 200,2 Mio. EUR) gegenüber, davon 35,8 Mio. EUR (Vorjahr 145,8 Mio. EUR) für außerplanmäßige Tilgungen. Darüber hinaus waren Zahlungsmittelabflüsse durch Zinszahlungen von 35,3 Mio. EUR (Vorjahr 34,0 Mio. EUR) zu verzeichnen. Gegenüber dem Vorjahr erfolgte die Auszahlung einer Dividende ohne Dividendenverzichte an die Anteilseigner von 5,1 Mio. EUR (Vorjahr 0,6 Mio. EUR) sowie eine Auszahlung von 1,5 Mio. EUR zum Ausgleich der Überkompensation im Rahmen der Mietenstrategie.
Die Finanzlage ist geordnet und die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben.
Der Jahresüberschuss des Jahres 2025 liegt mit 24,9 Mio. EUR rund 3,8 Mio. EUR unter dem Vorjahreswert. Die Ursachen hierfür werden nachfolgend erläutert.
Die Umsatzerlöse liegen mit 508,24 Mio. EUR rund 116,93 Mio. EUR über dem Vorjahr und lassen sich wie folgt erklären:
Der wesentliche Anstieg der Umsatzerlöse resultiert aus dem Verkauf von Grundstücken. Diese sind um 85,75 Mio. EUR aufgrund der Übergaben im Schönhofviertel D3/E2 gestiegen.
Des Weiteren sind die Erlöse aus Betreuungstätigkeiten um 0,15 Mio. EUR auf 36,92 Mio. EUR gestiegen.
Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen liegen mit 1,92 Mio. EUR nahezu auf Vorjahresniveau (1,95 Mio. EUR).
Die Bestandsminderungen betragen 36,96 Mio. EUR (Vorjahr Bestandserhöhungen von 44,15 Mio. EUR) und sind hauptsächlich auf die Übergabe von Eigentumswohnungen im Schönhofviertel zurückzuführen.
Die aktivierten Eigenleistungen sind gegenüber dem Vorjahr um 0,85 Mio. EUR gesunken.
Die sonstigen betrieblichen Erträge sind um 3,47 Mio. EUR gegenüber Vorjahr gesunken. Der Grund liegt insbesondere in Erträgen aus der Rückstellungsauflösung für hydraulischen Abgleich sowie CO2-Abgaben im letzten Jahr.
Die Aufwendungen für die Bewirtschaftungstätigkeit sind gegenüber dem Vorjahr um 7,81 Mio. EUR auf 187,84 Mio. EUR gestiegen. Der Anstieg ist im Wesentlichen auf höhere Instandhaltungskosten in Höhe von 8,04 Mio. EUR zurückzuführen, insbesondere auf modernisierungsbedingte Maßnahmen sowie planmäßige Instandhaltungen.
Die Aufwendungen aus Verkaufsgrundstücken sind um 18,26 Mio. EUR auf 11,09 Mio. EUR gesunken, während die Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen um 0,17 Mio. EUR gestiegen sind.
Der Personalaufwand erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr lediglich um 0,79 Mio. EUR. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass im Jahr 2024 einmalige Effekte enthalten waren, insbesondere Rückstellungen für Mitarbeiter-Treueprämien (4,32 Mio. EUR) sowie Inflationsausgleichszahlungen (1,71 Mio. EUR).
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen mit 34,10 Mio. EUR 1,10 Mio. EUR über dem Vorjahr. Darin enthalten ist die Zuführung zu der Rückstellung für Gewährleistungen für verkaufte Bauträger-Wohnungseinheiten in Höhe von 3,0 Mio. EUR.
Das EBITDA liegt bei 170,10 Mio. EUR und somit 39,89 Mio. EUR über dem Vorjahr. Hierfür sind die Verkäufe von Bauträger-Wohneinheiten maßgeblich verantwortlich.
Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und das Sachanlagevermögen sind im Wesentlichen aufgrund von außerplanmäßigen Abschreibungen infolge dauerhafter Wertminderungen um 36,36 Mio. EUR gestiegen.
Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen sind um 1,56 Mio. EUR angestiegen. Die Zinserträge sind um 1,78 Mio. EUR gesunken.
Die Erträge aus Gewinnabführungsverträgen sind um 0,40 Mio. EUR gesunken, während die Erträge aus Beteiligungen um 0,41 Mio. EUR gestiegen sind.
Die Steuern liegen um 1,90 Mio. EUR über dem Vorjahr.
Der Jahresüberschuss liegt 1,27 Mio. EUR über dem Planwert für 2025. Hierfür sind insbesondere frühere Erlöse aus Verkauf von Grundstücken verantwortlich.
Die finanziellen Leistungsindikatoren sind die Umsätze aus der Bewirtschaftungstätigkeit und die Umsätze aus dem Verkauf von Grundstücken sowie der Jahresüberschuss vor Ertragsteuern und ergeben sich aus der Gewinn- und Verlustrechnung. Ein weiterer finanzieller Leistungsindikator ist die Eigenkapitalquote (Eigenkapital/Bilanzsumme).
Vor dem Hintergrund eines angespannten Marktumfelds in der Wohnungswirtschaft, das durch weiter steigende Baukosten, ein nachhaltig erhöhtes Zinsniveau am Kapitalmarkt, eine niedrige Transaktionsaktivität sowie zunehmende regulatorische Anforderungen gekennzeichnet ist, beurteilt die Geschäftsführung den Geschäftsverlauf im Geschäftsjahr und die Lage des Unternehmens als angespannt.
Die frühzeitige Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung und Kontrolle von Risiken, die sich aus der geschäftlichen Tätigkeit ergeben können, obliegt den Sorgfaltspflichten der Geschäftsführung. Diesbezüglich fand die Festlegung einer verbindlichen Aufbau- und Ablauforganisation im Zusammenhang mit dem Risikomanagementsystem statt. Die Funktionen zum Risikomanagement sind zentral bei der Konzernmutter Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH in einem Stabsbereich dem leitenden Geschäftsführer zugeordnet und erstrecken sich auf alle Geschäftsfelder und die Gesellschaften der Unternehmensgruppe.
Die Ziele des Risikomanagements richten sich unter operativen und strategischen Gesichtspunkten auf die Sicherung des Unternehmens gegen Gefahren, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie die Erreichung festgelegter Ziele gefährden könnten. Dies gilt gleichermaßen für die Vermeidung von Image- und/oder Reputationsschäden. Potenzielle Risiken aus möglichen Compliance-Verstößen werden ebenfalls systemunterstützt erfasst und bewertet und so in die Risikogesamtbewertung einbezogen. Verantwortlich für die Risikobewertung hierzu ist der Compliance-Beauftragte. Ereignisse, die die Rechte und den Schutz von personenbezogenen Daten betreffen, werden bei kritischer Bewertung durch den Datenschutzbeauftragten, bzw. die interne Datenschutzmanagerin, ebenfalls im Risikomanagement abgebildet.
Durch die dezentralen konzernweiten Risikoverantwortlichen erfolgt die Anwendung mit diesen einheitlichen Ansätzen für die Meldung, Bewertung und Überwachung von potenziellen Risiken. Im Risikomanagement-Handbuch sind die Ziele, das Prinzip, die Elemente, Grundsätze sowie der Risikomanagementprozess mit allen diesbezüglichen Festlegungen beschrieben.
Zum Internen Kontrollsystem (IKS) der Unternehmensgruppe gehören organisatorische Regelungen und Maßnahmen zur Einhaltung gesetzlicher, untergesetzlicher und unternehmerischer Vorgaben sowie Anweisungen zur Steuerung und Sicherstellung der betrieblichen Abläufe.
Prüfungen erfolgen durch die Innenrevision, Ermittlungen ggf. durch den Compliance-Beauftragten der Unternehmensgruppe. Dieser steht auch für Beratungen zur Verfügung und führt ggf. einzelne Unterweisungen oder Schulungen für Beschäftigte durch. Maßnahmen entsprechend dem Geldwäschegesetz und das Hinweisgebersystem gemäß dem Hinweisgeberschutzgesetz werden ebenfalls durch den Compliance-Beauftragten der Unternehmensgruppe verantwortet.
Die nachfolgenden Risiken sind für die Gesellschaft relevant:
Geplante Änderungen von rechtlichen Rahmenbedingungen vor allem im Miet-, Bau- und Umweltrecht werden verfolgt, um auf verbindliche Änderungen reagieren zu können. Jede Veränderung der rechtlichen Rahmenbedingungen, die für unsere Geschäftstätigkeit relevant sind, wie etwa Regelungen zur Höhe/Entwicklung von Mieten, Vorschriften zur Ausgestaltung von Modernisierungsmaßnahmen sowie Einschränkungen der Modernisierungsmöglichkeiten oder Vorschriften, könnte sich nachteilig auf die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft auswirken. Potenzielle Auswirkungen wären wesentlich. Wir sehen die Eintrittswahrscheinlichkeiten derzeit als gering an.
Veränderungen der steuerrechtlichen Rahmenbedingungen, die sich auf das operative Geschäft beziehen oder eine nicht sachgerechte Anwendung bzw. Umsetzung steuerlicher Regelungen und Vorschriften im operativen Geschäft finden, könnten sich nachteilig auf die Ergebnisentwicklung auswirken. Hierzu gehören auch die eingerichteten ertragsteuerlichen und umsatzsteuerlichen Organschaften. Die Erfüllung der jeweiligen Organschaftsvoraussetzungen ist Gegenstand regelmäßig stattfindender bzw. laufender steuerlicher Betriebsprüfungen. Bei letztinstanzlicher Nichtanerkennung der Organschaften könnte dies zu einer wesentlichen bzw. hohen steuerlichen Mehrbelastung zuzüglich Verzinsung führen.
Zur frühzeitigen Identifizierung, Bewertung und Steuerung möglicher steuerrechtlich relevanter Risiken wurde mithilfe externer Unterstützung eine Risikoerfassung durchgeführt. Die relevanten Risiken wurden im Rahmen eines Tax-Compliance-Management-Systems identifiziert und in einer Risikomatrix erfasst. Die relevanten Risiken werden im Rahmen der Tax-Compliance laufend beobachtet und bewertet.
Die Reputation ist von entscheidender Bedeutung. Ein schlechtes Ansehen entspricht nicht unserem Leitbild und kann unsere Geschäftstätigkeit in lokalen Märkten erschweren. Daher streben wir jederzeit eine frühzeitige und offene Kommunikation sowie einen direkten Dialog mit allen Gruppen und Geschäftspartnern an, die ein berechtigtes Interesse haben, wenn es um Konflikte, wie z. B. die Bezahlbarkeit von Wohnraum, um Modernisierungs- oder Neubauvorhaben in unseren Immobilienquartieren oder um Regelverstöße geht. Hierzu nutzen wir auch das konzernweite Compliance-Hinweisgebersystem. Auf berechtigte Einwände reagieren wir entsprechend.
Darüber hinaus besteht auf der Finanzierungsseite das Risiko, dass die Kapitalbeschaffung beeinträchtigt werden könnte. Derzeit werden diesbezüglich keine Risiken gesehen.
Vor dem Hintergrund des dringenden Wohnbedarfs im Geschäftsbereich der Unternehmensgruppe werden Grundstücke zur Bebauung im Anlage- und Umlaufvermögen entwickelt. Mit umfassenden projektierten Modernisierungsmaßnahmen und Ergänzungen neuer Wohneinheiten im Bestand ist u die energetische Aufwertung des Anlagevermögens geplant. Die Risiken aus diesen einzelnen Projekten werden auf Projektebene laufend beobachtet.
Im Rahmen von Bestandsanalysen und der Investitionstätigkeit werden bei Investitionsrechnungen und Bewertungen Annahmen über zukünftige Entwicklungen zugrunde gelegt, die sich abweichend von derzeitigen Prognosen entwickeln können. Darüber hinaus können externe Einflussfaktoren dazu führen, dass erwartete Ergebnisse in der Bestandsbewirtschaftung, im Wohnungsneubau oder -ankauf nicht realisiert werden.
Im Zusammenhang mit Investitionsentscheidungen bestehen zudem verschiedene Projektrisiken. Hierzu zählen bspw. steigende Baukosten, unvorhergesehene Umstände wie z. B. Handwerkerkapazitäten oder Materialengpässe, unerwartete Haftungsfälle sowie höhere Zinsaufwendungen.
Beim Einsatz von General- und Nachunternehmen im Rahmen der Bautätigkeiten besteht das Risiko von Ausfällen, die zu wirtschaftlichen Belastungen oder rechtlichen Haftungen führen können.
Weitere Risiken können ggf. aus unzureichenden Informationen zu den in den Immobilien verbauten Materialien (z. B. Schadstoffe) sowie der Umsetzung von neuen oder aktualisierten bautechnischen Regularien (z. B. Brandschutzmaßnahmen) entstehen. Darüber hinaus können mögliche Gesetzesänderungen die Geschäftstätigkeit einschränken, etwa im Zusammenhang mit öffentlichen und politischen Diskussionen über Miethöhen oder Förderungen im Rahmen von energetischen Investitionen in Modernisierung oder Neubau.
Für Deutschland wird im Jahr 2026 mit einer moderaten wirtschaftlichen Erholung und einem Wachstum von rund 1,5 % gerechnet, womit sich die Konjunktur wieder stabilisiert und im Einklang mit der Euro-Zone entwickelt. Die Inflation dürfte im Jahresdurchschnitt weiterhin leicht oberhalb des Zielwerts der Europäischen Zentralbank von 2 % liegen, sich jedoch insgesamt weiter stabilisieren. Die Geldpolitik der EZB befindet sich mit einem Leitzinsniveau von rund 2 % in einer weitgehend neutralen Position und verfolgt einen vorsichtigen Kurs zwischen Inflationsbekämpfung und Unterstützung der wirtschaftlichen Entwicklung. Am deutschen Immobilienmarkt ist insbesondere im Wohnsegment weiterhin mit steigenden Preisen zu rechnen, da die Nachfrage in Ballungsräumen das Angebot übersteigt. Gleichzeitig begrenzt die weiterhin eingeschränkte Erschwinglichkeit das Aufwärtspotenzial der Preise.
Für die Unternehmensgruppe bestehen finanzielle Risiken insbesondere im Zusammenhang mit dem weiterhin erhöhten Zinsniveau. Zwar zeigen sich derzeit keine Einschränkungen bei der Kreditbeschaffung, jedoch führen höhere Finanzierungskosten bei Neukreditaufnahmen zu einem zunehmenden Rentabilitätsdruck bei Investitionsprojekten. Darüber hinaus besteht bei auslaufenden Finanzierungen ein Zinsänderungsrisiko im Rahmen von Prolongationen. Dieses Risiko wird durch langfristige Zinsbindungen sowie die Nutzung zinsgünstiger Förderdarlehen deutlich begrenzt.
Ein weiteres finanzielles Risiko ergibt sich infolge der Ende 2025 geänderten Auslegung der Antragsberechtigung im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), wonach die Unternehmensgruppe derzeit als nicht antragsberechtigt gilt. Hieraus können sich insbesondere Mehrbelastungen durch entfallende Fördermittel sowie ein erhöhter Einsatz alternativer Finanzierungsquellen ergeben.
Die geopolitischen Spannungen im Nahen Osten bergen Risiken für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Insbesondere könnten steigende Energiepreise inflationssteigernd wirken und zu einem erneuten Anstieg des Zinsniveaus führen, was sich negativ auf Finanzierungskosten sowie Investitions- und Bautätigkeit auswirken kann.
Insgesamt sind derzeit keine branchenunüblichen oder bestandsgefährdenden finanzwirtschaftlichen Risiken erkennbar. Zur aktiven Steuerung der finanzwirtschaftlichen Risiken setzt die Unternehmensgruppe weiterhin etablierte Instrumente ein, insbesondere die Liquiditäts- und Dispositionsplanung, das Kredit- und Beleihungsmanagement sowie regelmäßige Analysen zu Zinsänderungsrisiken. Im Rahmen des Beleihungsmanagements wird die Besicherungskennzahl ermittelt. Die Kennzahl benennt das Verhältnis des Ertragswerts des Immobilienvermögens, abzüglich der Nominalbeträge der in den Grundbüchern eingetragenen Grundpfandrechte mit Valuta, zu der Valuta der unbesicherten Verbindlichkeiten aus Darlehen und sonstigen Finanzierungsinstrumenten. Die Besicherungskennzahl beträgt 537 %.
Im Unternehmensbereich Portfoliosteuerung & Mietenadministration werden Portfolioanalysen für den Konzernwohnungsbestand durchgeführt. Hierbei werden technische Objektanalysen, betriebswirtschaftliche Auswertungen wie Cashflow- und dynamische Investitionsrechnungen erstellt. Aufgrund der Bedeutung der Ergebnisse aus der Bestandsbewirtschaftung (Kerngeschäft des Unternehmens) erfolgt außerdem eine Beobachtung relevanter Erfolgskennzahlen sowie Marktwertentwicklungen.
Insgesamt geht die Geschäftsführung von keinen bestandsgefährdenden Risiken aus.
Die nachfolgenden Chancen sind für die Gesellschaft relevant:
Die anhaltend angespannte Wohnungsmarktlage in bestimmten Ballungsräumen kann zu politischen Entscheidungen führen, die die Erweiterung der Wohnraum- oder Mietförderung beabsichtigen. Dies kann regional positive Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit haben.
Der Zugang zu den Finanzmärkten wird maßgeblich durch die gute Bonität sowie das Investment-Grade-Rating der Nassauischen Heimstätte unterstützt. Das stabile und nachhaltige Geschäftsmodell der Unternehmensgruppe sowie die weiterhin hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum tragen zur Stabilisierung der positiven Ratingeinschätzung bei – auch unter herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Hierdurch wird die Finanzierungsfähigkeit der Unternehmensgruppe nachhaltig gestärkt und eine verlässliche Grundlage für die Umsetzung geplanter Investitionsmaßnahmen geschaffen.
Nachhaltigkeit ist ein Kernthema der NHW und integraler Bestandteil der Gesamtunternehmensstrategie. Die Klimastrategie bildet das Rückgrat der Nachhaltigkeitsausrichtung – mit dem Ziel, Klimaneutralität im Gebäudebestand bis 2045 zu erreichen. Die Nachhaltigkeitsstrategie wurde erstmals 2014 entwickelt, 2017/18 fortgeschrieben und im Jahr 2023 erneut aktualisiert. Folgende Erfolge konnten bei den sogenannten Fokuszielen erreicht werden:
Eine Fortschreibung der Nachhaltigkeitsstrategie wird im Jahr 2026 durchgeführt werden. Ziel ist es, nach zwölf Jahren Nachhaltigkeitsmanagement Methodiken, Organisationsmodelle, Managementansätze und eine Überarbeitung des Indikatorensets zur Stärkung der Verankerung in der Unternehmensentwicklung und den Organisationseinheiten fortzuentwickeln. Ziel ist es, die Grundlage der Nachhaltigkeitsausrichtung für die kurz-, mittel- und langfristige Perspektive (2030/2035/2045) zu legen.
Das Nachhaltigkeitsmanagement ist seit 2014 konzernweit implementiert und in die Führungsstruktur systematisch eingebunden. Die Geschäftsführung trägt die Gesamtverantwortung, legt übergeordnete Ziele und Kennzahlen fest und verankert Nachhaltigkeit verbindlich im Kerngeschäft. Zwei zentrale Einheiten tragen das System:
Auf der operativen Ebene liefern Fachbereiche jährlich relevante Nachhaltigkeitsdaten, identifizieren bereichsspezifische Themen, setzen Maßnahmen um und stellen Inhalte sowie Fortschritte gegenüber internen und externen Stakeholdern dar.
Die NHW entwickelte ihre Berichterstattung von freiwilligen Rahmenwerken (seit 2014 GRI, DNK, GdW-Vorgaben) hin zur CSRD-Orientierung mit ESRS-Bezug. Ab dem Geschäftsjahr mit CSRD-Pflicht standen eine umfassende Gap-Analyse und eine Doppelwesentlichkeitsanalyse (Impact, Risiko, Chancen, Perspektive) im Fokus. Trotz der Omnibus-Verordnung vom 22. Dezember 2025 nutzt die NHW CSRD-Indikatoren weiterhin als Steuerungsinstrument für das Kerngeschäft – unter anderem zur Offenlegung gegenüber Finanzdienstleistern, im Risikomanagement, der Transformationssteuerung und Außendarstellung. Nach 2025 bleiben GRI/DNK freiwillig erhalten und werden gezielt um zentrale CSRD-Elemente ergänzt; ähnlich wurde für die EU-Taxonomie ein reduziertes, pragmatisches Vorgehen etabliert, das strategisch hilfreiche KPIs liefert, ohne die Bereiche zu überfordern. Die NHW hält ihr Ambitionsniveau und die Kontinuität der Nachhaltigkeitsberichterstattung und richtet sich am EU-Leitstandard und an CSRD-pflichtigen Wohnungsunternehmen aus. In der Fortschreibung 2026+ wird das bewährte Indikatorenset gezielt um strategisch relevante Datenpunkte erweitert.
Die Klimastrategie der NHW wurde nach der Erstformulierung 2018/19 im Jahr 2022 umfassend fortgeschrieben; aufgrund des novellierten Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfolgte eine erneute Fortschreibung zur Vorstellung im Aufsichtsrat im Frühjahr 2025. Ziel: Konzentration auf klimaneutrale Wärmeversorgung und Reduktion der Eingriffstiefe im Bestand zur Verringerung der Finanzierungslücke. Die Klimastrategie 2025+ liefert die bislang besten strategischen Zielwerte für die Konzernentwicklung: breitere Portfoliodurchdringung, bessere betriebswirtschaftliche Rahmungen und die Verbindung des sozialen Kernauftrags bezahlbarer Mieten mit möglichst gering steigenden Heizkosten. Erstmals nähert sich die NHW der Vorgabe Klimaneutralität 2045 bis auf etwa 5 kg CO2/m²a Restemissionen. Der zentrale Hebel ist die Umstellung von fossilen Energieträgern auf erneuerbare Wärme und der gezielte Ausbau klimarelevanter Investitionen unter Wahrung der Wirtschaftlichkeit und Sozialverträglichkeit. In der Ausblickphase 2028+ stehen im Mittelpunkt:
Neben dem Kerngeschäft wirkt die NHW über die von ihr initiierte Initiative Wohnen.2050 (IW.2050 – Gründung: Anfang 2020; Sitz: Frankfurt am Main) als Multiplikatorin. Ziel ist die Unterstützung der Wohnungswirtschaft bei der Erreichung der Pariser Klimaziele. Dem Zusammenschluss gehören zum Ende 2025 252 Wohnungsunternehmen und 13 institutionelle Partner (unter anderem GdW) an; vertreten werden über zwei Millionen Wohneinheiten, die bis 2045 klimaneutral entwickelt werden sollen. Bislang fanden rund 190 Fachveranstaltungen statt; die Initiative präsentierte ihre Arbeit auf etwa 90 Branchenveranstaltungen. Der jährliche Praxisbericht (Printauflage ca. 3.300, Online-Version verfügbar) findet breite Resonanz in der Branche der Fachwelt und im politischen Raum.
Quellen:
Unternehmensbericht 2023 der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt
Praxisbericht 2024/2025 der Initiative Wohnen.2050
Das Bestandsinvestitionsprogramm wird auch in den kommenden Jahren auf hohem Niveau fortgesetzt. Für das Jahr 2026 sind in der Nassauischen Heimstätte Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von 68,5 Mio. EUR (Fremdkosten und Handwerkerservice) sowie Modernisierungsinvestitionen in Höhe von 75,3 Mio. EUR (Fremdkosten und Eigenleistungen) geplant. Die geplanten Modernisierungsmaßnahmen tragen zur Verbesserung des Ausstattungs- sowie Energiestandards unserer Wohnungen bei und sichern damit deren Vermietbarkeit. Gleichzeitig wird die Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens gestärkt und seine wirtschaftliche Stabilität nachhaltig gefestigt. Flankiert werden die baulichen Erneuerungsinvestitionen durch Maßnahmen der sozialen Stabilisierung der Siedlungsstrukturen im Rahmen von Quartiersentwicklungen, ggf. unter Inanspruchnahme des Programms „Sozialer Zusammenhalt“.
Ziel der Unternehmensgruppe ist ein klimaneutraler Wohnungsbestand gemäß Klimastrategie. Vor dem Hintergrund der Baupreissteigerungen, der Entwicklungen auf den Finanzmärkten sowie der kontinuierlich steigenden gesetzlichen Anforderungen an unsere Wohnungsbestände wird der eingeschlagene Strategiewechsel in der Modernisierung fortgeführt. So werden verstärkt geringinvestive Modernisierungen zur Umstellung auf fossilfreie Energieträger und Vermeidung von Treibhausgasemissionen (CO2) umgesetzt. Ganzheitliche Modernisierungen sind portfoliostrategisch zwar wünschenswert, aufgrund der Größe des Wohnungsbestands und des daraus resultierenden Investitionsvolumens jedoch insgesamt nicht leistbar.
Die Neubautätigkeit im Wohnungsbau im Jahr 2026 betrifft gemäß aktueller Planung den Baubeginn von zwei Maßnahmen mit insgesamt 683 Wohnungen und acht Gewerbeeinheiten für den eigenen Bestand. Hierfür sind Mittel in Höhe von 291 Mio. EUR veranschlagt. Weiterhin ist in Frankfurt-Niederrad der Baubeginn von 107 Wohnungen im Umlaufvermögen geplant.
Die Veräußerung von Wohnungen des Anlagevermögens erfolgt nur noch im Rahmen von Einzelprivatisierungen an Mieter oder leerstehender Wohnungen am freien Markt.
Für 2026 wird von einer Stabilisierung der Nachfrage nach Eigentumswohnungen des Umlaufvermögens ausgegangen. Im Frühjahr 2026 ist in Abhängigkeit vom Baubeginn der Vertriebsstart eines weiteren Neubauprojekts mit 107 Wohnungen in Frankfurt-Niederrad im Lyoner Quartier vorgesehen.
Für das Geschäftsjahr 2026 wird gemäß der aktuellen Planung mit einem Jahresüberschuss von 16,2 Mio. EUR gerechnet.
Die wichtigsten Positionen aus dem Wirtschaftsplan sind in Mio. EUR:
| IST 2025 | PLAN 2026 | ||
Sollmieten | 269,9 | 282,9 | ||
Erlösschmälerungen | 9,5 | 7,7 | ||
Instandhaltungsaufwendungen | 62,4 | 62,0 | ||
Personalaufwand | 85,3 | 93,3 | ||
Sonstige betriebliche Aufwendungen | 34,1 | 36,9 | ||
Abschreibungen | 113,2 | 94,5 | ||
Zinsaufwendungen | 35,5 | 41,9 | ||
Jahresüberschuss | 24,9 | 16,2 | ||
Die Eigenkapitalquote für das folgende Geschäftsjahr wird auf rund 34,7 % prognostiziert.
Die Ertragslage wird trotz Inflation und weiterhin hoher Zinsen als solide beurteilt. Die wirtschaftliche Umsetzung energetischer Modernisierungsmaßnahmen hängt in gewissem Umfang von der Verfügbarkeit öffentlicher Fördermittel ab. Insbesondere Bundesförderprogramme tragen dazu bei, Investitionsmaßnahmen wirtschaftlich darstellbar umzusetzen. Der Wegfall oder die Reduzierung entsprechender Förderprogramme kann dazu führen, dass Investitionen stärker durch Fremdmittel finanziert werden müssen. Daraus resultierende zusätzliche Zinsaufwendungen können die zukünftige Ertragslage entsprechend belasten.
In der Gesellschafterversammlung der Nassauische Heimstätte am 13. Juli 2023 wurde eine Zielgröße für den Frauenanteil im Aufsichtsrat in Höhe von 25 % und als Frist zur Zielerreichung fünf Jahre festgelegt.
Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 30. Juni 2021 beschlossen, die Quote für den Frauenanteil in der Geschäftsführung in Höhe der bisherigen 33 % beizubehalten.
Die Geschäftsführung hat für die 2. Führungsebene 27 % und für die 3. Führungsebene 37 % als Zielgrößen für den Frauenanteil beschlossen. Die Ziele konnten teilweise nicht erreicht werden. An den Zielgrößen wird festgehalten.
Zum 31. Dezember 2025 lag der Frauenanteil im Aufsichtsrat bei 19 % und bei der Geschäftsführung unverändert bei 33 %. In der 2. Führungsebene ist der Frauenanteil von 31 % (Stand 31.12.2024) auf 27 % gesunken. In der 3. Führungsebene ist der Frauenanteil von 34 % (Stand 31.12.2024) auf 35 % leicht gestiegen.
Frankfurt am Main, den 26.03.2026
Dr. Thomas Hain
Monika Fontaine-Kretschmer
Dr. Constantin Westphal