Allgemeine Angaben

ESRS 2 - Allgemeine Angaben

Grundlage für die Erstellung

ESRS 2 BP-1 – Allgemeine Grundlagen für die Erstellung der Nachhaltigkeitserklärung

Die freiwillige Nachhaltigkeitserklärung 2025 wird auf konsolidierter Basis erstellt. Der Konsolidierungskreis entspricht demjenigen des Konzernabschlusses der Nassauischen Heimstätte Wohnungs‑ und Entwicklungsgesellschaft mbH für das Geschäftsjahr 2025. Die Nachhaltigkeitserklärung umfasst neben der eigenen Geschäftstätigkeit der Unternehmensgruppe auch wesentliche Aspekte der vor‑ und nachgelagerten Wertschöpfungskette. Soweit im Bericht zukunftsgerichtete Aussagen (z. B. Zielpfade, Szenarien, Prognosen) enthalten sind, beruhen diese auf aktuellen Annahmen und Einschätzungen des Unternehmens und unterliegen naturgemäß Unsicherheiten. Abweichungen zwischen erwarteter und tatsächlicher Entwicklung sind möglich.

[ESRS 2 BP-1 §5 (a), (b)(i)]

ESRS 2 BP-2 – Angaben im Zusammenhang mit konkreten Umständen

Die Änderungen bei der Erstellung oder Darstellung von Nachhaltigkeitsinformationen betreffen insbesondere den Klimatransitionsplan, die Berechnung der THG-Bilanz und die der Scope-3-Emissionen. Eine Erläuterung erfolgt an entsprechender Stelle im Kapitel Klimawandel.

[ESRS 2 BP-2 §13, §14 (a) bis (b)]

Governance

ESRS 2 GOV-1 – Die Rolle der Verwaltungs-, Leitungs- und Aufsichtsorgane

Die Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH hat drei Geschäftsführer und einen Aufsichtsrat. Der Aufsichtsrat bestand zum 31. Dezember 2025 aus 21 Mitgliedern, die durch die Gesellschafter vorgeschlagen und durch sie oder durch die Mitarbeitenden der Unternehmensgruppe gewählt werden. Gesellschafter der NHW sind das Land Hessen, die Stadt Frankfurt am Main, die GWI Gewerbeimmobilien GmbH Wiesbaden, die Deutsche Rentenversicherung und weitere städtische und kommunale Gesellschafter. Alle Gesellschafter sind öffentlich auf der Website der NHW einsehbar. Dem Aufsichtsrat gehören vier Frauen an; der Frauenanteil betrug demnach 19 Prozent.

Der Aufsichtsrat hat aus seinen Reihen zwei Ausschüsse (Haupt- und Prüfungsausschuss) gebildet, die für die Vorbereitung seiner in der Regel vierteljährigen Sitzungen verantwortlich sind. Die Amtszeit der Aufsichtsratsmitglieder beträgt gemäß Gesellschaftsvertrag fünf Jahre.

Die Geschäftsführer und Mitglieder der NHW verfügen über relevante Erfahrungen für die Arbeit im Sektor Immobilienwirtschaft sowie deren Produkte (siehe Tabelle Qualifikationsprofil des Aufsichtsrats).

Die NHW wird durch den Aufsichtsrat der Nassauischen Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH kontrolliert. Die Aufgaben des Aufsichtsrats ergeben sich aus dem öffentlich, d. h. im Handelsregister einsehbaren Gesellschaftsvertrag. Zweck der Gesellschaft ist es, „für eine sichere und sozial verantwortungsbewusste Wohnungsversorgung breiter Bevölkerungsschichten“ zu sorgen; dieser dient somit insbesondere sozialen Nachhaltigkeitsaspekten.

Die Geschäftsführung der NHW trägt die Gesamtverantwortung für eine nachhaltige Unternehmensführung. Die Organisation des Nachhaltigkeitsmanagements ist im Schaubild (siehe Grafik ESG-Nachhaltigkeitsorganisation) dargestellt. Der Leiter des Kompetenzcenters Nachhaltigkeitsmanagement berichtet direkt an den leitenden Geschäftsführer und steuert die Lenkungsgruppe Nachhaltigkeit, die sich aus vertretenden Mitgliedern verschiedener Unternehmensbereiche zusammensetzt. Mit diesen Handlungsfeldverantwortlichen trifft sich das Team des Kompetenzcenters viermal jährlich. Durch das Nachhaltigkeitsmanagement erfolgt konzernweit die Integration und Bearbeitung von Nachhaltigkeitsaspekten in die Führungsstruktur. Diese besteht aus dem übergeordneten Aufsichtsrat, der operativ verantwortlichen Geschäftsführung samt der zweiten Führungsebene und den speziellen Beratungseinheiten.

ESG-Nachhaltigkeitsorganisation

Die Funktionen zum Risiko- und Compliance-Management sind zentral der Konzernmutter Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH zugeordnet. Das Risikomanagement ist im Stabsbereich „Strategie und Grundsatzfragen“ und der Compliance-Beauftragte im Unternehmensbereich „Organisation“ verankert. Der Verantwortungsbereich der genannten Funktionen erstreckt sich auf alle Geschäftsfelder und Gesellschaften der Unternehmensgruppe. Der Geschäftsführung obliegt es, nach einer Risikoidentifikation entsprechende Gegenmaßnahmen zu entwickeln, einzuleiten und zu steuern.

Das zentrale Risikomanagement berichtet der Geschäftsführung im Rahmen eines Risikokurzberichts monatlich über die Risikosituation im Konzern. Zudem wird auf dieser Basis in jeder Sitzung des Prüfungsausschusses des Aufsichtsrats über die Risikosituation berichtet, insbesondere zu den am höchsten bewerteten Einzelrisiken.

Die Leitung des Kompetenzcenters Nachhaltigkeitsmanagement zählt zu den 21 dezentralen Risikoverantwortlichen (Risk-Owner), die den ganzen Konzern abdecken. Sie alle berücksichtigen und bewerten die für ihren Verantwortungsbereich tatsächlichen und potenziellen Nachhaltigkeitsrisiken; dazu gehören auch Ad-hoc-Risiken. Im Berichtsjahr wurde durch das Nachhaltigkeitsmanagement eine Analyse transitorischer Klimarisiken vorgenommen. Dabei wurden 28 Risiken und 22 Chancen in unterschiedlichen Themengebieten, wie "Technologie", "Politik und Recht" oder "Markt", identifiziert und bewertet. Die Ergebnisse wurden anschließend mit der Lenkungsgruppe Nachhaltigkeit sowie dem Risikomanagement abgestimmt. Eine priorisierte Auswahl der Risiken wird schließlich im Risikomanagementsystem abgebildet werden.

Zur Risikofrüherkennung der Unternehmensgruppe kommt ein dynamisches, integriertes und EDV-gestütztes System zum Einsatz, das die Neuaufnahme von Risiken durch die Risk-Owner bzw. Risk-Profiler jederzeit ermöglicht. In regelmäßigen Abständen hinterfragen die Risikoverantwortlichen in Einzelgesprächen die Inventarisierung auf Aktualität und Passgenauigkeit. Dies geschieht zusätzlich zur monatlichen Erfassung und Bewertung der Risiken.

Der Aufsichtsrat hat die letztendliche Aufsicht über alle relevanten Umwelt, Sozial- und Unternehmensführungs-Aspekte, mit dem die NHW konfrontiert ist. Die Geschäftsführung ermittelt und bewertet wesentliche Risiken, Chancen und Auswirkungen für die Steuerung des Unternehmens und erarbeitet Konzepte und Ziele in diesem Zusammenhang.

[ESRS 2 GOV‑1 §21, §22 (a), §23; AR 3 (a)(ii), (iv)]

ESRS GOV-2 – Informationen und Nachhaltigkeitsaspekte, mit denen sich die Verwaltungs-, Leitungs- und Aufsichtsorgane des Unternehmens befassen

Der Leiter des Nachhaltigkeitsmanagements steht in kontinuierlichem Austausch mit dem leitenden Geschäftsführer, dem er direkt unterstellt ist. Aufgrund der engen Themenüberschneidungen gibt es quartalsweise Rücksprachen zwischen dem Leiter des Kompetenzcenters Nachhaltigkeitsmanagement und der technischen Geschäftsführerin. Die Geschäftsführung wird so regelmäßig über die Nachhaltigkeitsaspekte der NHW informiert. Dem Aufsichtsrat und den Gesellschaftern wird über die Nachhaltigkeitsaspekte einmal jährlich im Rahmen einer Aufsichtsratssitzung bzw. der Gesellschafterversammlung ein ausführlicher Bericht über die Nachhaltigkeitsperformance vorgelegt, der vom Nachhaltigkeitsmanagement erstellt wird. Verantwortlich für die Umsetzung der Nachhaltigkeitsaspekte ist der leitende Geschäftsführer der NHW.

[GOV‑2 §26 (a) bis (b)]

ESRS GOV-3 – Einbeziehung der nachhaltigkeitsbezogenen Leistung in Anreizsysteme

Der Aufsichtsrat der Nassauischen Heimstätte hat in seiner Sitzung am 21.07.2022 der Systematik eines neuen Zielvereinbarungskonzepts für die Geschäftsführung und alle leitenden Angestellten zugestimmt. Mit dieser neuen Systematik wurden drei Zielkategorien eingeführt: finanzielle Ziele, strategische Ziele "Innovation/Wachstum" sowie strategische Ziele "ESG".

Die Vergütung leitender Angestellter setzt sich aus einer Jahresgrundvergütung und einer nach oben begrenzter variabler Vergütung zusammen. Die variable Komponente wird jährlich mit der Geschäftsführung vereinbart. Die Leistungsbeurteilung nimmt die Geschäftsführung nach Vorliegen des testierten Jahresabschlusses für das abgelaufene Geschäftsjahr vor und legt auch die nachhaltigkeitsbezogene Vergütung fest.

Die Vergütung der Mitglieder der Geschäftsführung setzt sich aus einer Jahresgrundvergütung und einer nach oben begrenzter variabler Vergütung zusammen. Die variable Komponente wird jährlich mit dem Aufsichtsrat vereinbart. Die Leistungsbeurteilung erfolgt durch den Aufsichtsrat auf Basis eines Zielerreichungsberichtes.

[ESRS 2 GOV-3 §29 (a), (c), (e)]

ESRS GOV–4 – Erklärung zur Sorgfaltspflicht

Die NHW hat bislang kein eigenständiges, alle Schritte der Sorgfaltspflicht nach ESRS vollständig abdeckendes Verfahren implementiert. Im Zuge des Aufbaus des Nachhaltigkeitsmanagements wurden jedoch seit 2014 verbindliche Richtlinien zu wesentlichen Themen (u. a. Energie und Klimaschutz, Materialien und Bauprodukte, Biodiversität, Antidiskriminierung, Arbeits‑ und Gesundheitsschutz, Neubau, Betriebs‑ und Verkehrssicherheit sowie Betreiberverantwortung) eingeführt, die die Grundsätze des Umgangs mit wesentlichen Nachhaltigkeitsaspekten definieren und verantwortliche Führungskräfte benannt haben.

Menschenrechtliche Sorgfaltspflichten berücksichtigt die NHW entlang der Wertschöpfungskette vorrangig über ihren Verhaltenskodex (Code of Conduct) für Lieferanten, Dienstleister und Geschäftspartner, die Einbindung internationaler Referenzrahmen (z. B. ILO‑Kernarbeitsnormen, Nationaler Aktionsplan Wirtschaft und Menschenrechte, Allgemeine Erklärung der Menschenrechte) sowie flankierende Prozesse im Risiko‑, Compliance‑ und Beschwerdemanagement. Mittelfristig sollen diese Elemente zu einem integrierten Verfahren zur Erfüllung der Sorgfaltspflicht nach ESRS weiterentwickelt und in den Unternehmensprozessen systematisch verankert werden.

www.nhw.de/verhaltenskodex-coc

Die NHW unterliegt nach derzeitiger Rechtslage weder dem deutschen Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz (LkSG) noch der künftigen EU‑Richtlinie über unternehmerische Sorgfaltspflichten (CSDDD), beobachtet aber die weitere Entwicklung und bereitet sich organisatorisch auf steigende Erwartungshaltungen in der Lieferkette vor.

[ESRS 2 GOV‑4 §31–§33]

Strategie

ESRS 2 SBM-1 – Strategie, Geschäftsmodell und Wertschöpfungskette

Externe Rahmenbedingungen

Die NHW agiert in einem wohnungswirtschaftlichen Umfeld, das zugleich von hohem Bedarf an bezahlbarem Wohnraum und von erheblichen Investitions- und Kostenrisiken geprägt ist. Nach aktuellen Analysen des GdW wächst die Bevölkerung in Deutschland langfristig weiter und erreicht bis 2045 voraussichtlich rund 85,5 Millionen Menschen. Gleichzeitig ist der Neubau in den vergangenen Jahren deutlich eingebrochen, insbesondere im Segment bezahlbarer Wohnungen. Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und unsichere Förderkonditionen haben 2024 zu einem Rückgang der Wohnungsbauinvestitionen geführt. Für 2025 rechnen die GdW‑Unternehmen mit einem erneuten deutlichen Einbruch der Neubauinvestitionen um fast 20 Prozent. Diese Entwicklung verstärkt den Druck, bestehende Bestände energie- und klimapolitisch zukunftsfähig zu machen und gleichzeitig die Bezahlbarkeit des Wohnens zu sichern – eine zentrale Herausforderung, die auch die strategischen Prioritäten der NHW prägt. Die GdW‑Publikation enthält neben der Kurzfassung und einem Spotlight zur Energieeffizienz erstmals eine bundesweite Auswertung des Energieeffizienzstandes nach Ländern sowie der Wärmeversorgungsstrukturen, sodass die NHW ihre eigenen Klimagrafiken in internen Auswertungen sowie in Berichten der NHW und der Initiative Wohnen.2050 künftig systematisch mit einem aktuellen Branchen‑Benchmark hinterlegen kann.

Neben den ökonomischen Rahmenbedingungen verändern sich die regulatorischen Anforderungen an Klimaschutz und Energieeffizienz im Gebäudesektor spürbar. Ordnungsrecht, Förderprogramme und Beratung sollen die Treibhausgasminderung im Bestand beschleunigen, haben in der Vergangenheit aber nicht in dem Maße gewirkt, wie für die Erreichung der nationalen Klimaziele erforderlich wäre. Vor diesem Hintergrund unterstützt die Wohnungswirtschaft Initiativen wie den „Praxispfad CO₂‑Minderung bei Gebäuden“, die auf einen Mix aus realistisch umsetzbaren Maßnahmen setzen – von gezielten Energieeinsparungen über digitale Steuerung bis hin zum konsequenten Ausbau erneuerbarer Energien. Die NHW ordnet ihre eigene Klimastrategie in diesen Kontext ein und richtet ihre Transformationspfade so aus, dass sie sowohl regulatorischen Erwartungen als auch den wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen in ihrem Geschäftsgebiet gerecht werden.

Geschäftsmodell

Die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH ist im Unternehmensverbund mit der WOHNSTADT Stadtentwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft Hessen mbH, Kassel, tätig. Sie hat ihren Sitz in Frankfurt am Main. Das Unternehmen ist dabei geschäftlich ausschließlich in der Bundesrepublik Deutschland aktiv. Den Schwerpunkt bildet das Bundesland Hessen.

Die NHW bietet umfassende Dienstleistungen in den Bereichen Wohnen, Bauen und Entwickeln. Mit über 61.000 Mietwohnungen in 112 Städten und Gemeinden gehört sie zu den zehn führenden deutschen Wohnungsunternehmen. Neben dem Geschäftsfeld Immobilienbewirtschaftung (Verwaltung des eigenen Bestands und Portfolio-Management) werden vielfältige Leistungen für Dritte rund um die Immobilie angeboten. Dazu gehören das Bauträgergeschäft, die Projekt- und Flächenentwicklung, vor allem für öffentliche Auftraggebende sowie das Planungs- und Projektmanagement.

Unter der Marke „ProjektStadt“ werden Kompetenzfelder gebündelt, um nachhaltige Stadtentwicklungsaufgaben als Dienstleistung für Kommunen durchzuführen. Die Tätigkeitsfelder reichen vom Management von Förderprogrammen über die Flächen- und Baulandmobilisierung, kommunale Energie- und Klimaschutzprogramme sowie Stadtteil- und Quartiersmanagement bis hin zu innovativen Dialogformaten in der Bürgerbeteiligung.

Unsere Marke „hubitation” ist der Start-up-Accelerator der NHW, der 2018 gegründet wurde, um Innovationen in die Wohnungswirtschaft zu bringen und als Bindeglied zwischen der traditionellen Wohnungsbranche und der agilen Start-up-Kultur zu fungieren. Das Programm basiert auf drei Säulen: der Suche nach Innovationen für die Fachabteilungen, der Lösung spezifischer Probleme durch innovative Ansätze und der Bereitstellung von Dienstleistungen für andere Wohnungsunternehmen. Durch den jährlichen hubitation Contest und die Zusammenarbeit mit Start-ups treibt die NHW nicht nur die eigene Digitalisierung und Modernisierung voran, sondern fördert auch Innovationen in der gesamten Wohnungsbranche.

New Bricks ist eine Marke der NHW, die als strategischer Partner in der Wohnungswirtschaft innovative und digitale Lösungen entwickelt, um Unternehmen bei ihrer Digitalisierung zu unterstützen. Das Projekt bietet maßgeschneiderte Dienstleistungen wie den „Check to Change”, eine Analyse zur Ermittlung des Digitalisierungsstands von Wohnungsunternehmen sowie individuelle Beratung und Umsetzung von Digitalisierungsprojekten. New Bricks nutzt das Branchen-Know-how der NHW, um passgenaue Lösungen für die Herausforderungen der Wohnungswirtschaft zu entwickeln und Unternehmen auf ihrem Weg in die digitale und nachhaltige Zukunft zu begleiten.

Die Medien-Energie-Technik Versorgungs- und Betreuungsgesellschaft mbH (MET) versorgt die Wohneinheiten der NHW mit leistungsfähiger Infrastruktur für TV, Radio, Internet und Telefonie, agiert als Wärmecontractor – liefert also Wärme und Warmwasser – und ist zuständig für die Montage und den Austausch von Heizkostenverteilern, Kalt- und Warmwasser- sowie Wärmezählern. Inzwischen bietet sie auch Serviceleistungen für externe Kundenkreise wie z. B. Hausverwalter oder Gebäudeeigentürmer an, die unsere Messdienstleistung oder unseren Rauchwarnmeldeservice in Anspruch nehmen.

Neben dem Kerngeschäft erbringt die NHW eine Reihe von sozialen Leistungen, die sowohl den Mieter:innen als auch der Gesellschaft zugutekommen. Seit dem Geschäftsjahr 2021 werden diese Leistungen erstmals unter dem Begriff Sozialbeitrag quantifiziert und mittels eines konkreten Geldbetrags greifbar gemacht. Dieser betrug im Jahr 2024 rund 52 Mio. Euro (Vorjahr 45 Mio. Euro). Die Steigerung im Vergleich zum Vorjahr entstammt maßgeblich dem Mietenmanagement.

Die NHW beschäftigt zur Sicherstellung ihres Geschäftsmodels insgesamt 918 Mitarbeitende. Davon sind 424 weiblich und 494 männlich.

Die Gesamtumsatzerlöse der NHW betrugen im Berichtszeitraum 438.912.033,93 Euro.

Nachhaltigkeitsstrategie

Folgende Fokusziele der NHW-Nachhaltigkeitsstrategie beziehen sich auf unsere Nachhaltigkeitsaspekte und diese wirken sich insgesamt auf die Strategie des Unternehmens aus (siehe  NHW Konzernfinanzbericht 2025). Sie stellen zudem die wichtigsten Herausforderungen in der Zukunft dar.

• Klimaschutz: Mindestens 10 Prozent CO₂e-Reduzierung innerhalb von drei Jahren (1. Januar 2023 bis 31. Dezember 2025); abgeleitet aus der Klimastrategie
• Klimaanpassung: Identifikation potenzieller Klimarisiken, Operationalisierung in der Standardbaubeschreibung und der Quartiersentwicklung
• Kreislaufwirtschaft: 2025 müssen mindestens 30 Prozent der jährlichen Neubauvorhaben den Zielwert von 20–28 kg CO₂e pro m² und Jahr über den Lebenszyklus einhalten.
• Nachhaltiges (sozialverträgliches) Wohnen: Zukunftsorientierte Anpassung des Baubestands an demografische und klimatische Entwicklungen
• Ethisches Wirtschaften und Compliance: Identifikation der und Vorbereitung auf die Berichtspflichten gemäß CSRD für das gesamte Unternehmen bis 2026

Die Klimastrategie 2025+ der NHW zielt darauf ab, den Gebäudebestand bis 2045 klimaneutral zu bewirtschaften und dies mit bezahlbaren Mieten sowie tragfähigen Investitionspfaden zu verbinden. Grundlage ist eine Aktualisierung der ursprünglichen Klimastrategie von 2018/2019, bei der auf Realverbrauchsdaten umgestellt, die Eingriffstiefe bei Modernisierungen reduziert und die Portfoliodurchdringung erhöht wurde, sodass mit einem breiteren Maßnahmenmix mehr Wohnungen erreicht werden können.

Im Fokus stehen die Defossilisierung der Wärmeversorgung (Umstellung auf erneuerbare Energien und Fernwärme), der effizientere Betrieb der Anlagentechnik (z. B. hydraulischer Abgleich, Monitoring) sowie ergänzende, meist geringinvestive Effizienzmaßnahmen. Die aktualisierte Klimastrategie nähert sich dem politisch gesetzten Ziel der Klimaneutralität 2045 mit einem Restemissionsniveau von etwa 5 kg CO₂/m²a und wird im Rahmen regelmäßiger Fortschreibungen (u. a. bis 2028+) an regulatorische Vorgaben, Förderkulissen und wirtschaftliche Rahmenbedingungen angepasst.

Wertschöpfungskette

Die Wertschöpfungskette der NHW lässt sich unterteilen in unsere vorgelagerte Lieferkette, unseren eigenen Geschäftsbereich und die nachgelagerten Stufen unserer Wertschöpfung.

Unsere Geschäftsaktivitäten umfassen die folgenden Kernaktivitäten: die Projekt- und Flächenentwicklung sowie die Akquisition und den Vertrieb, den Neubau von Miet- und Eigentumswohnungen, die Immobilienbewirtschaftung mit Vermietung und Verwaltung sowie das Bestandsmanagement mit der Modernisierung und der Instandhaltung. Hinzu kommt der Rückbau des Bestands und dessen Recycling sowie des Abfallmanagements.

Die wichtigsten Wirtschaftsakteure sind in der vorgelagerten Wertschöpfungskette Baufirmen sowie deren Zulieferer, Architekturbüros, Handwerksbetriebe (Lieferanten). Die NHW nimmt in der Wertschöpfungskette dazwischen die Position der Immobilienbewirtschaftung und des Bestandsmanagements ein. Hierfür arbeitet sie mit Kommunen und Investoren zusammen. Die Leistungen der NHW kommen den Mieterinnen und Mietern (Endnutzer) durch vergleichsweise niedrige Mietkosten zugute. Der Durchschnittsmietpreis (Kaltmiete) einer Wohnung der NHW beträgt 7,13 Euro/m² (inklusive Neubau; ohne Neubau 6,79) – im Vergleich zu einem Kaltmietendurchschnitt in Hessen in Höhe von 8,77 Euro/m².

[ESRS 2 SBM‑1 §40 (a)(i) bis (a)(iii), §40 (b), §40 (g), §42 (c)]

ESRS SBM-2 – Interessen und Standpunkte der Interessenträger

Unsere Kernanspruchsgruppen sind unsere Mitarbeitenden, die Mieterschaft, der Aufsichtsrat, Aufsichtsbehörden und kreditgebende Institute. Wir pflegen regelmäßigen Kontakt zu diesen Stakeholder-Gruppen, persönlich, aber auch per Videokonferenz und E-Mail. Zu den wesentlichen Dialog-Gelegenheiten zählen zwei Betriebsversammlungen im Jahr, vier Aufsichtsratssitzungen und regelmäßige Abstimmungen mit unseren wichtigsten Finanzierern.

Bei der im Jahr 2024 durchgeführten Wesentlichkeitsanalyse haben wir verschiedene Stakeholder eingebunden. So wurden Umfragen bei Vertreter:innen der Hauptgesellschafter (Land Hessen und Stadt Frankfurt) durchgeführt. Mit den NGOs BUND und NABU führten wir 2023 Interviews, deren Ergebnisse noch aktuell sind. Weitere NGOs wie vor allem den Mieterbund beziehen wir grundsätzlich durch die Auswertung ihrer Veröffentlichungen ein.

[ESRS 2 SBM‑2 §45 (a)(i) bis (a)(iv), §45 (d)]

ESRS 2 SBM-3 – Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen und ihr Zusammenspiel mit Strategie und Geschäftsmodell

Der Klimawandel birgt wesentliche Risiken für das Geschäftsmodell der NHW. Wesentliche Umweltauswirkungen der Bautätigkeiten liegen im hohen Ressourcenverbrauch und der Freisetzung von CO₂‑Emissionen, während für die NHW mit ihrer gebundenen Infrastruktur im Gebäudebestand vor allem die Anpassungsbedarfe durch bauliche Maßnahmen überwiegen, etwa Dämmung, Verschattung, Entsiegelung, Regenwassermanagement und Vegetation sowie der Umgang mit möglichen Setzungsrissen infolge längerer Dürreperioden. Klimaanpassungen bedeuten für die NHW, Menschen, Gebäude und Umwelt zu schützen und zugleich künftige finanzielle Belastungen durch vorausschauende Modernisierung zu begrenzen.

Zusätzlich bestehen Übergangsrisiken, wenn der Wohnungsbestand nicht im Einklang mit Klimaschutzzielen entwickelt wird, etwa durch mögliche Strafzahlungen, steigende CO₂‑Kosten, höhere Energie‑ und Baupreise oder erschwerte Finanzierungsbedingungen; zugleich eröffnet eine frühzeitige Dekarbonisierung der Wärmeversorgung Chancen, Energieverbräuche zu senken, Kostenpfade zu stabilisieren und regulatorische Anforderungen verlässlich zu erfüllen. Vor diesem Hintergrund fokussiert die Klimastrategie 2025 auf die Defossilisierung der Wärmeversorgung, die Reduktion der Eingriffstiefe bei Modernisierungen und eine breitere Portfoliodurchdringung, um Emissionsminderungen mit der Tragfähigkeit der Investitionen und dem sozialen Auftrag bezahlbarer Mieten zu verbinden.

Die NHW trägt mit einem vergleichsweise niedrigen durchschnittlichen Mietniveau zu sozial durchmischten Quartieren bei, was als Chance für den gesellschaftlichen Zusammenhalt, aber zugleich als wirtschaftliche Belastung bewertet wird. Die Fokusziele der Nachhaltigkeitsstrategie 2023 (Klimaschutz, Klimaanpassung, Kreislaufwirtschaft, ressourcenschonendes Wohnen sowie ethisches Wirtschaften und Compliance) verknüpfen diese Auswirkungen, Risiken und Chancen mit der Unternehmensplanung. Ihr Reifegrad und die Zielpfade werden im Zuge der Fortschreibung der Nachhaltigkeitsstrategie bis Ende des Jahres 2026 überprüft und bei Bedarf angepasst.

[ESRS 2 SBM‑3 §48 (c)(i), (c)(iv)]

Management der Auswirkungen, Risiken und Chancen

ESRS 2 IRO-1 – Beschreibung des Verfahrens zur Ermittlung und Bewertung der wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen

Um wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen zu ermitteln und zu bewerten, hat die NHW im Jahr 2024 eine doppelte Wesentlichkeitsanalyse nach den European Sustainability Reporting Standards (ESRS) durchgeführt. Die Wesentlichkeitsanalyse baute auf der bisherigen Wesentlichkeitsanalyse der NHW auf und hat deren Ergebnisse in die IRO-Sammlung einfließen lassen. Auf Grundlage der identifizierten wesentlichen Themen wurde zunächst eine Themenliste erstellt. Diese basiert auf identifizierten Themen, die durch Analysen externer Quellen, von Unternehmensunterlagen, der Wertschöpfungskette, Interviews mit Fachverantwortlichen und der ESRS-Auflistung von Themen beziehungsweise Sub- und Sub-Sub-Themen für den jeweiligen Standard gemäß ESRS 1.AR 16 identifiziert wurden.

Aus den identifizierten Themen wurden anschließend die möglichen Auswirkungen, Risiken und Chancen (Impacts, Risks and Opportunities, kurz IROs) abgeleitet. Die Bestimmung der IROs basiert neben den Informationen aus der bestehenden Wesentlichkeitsanalyse auch auf einer online durchgeführten Umfrage von Stakeholdern sowie der Bewertung durch alle relevanten Abteilungen beziehungsweise internen Stakeholdern. Finalisiert wurde die doppelte Wesentlichkeitsanalyse in einem Workshop Anfang Dezember 2024. Im Januar 2025 wurde das Ergebnis durch die Geschäftsführung freigegeben. Das Nachhaltigkeitsmanagement wird die Aktualität der Wesentlichkeitsanalyse im Rahmen der Fortschreibung der Nachhaltigkeitsstrategie prüfen und bei Bedarf Anpassungen vornehmen.

[ESRS 2 IRO‑1 §53 (d)]

Kennzahlen und Ziele

Ziele ESRS 2 MDR-T – Nachverfolgung der Wirksamkeit von Konzepten und Maßnahmen durch Zielvorgaben

Bei der Fortschreibung der Nachhaltigkeitsstrategie 2022/2023 haben wir aus den zwölf wesentlichen Themen fünf herausgegriffen, bei denen wir kurz- bis mittelfristig besonders großes Weiterentwicklungspotenzial sehen. Für diese fünf Themen definierten wir deshalb bei der Strategiefortschreibung sogenannte Fokusziele.

Erläuterungen zum Grad der Zielerreichung

Klimaschutz:
Die Unternehmensgruppe konnte im Zeitraum 1. Januar 2023 bis 31. Dezember 2025 9,8% CO₂-Reduzierung erwirken. Damit befindet sie sich auf dem erreichbaren Zielpfad der Klimastrategie hin zu 4,9 kg CO₂/m²a im Jahr 2045. Seit dem Jahr der ersten Klimastrategie 2018 konnten insgesamt über 24% Emissionsreduktion erreicht werden. Knapp 20% davon entfallen auf die letzten sechs Geschäftsjahre. Mit einer Reduktion von 4,36% im Berichtsjahr setzt sich der erfolgreiche Weg auf dem Klimapfad fort.

Klimaanpassung:
Im Berichtszeitraum wurden sowohl physische als auch transitorische Risiken auf Konzernebene systematisch analysiert. Diese Risikoanalysen bildeten die Grundlage für die Bewertung und etwaige Anpassungen der Steuerungs- und Berichtsprozesse. Im Rahmen zweier Workshops mit Führungskräften verschiedener Bereiche wurde hinsichtlich der physischen Risiken beschlossen, die weitere Entwicklung zunächst zu beobachten. Der Hintergrund ist, dass die bestehenden Bruttorisiken durch eine angemessene Versicherungsdeckung derzeit hinreichend begrenzt sind und zusätzliche Anpassungsmaßnahmen aktuell in keinem angemessenen Verhältnis zu den bislang tatsächlich eingetretenen Schadensfällen stünden. Für das Jahr 2026 ist eine differenzierte, liegenschaftsbezogene Analyse der physischen Risiken als nächste Detaillierungsstufe vorgesehen.

Das Management der transitorischen Risiken ist integraler Bestandteil der strategischen Ausrichtung des Konzerns und wird im Rahmen laufender Strategieprozesse, wie der Fortschreibung der Nachhaltigkeits- und Klimastrategie, sowie in den zuständigen Fachbereichen berücksichtigt.

Für beide Risikokategorien – physische und transitorische Risiken – erfolgten Abstimmungen mit dem Risikomanagement. Ein Grundkatalog strategischer physischer Risiken wurde bereits im Jahr 2024 aufgenommen. Die Abstimmung zu den Übergangsrisiken ist erfolgt. Die drei identifizierten Top-Risiken werden zugleich als strategische Risiken geführt, für die der Leiter des Nachhaltigkeitsmanagements als verantwortlicher Risk Owner fungiert.

Kreislaufwirtschaft:
Das angestrebte Ziel konnte bislang aufgrund fehlender Operationalisierung nicht erreicht werden. Die nun erstmals vorliegende Berechnung der Scope-3-Emissionen wird im Rahmen der Fortschreibung der Nachhaltigkeitsstrategie als Grundlage genutzt, um differenzierte und spezifische Zielsetzungen im Bereich der Kreislaufwirtschaft abzuleiten. Darüber hinaus ist eine Weiterentwicklung und Präzisierung der Governance-Strukturen vorgesehen.

Nachhaltiges (sozialveträgliches) Wohnen:
Die Mieter:innen werden u.a. durch Wohn-Service-Teams, Energiesparberatung, Nachbarschaftstreffs und weitere Angebote unterstützt. Damit wollen wir gesellschaftlichen und nachbarschaftlichen Zusammenhalt stärken, Teilhabe, Diversität und Integration fördern und letzlich ein lebenswertes Wohnumfeld für alle schaffen. Dazu zählt auch, dass im Bestand der NHW mittlerweile nahezu 9.500 barrierearme Wohnungen zur Verfügung stehen - davon sind mehr als 4.000 barrierefrei und 141 rollstuhlgerecht.

Ethisches Wirtschaften und Compliance:
Die NHW hat zentrale Bausteine zur Umsetzung der europäischen Nachhaltigkeitsberichterstattungsrichtlinie (CSRD) erarbeitet, darunter die doppelte Wesentlichkeitsanalyse und eine Indikatoren-Gap-Analyse. Diese Arbeiten haben neue Erkenntnisse für die nachhaltige Weiterentwicklung des Konzerns geliefert. In der bestehenden Nachhaltigkeitsstrategie 2023+ wurden bereits neue, für die Zukunftsfähigkeit des Unternehmens wesentliche Handlungsfelder wie Klimarisikomanagement und Kreislaufwirtschaft identifiziert, bei denen die NHW noch am Anfang der strategischen Ausgestaltung steht. Ziel ist es, die Steuerungsfähigkeit in diesen Bereichen gezielt zu stärken. Bereits im Unternehmensbericht 2024 wurde eine an die CSRD und den ESRS angelehnte Nachhaltigkeitserklärung veröffentlicht. Der Wegfall der gesetzlichen Berichtspflicht führt nicht zu einem Abbruch der Nachhaltigkeitsberichterstattung. Wir stehen noch am Anfang der Weiterentwicklung und bauen unsere Berichterstattung schrittweise entlang der CSRD aus, die als Leitstandard für eine nachhaltige Unternehmensentwicklung gilt. Die Umsetzung erfolgt ressourcenoptimiert und sukzessive in den für die NHW wesentlichen Handlungsfeldern, mit einem deutlich reduzierten Aufwand im Vergleich zu einer vollumfänglichen Berichtspflicht. Das Ambitionsniveau und die Kontinuität in der Nachhaltigkeitsberichterstattung bleiben erhalten. Die Integration neuer Elemente unterstützt die strategische Weiterentwicklung und Transformationssteuerung des Konzerns und erhöht die Vergleichbarkeit für wichtige Anspruchsgruppen wie Banken und Finanzierer. Insgesamt wird eine Balance zwischen regulatorischer Compliance und einem werteorientierten Ansatz angestrebt, um die Nachhaltigkeitsstrategie und die Marktpositionierung der NHW weiter zu festigen.

Ebenso wurde im Berichtsjahr ein Vorgehen bezüglich der EU-Taxonomie entwickelt und von der Geschäftsführung beschlossen. Im Rahmen der Governance-Strukturen der NHW gewinnt dieses Thema zunehmend an Bedeutung, insbesondere aufgrund der steigenden Nachfrage von Kapitalgebern und Banken nach entsprechenden Kennzahlen, etwa im Zusammenhang mit Finanzierungen und Ratings. Bisher berichten lediglich andere CSRD-pflichtige Wohnungsunternehmen bereits über Taxonomie-Kennzahlen. Denn auch die formelle Berichtspflicht zur EU-Taxonomie wurde für die NHW im Rahmen des Omnibus-Verfahrens ausgesetzt. Vor diesem Hintergrund hat die NHW eine strukturierte Ersteinschätzung zur aktuellen Positionierung in Bezug auf die EU-Taxonomie vorgenommen, die die Auswirkungen einer möglichen freiwilligen Veröffentlichung sowie strategische Optionen, wie etwa eine gezielte CapEx-Ausrichtung oder die Kommunikation gegenüber Kapitalgebern bewertet. Um den Aufwand der Operationalisierung zu minimieren, erfolgt die Umsetzung analog zur CSRD als „EU-Taxonomie light“. Das Vorgehen ist operativ schlank ausgestaltet und konzentriert sich auf die Erhebung des Status Quo anhand verfügbarer Daten des Technischen Qualitätsmanagements, Controlling und Nachhaltigkeitsmanagement bezogen auf das Themenfeld Klimaschutz. Der Fokus liegt dabei auf den Bereichen Neubau, Modernisierung und Vermietung sowie auf den Taxonomie-Kennzahlen zum Anteil ökologisch nachhaltiger Investitionen (CapEx) und nachhaltiger Umsätze (Umsatz). Die Ergebnisse dienen der internen strategischen Bewertung und der Vorbereitung auf künftige Anforderungen von Banken und Geschäftspartnern. Die Verstetigung und Weiterentwicklung des EU-Taxonomie-light-Prozesses ist für die kommenden Geschäftsjahre vorgesehen.