für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2024
Die Nassauische Heimstätte ist im Unternehmensverbund mit der WOHNSTADT Stadtentwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft Hessen mbH, Kassel, in allen Geschäftsfeldern der Immobilienwirtschaft tätig. Neben dem Geschäftsfeld Immobilienbewirtschaftung mit der Verwaltung des eigenen Bestands und dem Portfolio-Management werden vielfältige Leistungen für Dritte rund um die Immobilie angeboten. Dazu gehören das Bauträgergeschäft, die Projekt- und Flächenentwicklung insbesondere für öffentliche Auftraggeber sowie das Planungs- und Projektmanagement.
Der Verwaltungssitz der Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH ist Frankfurt am Main.
Darüber hinaus gehören folgende Gesellschaften zum Konzern:
Die Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH nimmt neben ihrer operativen Tätigkeit die Funktion als Holding für diese Beteiligungen wahr.
Das Wachstum der Weltwirtschaft lag im Verlauf des Jahres 2024 nur knapp unter seinem langjährigen Durchschnitt. Der Inflationsrückgang in den großen Volkswirtschaften hat sich im Jahresverlauf verlangsamt. Für das globale Bruttoinlandsprodukt (BIP) erwartet der Sachverständigenrat ein Wachstum von etwa 2,6 % in den Jahren 2024 und 2025, für die Verbraucherpreise einen Anstieg von 4,6 % im Jahr 2024 und 3,0 % im Jahr 2025.
Die positivere Entwicklung der globalen Industrieproduktion und der Weltwirtschaft unterstreicht, dass die industrielle Schwäche in Deutschland spezifische Ursachen hat. Dies und die Dauer der Wachstumsschwäche legen nahe, dass die deutsche Industrie sowohl von konjunkturellen als auch von strukturellen Problemen ausgebremst wird. Dazu zählen die hohe Unsicherheit über die allgemeine wirtschaftliche und politische Entwicklung sowie die im Vergleich zum Ausland hohen Produktionskosten bei schwacher Produktivitätsentwicklung im Verarbeitenden Gewerbe.
vgl. Jahresgutachten 2024/2025 des Sachverständigenrats, S. 17
Die wirtschaftliche Aktivität im Euro-Raum hat etwas an Schwung gewonnen, was vor allem auf das Wachstum auf dem Exportsektor zurückzuführen ist. Gleichzeitig belasteten schwache Investitionen das Wachstum im Euro-Raum, die privaten Konsumausgaben blieben trotz steigender Reallöhne zurückhaltend. Aufgrund des anhaltenden Anstiegs der Erwerbstätigkeit und der Reallöhne dürfte der private Konsum in vielen Mitgliedstaaten des Euro-Raums aber im Prognosehorizont zulegen und die fortschreitende geldpolitische Lockerung 2025 nicht nur dem privaten Konsum, sondern auch den Investitionen einen moderaten Auftrieb verleihen. Die Preisdynamik lässt weiterhin nach und die Inflationsrate nähert sich dem Inflationsziel der Europäischen Zentralbank. Für das BIP im Euro-Raum erwartet der Sachverständigenrat ein Wachstum von etwa 0,7 % beziehungsweise 1,3 % in den Jahren 2024 und 2025, für die Verbraucherpreise ein Wachstum von 2,4 % im Jahr 2024 und 2,1 % im Jahr 2025.
vgl. Jahresgutachten 2024/2025 des Sachverständigenrats, S. 15
Die Inflation dürfte im Jahr 2024 2,4 % betragen und im Jahr 2025 auf 2,1 % zurückgehen.
vgl. Jahresgutachten 2024/2025 des Sachverständigenrats, S. 29
Die Erwerbslosenquote stagnierte im ersten Halbjahr 2024 weitgehend und nahm im zweiten Halbjahr nur sehr geringfügig ab. Trotzdem lag sie im September 2024 mit 6,3 % auf dem niedrigsten Niveau seit Einführung des Euro im Jahr 1999.
vgl. Jahresgutachten 2024/2025 des Sachverständigenrats, S. 34
Die deutsche Volkswirtschaft stagniert. Das Bruttoinlandsprodukt ist in den vergangenen fünf Jahren real lediglich um 0,1 % gewachsen. Das deutsche Produktionspotenzial liegt um mehr als 5 % unter dem Wert, der 2019 für 2024 erwartet wurde. Im internationalen Vergleich hinkt Deutschland wirtschaftlich deutlich hinterher. Der Expertenrat vermutet daher, dass die deutsche Volkswirtschaft von konjunkturellen wie von strukturellen Problemen ausgebremst wird, z. B. bei den Energiepreisen, den Realeinkommen oder der Wettbewerbsfähigkeit in der Industrie.
vgl. Jahresgutachten 2024/2025 des Sachverständigenrats, S. 1
Der Sachverständigenrat erwartet darüber hinaus, dass das deutsche Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2024 preisbereinigt um 0,1 % zurückgeht. Er revidiert damit seine Prognose gegenüber dem Frühjahr 2024 um 0,3 Prozentpunkte nach unten. Im Jahr 2025 ist nur mit einem geringfügigen Wachstum von 0,4 % zu rechnen. Die Inflation dürfte im Jahr 2024 durchschnittlich 2,2 % betragen und damit um 0,2 Prozentpunkte geringer ausfallen als im Frühjahr 2024 prognostiziert. Im Jahr 2025 ist mit einer Inflationsrate von 2,1 % zu rechnen. Die Kerninflation dürfte 3,0 % im Jahr 2024 und 2,6 % im Jahr 2025 betragen. Die schwache Wirtschaftsleistung ist derzeit zu einem wesentlichen Teil auf Rückgänge in der Produktion und Wertschöpfung im Verarbeitenden Gewerbe zurückzuführen.
vgl. Jahresgutachten 2024/2025 des Sachverständigenrats, S. 16
Die konjunkturelle Schwächephase erreicht zunehmend den Arbeitsmarkt (Jahresgutachten 2024/2025 des Sachverständigenrats, S. 61). Aufgrund von knappen Arbeitskräften und einem verbreiteten Halten von Arbeitskräften zeigte sich dieser zwar bislang stabil. Das Wachstum der Gesamtbeschäftigung hat sich aber deutlich abgeschwächt. In den besonders von der konjunkturellen Schwäche betroffenen Wirtschaftszweigen wie dem Verarbeitenden Gewerbe, dem Handel und dem Baugewerbe ist die Beschäftigung bereits zurückgegangen. Darüber hinaus stieg die Zahl an Arbeitslosen in industriellen Kernbereichen wie dem Fahrzeug- und Maschinenbau im Vergleich zur Gesamtwirtschaft überdurchschnittlich an. Für die Gesamtwirtschaft geht der Sachverständigenrat von einem Anstieg der Arbeitslosenquote von 5,7 % im Jahr 2023 auf 6,0 % im Jahr 2024 und 6,1 % im Jahr 2025 aus. Das Beschäftigungswachstum dürfte 2025 zum Erliegen kommen.
vgl. Jahresgutachten 2024/2025 des Sachverständigenrats, S. 18
Bei den Effektivlöhnen geht der Rat für 2024 von einem kräftigen Anstieg um 5,2 % aus. Zu einem Großteil ergibt sich dieser aus bereits abgeschlossenen Lohnvereinbarungen. 2025 dürfte dieser Anstieg mit 3,5 % wegen der anhaltend schwachen wirtschaftlichen Entwicklung geringer ausfallen. Aufgrund der voraussichtlich niedrigen Inflation ergeben sich aus den Nominallohnzuwächsen dennoch kräftige Reallohnzuwächse.
vgl. Jahresgutachten 2024/2025 des Sachverständigenrats, S. 64
Quelle:
Versäumnisse angehen, entschlossen modernisieren: Jahresgutachten 2024/2025 des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung
Das Jahr 2025 steht im Zeichen brisanter Herausforderungen: Der Wohnungsmangel spitzt sich weiter zu, die Kosten für Bau- und Sanierungsmaßnahmen steigen rasant, das Ziel einer klimaneutralen Gebäudestruktur verlangt dringend intelligente Lösungen. Für eine erfolgreiche und sozial gerechte Zukunft braucht es kluge, integrative Ansätze, die ökonomische, ökologische und soziale Bedürfnisse verbinden.
Deutschlands Bevölkerungszahl ist 2023, vor allem bedingt durch das Kriegsgeschehen in der Ukraine, um 300.000 Personen gewachsen. Heute leben rund 83,4 Mio. Menschen in Deutschland. Vom Bevölkerungswachstum profitierten jedoch nicht alle Regionen gleichermaßen. Rund ein Viertel der Kreise und kreisfreien Städte in Deutschland haben zwischen 2010 und 2023 an Einwohnern verloren. Vor allem dünn besiedelte Landkreise abseits der Zentren haben mit Schrumpfungsprozessen umzugehen. Die 54 kreisfreien Großstädte in Deutschland sind dagegen zwischen 2010 und 2023 um insgesamt 1,8 Mio. Einwohner gewachsen. Ausschlaggebend für die Zuwächse war die Zuwanderung, vor allem aus dem europäischen Ausland. 2023 erreichte die Nettozuwanderung Deutschlands 663.000 Personen. Langfristig, also im Mittel der Jahre 2010 bis 2023, sind im Saldo jährlich gut 515.000 Personen nach Deutschland zugewandert.
Damit haben sich die Wohnungsmärkte in den attraktiven Ballungsräumen und den wachstumsstarken Regionen in den letzten neun Jahren verändert: Eine weitgehend ausgeglichene Marktsituation entwickelte sich zu einer angespannten. Die Kapazitäten zur Aufnahme weiterer Zuziehender in die Ballungszentren werden immer knapper. Wohnungssuchende vergrößern ihren Radius vermehrt auf das Umland – sei es, weil sie dazu aufgrund der aktuellen Marktsituation gezwungen sind, oder sie sich wegen des Wunschs nach einem Eigenheim mit Garten bewusst dafür entscheiden. Gerade für Familien mit Kindern gewinnt das Ideal vom Wohnen jenseits der großen Metropolen offenbar wieder an Bedeutung.
vgl. Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2024/2025, S. 8
Die Unternehmen des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW investieren 2023 rund 19 Mrd. Euro, 4 % weniger als im Vorjahr. Die Neubauinvestitionen brachen um 5,6 % ein. Die Bauinvestitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung von Wohnungen gingen laut GdW 2023 weiterhin zurück. Angesichts hoher Preissteigerungen bei Baumaterial und Baupreisen, deutlich gestiegener Zinskosten sowie wachsender Unsicherheiten bezüglich öffentlicher Förderkonditionen fiel das Minus im Wohnungsbau mit 3,4 % stärker aus als in den übrigen Bausparten. Mit einem Volumen von 296 Mrd. Euro repräsentiert der Wohnungsbau den Löwenanteil von 61 % aller Bauinvestitionen in Deutschland.
vgl. Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2024/2025, S. 7
Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen erreichte knapp unter 300.000 Einheiten. Hier werden Vorzieheffekte deutlich, da Bauherren begonnene Projekte möglichst schnell über die Ziellinien bringen wollten. Bereits für 2024 wird ein deutlicher Einbruch der Fertigstellungen erwartet von -12 %. Bis 2025 dürfte die Zahl der neu gebauten Wohnungen auf einen Wert unter 200.000 Einheiten pro Jahr absacken.
Die im GdW organisierten Wohnungsunternehmen bauten 2023 gut 28.000 neue Wohnungen. Für das Jahr 2024 erwarten die Unternehmen einen Rückgang der Fertigstellungen um rund ein Fünftel. Dann dürften von den GdW-Unternehmen lediglich 23.000 Wohnungen gebaut werden. Weiterhin entsteht zu wenig Wohnungsneubau. Nur 74 % der von der Bundesregierung angestrebten 400.000 Wohnungen pro Jahr wurden 2023 auch errichtet. Beim Mietwohnungsbau liegt die Bedarfsdeckung niedriger, und zwar bei lediglich 55 %, beim geförderten sozialen Mietwohnungsbau gar nur bei 23 % der angestrebten Zahl von 100.000 Sozialwohnungen im Jahr.
Der Neubau von 23.000 Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau reichte auch 2023 nicht aus, um das Abschmelzen der Sozialwohnungsbestände zu stoppen. Laut GdW deutet sich hier eine leichte Trendwende an.
vgl. Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2024/2025, S. 9
Laut GdW stiegen die Mieten im Bestand 2023 bundesweit im Mittel um 2,1 % und bleiben damit beständig. Seit Beginn des Krieges in der Ukraine sind die Energiepreise deutlich gestiegen. Die GdW-Unternehmen mussten ihre warmen Betriebskostenvorauszahlungen 2023 noch einmal um 4 % erhöhen. Auch auf lange Sicht stiegen die Energiepreise deutlich schneller als die Nettokaltmieten. In den letzten 23 Jahren verteuerten sich die Energiekosten um 212 %. Die Nettokaltmieten stiegen dagegen nur um 39 %, bei einer Inflation von 59 %.
vgl. Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2024/2025, S. 9
Seit Anfang 2022 steht auch die Wohnungswirtschaft in der Bundesrepublik unter dem Eindruck der Krisen. Die Situation auf den deutschen Wohnungsmärkten hat sich in den attraktiven Ballungsräumen und den wachstumsstarken Regionen in den vergangenen zehn Jahren sehr rasch von einer weitgehend ausgeglichenen zu einer angespannten Marktkonstellation verändert. Das Neubauziel der Bundesregierung von 400.000 wird angesichts der abknickenden Wohnungsbaukonjunktur auf absehbare Zeit nicht erreicht. Damit dürfte sich die Nachfragesituation in den zuwanderungsstarken Regionen weiter deutlich verschärfen.
vgl. Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2024/2025, S. 8
Laut Frühjahrsgutachten des Rats der Immobilienweisen zeigt sich der Wohnungsmarkt 2024 weiterhin großen Herausforderungen gegenüber. Der annähernd zeitgleiche drastische Anstieg der Baupreise und der Zinsen ließ viele Projektkalkulationen zerbröseln und regelrechte Angst kehrte unter den Wohnungsmarktakteuren ein. Von einem dramatischen Einbruch der Neubauaktivitäten, von einbrechender (Käufer-)Nachfrage nach Wohnungen, von einer Energie- und Baukrise, von einbrechenden Baufinanzierungen und von Stornierungswellen, die durch Deutschland branden, ist die Rede. Gleichzeitig trieb der brutale russische Angriffskrieg rund eine Million Ukrainer und insbesondere Ukrainerinnen allein nach Deutschland, zusätzlich zur normalen Zuwanderung. Entsprechend stieg die Nachfrage nach Wohnungen unerwartet und schnell an.
vgl. Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 des Rats der Immobilienweisen, S. 222
Die Prognosen für die künftige wirtschaftliche Entwicklung sind gegenwärtig mit besonders hoher Unsicherheit behaftet. Diese spiegelt sich in den aktuellen Prognosen verschiedener Institute und Institutionen wider, die für das Jahr 2024 ein BIP-Wachstum zwischen -0,5 % und 1,3 % vorhersagen. Inzwischen wird zunehmend von einer kurzen und milden Rezession ausgegangen, wenn sie denn überhaupt eintritt. Dass sich die Konjunkturaussichten zum Jahreswechsel derart aufgehellt haben, ist vor allem auf die Entwicklung der Energiepreise im Großhandel und der Inflation zurückzuführen. Sollte sich letztere weiter abschwächen, wären weniger Zinsschritte notwendig, was dem privaten Konsum, den Investitionen und der Bauwirtschaft zugutekäme. Sich verschlechternde Finanzierungsbedingungen und steigende Baukosten führen zu Stornierungen und hoher Unsicherheit. Eine bedrohliche Verschlechterung der Lage ist gleichwohl wenig wahrscheinlich, da die Nachfrage nach Wohnraum hoch bleibt und sich nicht zuletzt in einem stärkeren Anstieg der Mieten ausdrückt. Mit nachlassendem Preisdruck im Zuge der Bewältigung der Lieferkettenprobleme und einer Normalisierung der Energie- und Rohstoffpreise sowie einer Stabilisierung des Zinsniveaus werden sich die Aussichten wieder verbessern. Angesichts von Überbewertungen auf lokalen Wohnungsmärkten sollten mögliche Preisrückgänge jedoch unter dem Aspekt der Finanzstabilität genauer beobachtet werden.
vgl. Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024, S. 65
Die nächsten Jahre werden im Hinblick auf die Krisen für den Wohnungsmarkt von Bedeutung sein. GdW-Präsident Axel Gedaschko schreibt im Vorwort zum „GdW Branchenbericht 9, Wohntrends 2040“: „Für viele Menschen ist Wohnen zur finanziellen Belastung geworden. Ein erschwinglicher Wohnungsbau und ein klima- sowie altersgerechter Umbau des Bestands sind dringend notwendig. Doch politische und wirtschaftliche Hürden verhindern oft eine angemessene und bezahlbare Versorgung. Unsere Vorschläge zeigen Wege, wie durch eine faire Förderung und Entbürokratisierung endlich der Bau erschwinglicher Wohnungen vorangetrieben werden kann. Eine bundesweite Strategie ist unverzichtbar, um dieses Ziel zu erreichen, und alle Ressorts müssen daran mitwirken, damit der Wohnungsbau nicht zum Luxusgut verkommt.“
vgl. GdW Branchenbericht 9, Wohntrends 2040, S. 3
Quellen:
Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2024/2025 – Zahlen und Analysen aus der Jahresstatistik des GdW
Wohntrends 2040, Branchenbericht 9 des GdW
Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024 des Rats der Immobilienweisen
Schwerpunkt unserer Tätigkeit im Berichtsjahr war die Bewirtschaftung der 56.314 (Vorjahr 54.125) eigenen Verwaltungseinheiten, davon 45.471 Wohnungen.
Im Ballungsraum Rhein/Main bleibt die Wohnungssuche für Menschen mit niedrigem Einkommen weiterhin schwierig. Das Wohnungsangebot für Mietparteien mit niedrigem bis mittlerem Einkommen wird aufgrund dieser Situation deshalb weiterhin eine wichtige Aufgabe unseres Unternehmens bleiben. Sowohl bei der Neubau- wie auch bei der Bestandspolitik sind hierbei die spezifischen regionalen Besonderheiten und der Bedarf der Zielgruppen, insbesondere aufgrund der demografischen Veränderungen der Bevölkerungsstruktur, von besonderer Bedeutung.
Die Verknappungstendenzen des Wohnungsmarktes in unserem Geschäftsgebiet spiegeln sich in der Zahl der Wohnungswechsel und vor allem in der Leerstandsquote wider. Die durchschnittliche Fluktuationsquote im Vermietungsgeschäft ist mit 4,7 % gegenüber dem Vorjahr fast unverändert geblieben. Die 3-Monats-Leerstände belaufen sich in Abhängigkeit der Situation der Teilmärkte auf durchschnittlich 1,5 % und resultieren insbesondere aus der Investitionstätigkeit. Der durch die Ausstattung oder Lage der Wohnungen marktbedingte Leerstand liegt unverändert bei lediglich 0,4 % des Wohnungsbestands, was fast Vollvermietung bedeutet.
Der stetig alternde Wohnungsbestand erfordert weiterhin hohe Bestandsinvestitionen. Im Berichtsjahr wurden einschließlich Eigenleistungen der Regiebetriebe 58,9 Mio. EUR für Instandhaltungsmaßnahmen aufgewandt, davon Fremdkosten in Höhe von 54,3 Mio. EUR. In aktivierungspflichtige Modernisierungsmaßnahmen wurden darüber hinaus 66,7 Mio. EUR mit einem Fremdkostenanteil von 62,1 Mio. EUR investiert. Die Investitionen je Quadratmeter Wohnfläche betrugen 40,41 EUR.
Im Rahmen der Portfolioentwicklung erfolgte im Jahr 2024 der Verkauf eines Doppelhauses mit zwei Wohneinheiten als Mieterprivatisierung. Es handelte sich hierbei um ein Objekt aus dem Ankauf des Lahn-Dill-Portfolios. Außerdem fand ein weiterer Besitzübergang eines Reihenhauses in Frankfurt am Main, Westhausen, statt, das bereits Ende 2023 verkauft wurde.
Die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt (NHW) verfolgt einen Erneuerungs- und Wachstumskurs. Dazu werden Neubauten für den eigenen Bestand entwickelt.
2022 erfolgte der Verkaufsstart für 224 Eigentumswohnungen im Umlaufvermögen im Quartier Schönhof-Viertel in Frankfurt am Main. Nach zwei schwierigen Vertriebsjahren infolge hoher Kreditzinsen wurde im Jahr 2024 eine Belebung des Immobilienmarktes wahrgenommen. So konnten 81 Eigentumswohnungen verkauft werden. Seit Vertriebsbeginn wurden insgesamt 107 Eigentumswohnungen veräußert. Die Fertigstellung des Projekts ist für das Jahr 2025 vorgesehen.
Im Rahmen der Geschäftsbesorgung wurden auch im Bestand der WOHNSTADT Modernisierungen durchgeführt. Es konnten Maßnahmen für 300 Wohnungen abgeschlossen werden.
Unser Unternehmen hat im Berichtsjahr die Neubautätigkeit für den eigenen Bestand fortgesetzt. Es wurde mit dem Bau von 236 Wohnungen begonnen.
Die kalkulierten Herstellungskosten für diese Investitionen belaufen sich auf rund 163 Mio. EUR.
Damit waren 2024 insgesamt 947 Wohneinheiten und fünf Gewerbeeinheiten für den eigenen Bestand im Bau. Weitere Projekte in Frankfurt am Main und Darmstadt befanden sich 2024 im Planungsprozess.
845 Wohn- und acht Gewerbeeinheiten mit einem Investitionsvolumen von rund 332 Mio. EUR konnten im Jahr 2024 fertiggestellt werden.
Im Geschäftsjahr 2024 befanden sich 224 Eigentumswohnungen und ein Gewerbe im Frankfurter Schönhofviertel sowie 118 Eigentumswohnungen in Frankfurt-Bergen-Enkheim im Bau. Weitere Neubaumaßnahmen in Frankfurt am Main befanden sich in der Planung.
Bestandsinvestitionen setzen sich aus bestandserhaltenden Instandhaltungen und wertverbessernden aktivierungspflichtigen Modernisierungen zusammen. Bei der Modernisierung werden die Gebäude insbesondere energetisch ertüchtigt, die Ausstattung verbessert beziehungsweise die Wohnungen in einen zeitgemäßen Zustand versetzt.
Für eine optimierte Planung wird das mehrjährige Investitionsprogramm regelmäßig aktualisiert beziehungsweise erweitert. Neben dem regulären Modernisierungsprogramm wird im Rahmen einer Eigenkapitalerhöhung ein zusätzliches energetisches Modernisierungsprogramm bearbeitet. Hierbei werden insbesondere die Gebäudehülle sowie die Heizungstechnik erneuert beziehungsweise optimiert. Im Geschäftsjahr 2024 konnte die Modernisierung von insgesamt 367 Wohnungen erfolgreich abgeschlossen werden.
Um der anhaltenden Wohnungsnachfrage gerecht zu werden, werden neben der Neubautätigkeit Bestandserweiterungen durch Aufstockungen geprüft und vereinzelt umgesetzt. Im Berichtsjahr wurden 5,2 Mio. EUR, davon Fremdkosten in Höhe von 4,4 Mio. EUR, in Aufstockungsprojekte investiert. 20 neue Wohneinheiten befanden sich 2024 im Bau. Die Kosten setzen sich aus Projekten der Vorjahre sowie aus im Bau beziehungsweise in Vorbereitung befindlicher Projekte zusammen.
Das Unternehmen ist treuhänderisch oder beratend in 49 Städten und Gemeinden tätig. Das Auftragsvolumen umfasst 99 (Vorjahr 116) Aufträge wie städtebauliche Entwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen, Maßnahmen in den Förderprogrammen „Sozialer Zusammenhalt“, „Wachstum und nachhaltige Erneuerung“ sowie „Lebendige Zentren“.
Für die von uns treuhänderisch durchgeführten Maßnahmen in allen Städtebauförderprogrammen und Entwicklungsmaßnahmen kamen im Geschäftsjahr 2024 Finanzierungsmittel von rund 11,3 Mio. EUR (Vorjahr rund 12 Mio. EUR) zur Verwendung.
Die Vermögenslage der Gesellschaft stellt sich nach Gegenüberstellung der Geschäftsjahre 2023 und 2024 wie folgt dar:
Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 117,4 Mio. EUR erhöht. Auf der Aktivseite resultiert dieser Anstieg im Wesentlichen aus dem Anstieg des Sachanlagenvermögens um 179,2 Mio. EUR, der Reduzierung des Umlaufvermögens um 67,5 Mio. EUR sowie dem Anstieg der Rechnungsabgrenzungsposten um 0,7 Mio. EUR. Der Anstieg des Sachanlagevermögens resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit Wohnbauten um 297,4 Mio. EUR aufgrund von Übergaben verschiedener Objekte sowie der Fertigstellung verschiedener Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von insgesamt 368,8 Mio. EUR. Demgegenüber gab es Abgänge in Höhe von 0,2 Mio. EUR aufgrund des Verkaufs von vier Wohneinheiten sowie planmäßige Abschreibungen in Höhe von 68,5 Mio. EUR und außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 2,7 Mio. EUR. Weiterhin reduzierten sich die Anlagen im Bau um 30,2 Mio. EUR aufgrund von Umbuchungen von bebauten Grundstücken sowie von Baukosten in Höhe von insgesamt 146,7 Mio. EUR, welchen Zugänge aufgrund des Baubeginns von Bauprojekten in Höhe von 99,1 Mio. EUR und der Übernahme von unbebauten Grundstücken und Bauprojekten aus dem Umlaufvermögen in Höhe von 11,7 Mio. EUR entgegenstehen. Die geleisteten Anzahlungen reduzierten sich um 104,9 Mio. EUR aufgrund von Übergaben von Grundstück und Gebäude. Demgegenüber erhöhten sich die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit anderen Bauten um 0,5 Mio. EUR. Hierbei stehen der planmäßigen Abschreibung in Höhe von 0,5 Mio. EUR Investitionen in die Geschäftsgebäude in Höhe von 0,9 Mio. EUR gegenüber. Außerdem erhöhten sich die technischen Anlagen um 4,5 Mio. EUR, insbesondere aufgrund der Installation von Rauchwarnmeldern im Wohnungsbestand.
Das Umlaufvermögen (einschließlich Rechnungsabgrenzungsposten) hat sich um 66,8 Mio. EUR reduziert. Wesentliche Ursache für die Reduzierung des Umlaufvermögens (einschließlich Rechnungsabgrenzungsposten) war die Reduzierung der flüssigen Mittel um 93,3 Mio. EUR, hier aufgrund der Reduzierung des Festgeld- und Tagesgeldbestands sowie der Reduzierung des Bestands an unbebauten Grundstücken in Höhe von 15,0 Mio. EUR, von denen in Höhe von 11,7 Mio. EUR zur Bebauung ins Anlagenvermögen übertragen wurden. Darüber hinaus erhöhten sich die Grundstücke mit unfertigen Bauten aufgrund der Herstellungskosten der Eigentumsmaßnahmen um 31,5 Mio. EUR und die unfertigen Leistungen um 13,4 Mio. EUR. Weiterhin reduzierten sich die Forderungen gegen verbundene Unternehmen um 5,2 Mio. EUR und die sonstigen Vermögensgegenstände erhöhten sich um 2,3 Mio. EUR. Hierin enthalten sind Forderungen aus den Einkommensteuern der Vorjahre.
Die Veränderungen auf der Passivseite resultieren im Wesentlichen aus der Reduzierung bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um 42,9 Mio. EUR von 1.227,0 Mio. EUR auf 1.184,1 Mio. EUR sowie dem Anstieg bei den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern um 77,8 Mio. EUR von 475,1 Mio. EUR auf 553,0 Mio. EUR aufgrund weiterer Darlehensaufnahmen. Weiterhin haben sich die Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen um 1,2 Mio. EUR von 50,8 Mio. EUR auf 52,0 Mio. EUR erhöht. Die sonstigen Verbindlichkeiten reduzierten sich um 0,6 Mio. EUR auf 1,0 Mio. EUR und die erhaltenen Anzahlungen erhöhten sich um 24,6 Mio. EUR von 124,8 Mio. EUR auf 149,4 Mio. EUR. Außerdem ist der Rechnungsabgrenzungsposten um 22,5 Mio. EUR auf 49,5 Mio. EUR angestiegen.
Einen weiteren Faktor auf der Passivseite stellt der im Vergleich zum Vorjahr um 19,4 Mio. EUR höhere Jahresüberschuss in Höhe von 28,7 Mio. EUR dar. Die Eigenkapitalquote hat sich von 36,09 % im Vorjahr auf 35,64 % im aktuellen Geschäftsjahr vermindert.
Die Kapitalstruktur zum 31. Dezember 2024 ist durch die Ergebnisverwendung des Jahres 2023 von der Einstellung in die Anderen Gewinnrücklagen von 8,7 Mio. EUR und einem positiven Jahresüberschuss in Höhe von 28,7 Mio. EUR geprägt.
Der Finanzmittelfonds (inklusive Cash-Pool-Anlagen) hat sich im Geschäftsjahr um 91,5 Mio. EUR auf 4,5 Mio. EUR reduziert. Die laufende Geschäftstätigkeit führte im Berichtsjahr zu einem Mittelzufluss von 124,6 Mio. EUR (i. Vj. 102,2 Mio. EUR).
Die Investitionstätigkeit führte zu einem Mittelabfluss von insgesamt 236,2 Mio. EUR (i. Vj. 285,7 Mio. EUR). Auszahlungen erfolgten insbesondere für Modernisierung und Neubau im Sachanlagevermögen von 240,5 Mio. EUR (i. Vj. 294,1 Mio. EUR), für den Erwerb einer Beteiligung von 4,8 Mio. EUR und Investitionen in immaterielle Anlagen von 0,6 Mio. EUR (i. Vj. 0,7 Mio. EUR). Dem standen Einzahlungen aus Kaufpreisen für Bestandsverkäufe von 0,7 Mio. EUR (i. Vj. 0,4 Mio. EUR), Zinserträge und Erträge aus Ausleihungen von 4,3 Mio. EUR (i. Vj. 5,1 Mio. EUR), Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen (EAV) und Beteiligungen von 3,1 Mio. EUR (i. Vj. 2,7 Mio. EUR) sowie Einzahlungen aus Investitionszuschüssen von 1,6 Mio. EUR (i. Vj. 1,0 Mio. EUR) gegenüber. Außerdem erfolgte ein Beteiligungskauf, der zu einem Mittelabfluss in Höhe von 4,8 Mio. EUR führte.
Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit führte im Geschäftsjahr 2024 zu Mittelzuflüssen von 20,2 Mio. EUR (i. Vj. 165,5 Mio. EUR). Den Darlehensaufnahmen von 243,0 Mio. EUR (i. Vj. 269,1 Mio. EUR) stehen Darlehenstilgungen in Höhe von 200,2 Mio. EUR (i. Vj. 69,1 Mio. EUR) gegenüber, davon 145,8 Mio. EUR (i. Vj. 21,2 Mio. EUR) für außerplanmäßige Tilgungen. Darüber hinaus waren Zahlungsmittelabflüsse durch Zinszahlungen von 34,0 Mio. EUR (i. Vj. 29,9 Mio. EUR) zu verzeichnen. Wie im Vorjahr erfolgte die Auszahlung einer Dividende unter Berücksichtigung von einzelnen Dividendenverzichten an die Anteilseigner von 0,6 Mio. EUR (i. Vj. 0,8 Mio. EUR).
Die Finanzlage ist geordnet und die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben.
Der Jahresüberschuss für 2024 liegt mit 28,67 Mio. EUR rund 19,43 Mio. EUR über dem Vorjahreswert. Die Ursachen hierfür werden nachfolgend erläutert.
Die Umsatzerlöse liegen mit 391,32 Mio. EUR rund 25,91 Mio. EUR über dem Vorjahr und lassen sich wie folgt erklären:
Die Umsätze aus der Bewirtschaftungstätigkeit sind um 18,80 Mio. EUR auf 351,95 Mio. EUR gestiegen. Davon entfallen 11,11 Mio. EUR auf Sollmieten aufgrund von Neubauprojekten, Mieterhöhungen nach BGB §557 - §559 und Erhöhungen aufgrund von Mieterwechseln sowie entgegenstehend 0,68 Mio. EUR gestiegene Erlösschmälerungen. Zudem sind die Umlagen aus Betriebs- und Heizkosten im Zusammenhang mit höheren Energiepreisen um 7,92 Mio. EUR gestiegen.
Die Umsätze aus dem Verkauf von Grundstücken sind geringfügig um 0,36 Mio. EUR gestiegen.
Des Weiteren sind die Erlöse aus Betreuungstätigkeiten um 6,62 Mio. EUR gestiegen. Der Grund sind allgemein gestiegene Personal- und Sachkosten im Rahmen der Geschäftsbesorgung sowie die Übernahme der Geschäftsbesorgung für die MET Medien-Energie-Technik GmbH ab dem Jahr 2024.
Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen liegen mit 1,95 Mio. EUR nahezu auf Vorjahresniveau (1,82 Mio. EUR).
Die Bestandsveränderungen haben sich um 19,50 Mio. EUR gegenüber dem Vorjahr erhöht. Grund hierfür sind Bestandserhöhungen im Zusammenhang mit Bauträgermaßnahmen sowie gestiegenen Betriebskosten.
Die aktivierten Eigenleistungen sind gegenüber dem Vorjahr um 0,37 Mio. EUR gesunken.
Die sonstigen betrieblichen Erträge sind um 7,05 Mio. EUR gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Hierfür sind insbesondere Rückstellungsauflösung für hydraulischen Abgleich sowie CO2-Abgaben verantwortlich.
Die Aufwendungen für die Bewirtschaftungstätigkeit sind um 13,38 Mio. EUR auf 180,03 Mio. EUR zum Vorjahr gestiegen. Während die Betriebskosten um 16,47 Mio. EUR aufgrund von höheren Energiepreisen gestiegen sind, sind die Instandhaltungskosten um 3,13 Mio. EUR gesunken. Insbesondere der Rückgang von Kosten für den hydraulischen Abgleich von 4,76 Mio. EUR ist hierfür verantwortlich.
Die Aufwendungen aus Verkaufsgrundstücken sind aufgrund von Bauaktivitäten um 9,53 Mio. EUR gestiegen, während die Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen um 0,97 Mio. EUR gesunken sind.
Der Personalaufwand ist gegenüber dem Vorjahr um 8,81 Mio. EUR gestiegen. Der Grund hierfür neben tariflichen Erhöhungen sind insbesondere 4,32 Mio. EUR für Zuführungen zu Rückstellungen für Mitarbeiter-Treue-Prämien sowie 1,71 Mio. EUR Inflationsausgleich für Mitarbeiter.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen mit 33,00 Mio. EUR rund 4,74 Mio. EUR über dem Vorjahr. Die Steigerung resultiert hauptsächlich aus 2,08 Mio. EUR Kostensteigerungen im Zusammenhang mit Umbauten von Geschäftsgebäuden sowie 1,46 Mio. EUR für die zwischenzeitliche Unterbringung von Mietern aufgrund der notwendigen Entmietung von Gebäuden.
Der EBITDA liegt bei 130,16 Mio. EUR und somit 15,54 Mio. EUR über dem Vorjahr.
Die Abschreibungen sind aufgrund geringerer Sonderabschreibungen um 8,22 Mio. EUR gesunken.
Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen sind um 3,67 Mio. EUR aufgrund von Neuverschuldung angestiegen. Die Zinserträge sind um 0,79 Mio. EUR gesunken.
Die Erträge aus Gewinnabführungsverträgen sind um 0,20 Mio. EUR und die Erträge aus Beteiligungen um 0,16 Mio. EUR gestiegen.
Die Steuern liegen 0,24 Mio. EUR über dem Vorjahr.
Der Jahresüberschuss liegt 7,37 Mio. EUR über dem Planwert für 2024. Hierfür sind insbesondere geringere Kosten für modernisierungsbegleitende Instandhaltung verantwortlich.
Die finanziellen Leistungsindikatoren sind die Umsätze aus der Bewirtschaftungstätigkeit und die Umsätze aus dem Verkauf von Grundstücken sowie der Jahresüberschuss vor Ertragsteuern und ergeben sich aus der Gewinn- und Verlustrechnung. Ein weiterer finanzieller Leistungsindikator ist die Eigenkapitalquote (Eigenkapital/Bilanzsumme).
In einem anspruchsvollen wirtschaftlichen Rezessionsumfeld, geprägt von wachsenden Unsicherheiten auf den globalen und regionalen Märkten, inflationär steigenden Bau- und Energiekosten sowie erhöhten Zinsen am Kapitalmarkt, bewertet die Geschäftsführung den Geschäftsverlauf im Geschäftsjahr und die Lage des Unternehmens als angespannt.
Die frühzeitige Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung und Kontrolle von Risiken, die sich aus der geschäftlichen Tätigkeit ergeben können, obliegt den Sorgfaltspflichten der Geschäftsführung. Diesbezüglich fand die Festlegung einer verbindlichen Aufbau- und Ablauforganisation im Zusammenhang mit dem Risiko- und dem Compliance-Managementsystem statt. Die Funktionen zum Risiko- und Compliance-Management sind zentral bei der Konzernmutter Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft mbH in einem Unternehmensbereich Organisation dem leitenden Geschäftsführer zugeordnet und erstrecken sich auf alle Geschäftsfelder und die Gesellschaften der Unternehmensgruppe.
Die Ziele des Risikomanagements richten sich unter operativen und strategischen Gesichtspunkten auf die Sicherung des Unternehmens gegen Gefahren, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie die Erreichung festgelegter Ziele gefährden könnten. Dies gilt gleichermaßen für die Vermeidung von Image- und/oder Reputationsschäden. Potenzielle Risiken aus möglichen Compliance-Verstößen werden ebenfalls systemunterstützt erfasst und bewertet und so in die Risikogesamtbewertung einbezogen. Verantwortlich für die Risikobewertung hierzu ist der Compliance-Beauftragte der Unternehmensgruppe. Ereignisse, die die Rechte und den Schutz von personenbezogenen Daten betreffen, werden bei kritischer Bewertung durch den Datenschutzbeauftragten, beziehungsweise die interne Datenschutzkoordinatorin, ebenfalls im Risikomanagement abgebildet.
Durch die dezentralen konzernweiten Risikoverantwortlichen erfolgt die Anwendung mit diesen einheitlichen Ansätzen für die Meldung, Bewertung und Überwachung von potenziellen Risiken. Im Risikomanagement-Handbuch sind unter anderem die Risikodefinition und Risikoarten, die Ziele des Risikomanagements, Rollen und Verantwortlichkeiten sowie der Risikomanagementprozess mit allen diesbezüglichen Festlegungen beschrieben.
Zum Internen Kontrollsystem (IKS) der Unternehmensgruppe gehören organisatorische Regelungen und Maßnahmen zur Einhaltung gesetzlicher, untergesetzlicher und unternehmerischer Vorgaben sowie Anweisungen zur Steuerung und Sicherstellung der betrieblichen Abläufe.
Prüfungen erfolgen durch die Innenrevision, Ermittlungen ggf. durch den Compliance-Beauftragten der Unternehmensgruppe. Dieser steht auch für Beratungen zur Verfügung und führt ggf. einzelne Unterweisungen oder Schulungen für Beschäftigte durch. Maßnahmen entsprechend dem Geldwäschegesetz und das Hinweisgebersystem gemäß dem Hinweisgeberschutzgesetz werden ebenfalls durch den Compliance-Beauftragten der Unternehmensgruppe verantwortet.
Die nachfolgenden Risiken sind für die Gesellschaft relevant:
Geplante Änderungen von rechtlichen Rahmenbedingungen vor allem im Miet-, Bau- und Umweltrecht werden verfolgt, um auf verbindliche Änderungen reagieren zu können. Jede Veränderung der rechtlichen Rahmenbedingungen, die für unsere Geschäftstätigkeit relevant sind, wie etwa Regelungen zur Höhe/Entwicklung von Mieten, Vorschriften zur Ausgestaltung von Modernisierungsmaßnahmen sowie Einschränkungen der Modernisierungsmöglichkeiten oder Vorschriften, könnte sich nachteilig auf die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft auswirken. Potenzielle Auswirkungen wären wesentlich. Wir sehen die Eintrittswahrscheinlichkeiten derzeit als gering an.
Veränderungen der steuerrechtlichen Rahmenbedingungen, die sich auf das operative Geschäft beziehen oder eine nicht sachgerechte Anwendung beziehungsweise Umsetzung steuerlicher Regelungen und Vorschriften im operativen Geschäft finden, könnten sich nachteilig auf die Ergebnisentwicklung auswirken. Hierzu gehören auch die eingerichteten ertragsteuerlichen und umsatzsteuerlichen Organschaften. Die Erfüllung der jeweiligen Organschaftsvoraussetzungen ist Gegenstand regelmäßig stattfindender beziehungsweise laufender steuerlicher Betriebsprüfungen. Bei letztinstanzlicher Nichtanerkennung der Organschaften könnte dies zu einer wesentlichen beziehungsweise hohen steuerlichen Mehrbelastung zuzüglich Verzinsung führen.
Zur frühzeitigen Identifizierung, Bewertung und Steuerung möglicher steuerrechtlich relevanter Risiken wurde mithilfe externer Unterstützung eine Risikoerfassung durchgeführt. Die relevanten Risiken wurden im Rahmen eines Tax-Compliance-Managementsystems identifiziert und in einer Risikomatrix erfasst. Die relevanten Risiken werden im Rahmen der Tax-Compliance laufend beobachtet und bewertet.
Die Reputation ist von entscheidender Bedeutung. Ein schlechtes Ansehen entspricht nicht unserem Leitbild und kann unsere Geschäftstätigkeit in lokalen Märkten erschweren. Daher streben wir jederzeit eine frühzeitige und offene Kommunikation sowie einen direkten Dialog mit allen Gruppen und Geschäftspartnern an, die ein berechtigtes Interesse haben, wenn es um Konflikte wie z. B. die Bezahlbarkeit von Wohnraum, um Modernisierungs- oder Neubauvorhaben in unseren Immobilienquartieren oder um Regelverstöße geht. Hierzu nutzen wir auch das konzernweite Compliance-Hinweisgebersystem. Auf berechtigte Einwände reagieren wir entsprechend.
Darüber hinaus besteht auf der Finanzierungsseite das Risiko, dass die Kapitalbeschaffung beeinträchtigt werden könnte. Derzeit werden diesbezüglich keine Risiken gesehen.
Der Markt ist derzeit weiterhin Unsicherheiten ausgesetzt. Das aktuelle Zinsniveau sowie Kostensteigerungen führen zu Verteuerungen am Bau und Konsumzurückhaltung bei den Verbrauchern. Dies hat vor allem Auswirkungen auf die Neubautätigkeit.
Vor dem Hintergrund des dringenden Wohnbedarfs im Geschäftsbereich der Unternehmensgruppe werden Grundstücke zur Bebauung im Anlagevermögen entwickelt. Mit umfassenden projektierten Modernisierungsmaßnahmen und Ergänzungen neuer Wohneinheiten im Bestand ist die energetische Aufwertung des Anlagevermögens geplant. Die Risiken aus diesen einzelnen Projekten werden auf Projektebene laufend beobachtet.
Im Rahmen von Bestandsanalysen und unserer Investitionstätigkeit werden bei Investitionsrechnungen und Bewertungen unserer Bestände Annahmen für die Zukunft zugrunde gelegt, die sich abweichend von unserer derzeitigen Erwartung entwickeln können. Hierdurch und durch äußere Einflussfaktoren könnten die Ergebnisse einzelner Bestandsimmobilien, Ankaufsobjekte oder Neubauprojekte nicht erzielt werden.
Im Zusammenhang mit Investitionsentscheidungen können Risiken entstehen. Zu diesen Risiken zählen beispielsweise die Baukosten, unvorhergesehene Umstände (z. B. Handwerkerkapazitäten, Materialverfügbarkeiten), unerwartete Haftungsfälle sowie höhere Zinsaufwendungen.
Bei dem umfangreichen Einsatz von General- und Nachunternehmen im Rahmen unserer Bautätigkeiten kann es zu Ausfällen kommen, die wirtschaftliche Risiken sowie rechtliche Haftungen nach sich ziehen.
Aufgrund von ggf. unzureichenden Informationen bezüglich der in den Immobilien verbauten Materialien (z. B. Schadstoffe) sowie der Umsetzung von neuen oder aktualisierten bautechnischen Regularien (z. B. Brandschutzmaßnahmen) kann es zu Geschäftsrisiken kommen. Mögliche Gesetzesänderungen können zu Einschränkungen in der Geschäftstätigkeit führen, beispielsweise im Hinblick auf die stetig anhaltenden öffentlichen und politischen Debatten über Miethöhen oder Förderungen im Rahmen der energetischen Modernisierung oder Neubau.
Die wirtschaftlich schwierige Lage des Vorjahres scheint sich überwiegend fortzusetzen, mit einer Erholung letztendlich. So prognostizieren die „Wirtschaftsweisen“ ein wirtschaftliches Wachstum von 0,7 % und einen Rückgang der Inflation auf 2,1 %. Darüber hinaus erwarten Marktteilnehmer im Jahr 2025 Zinssenkungen der EZB auf 2 %, was für sie darauf hinweist, dass die Inflation zu einer Nebenbedingung der Geldpolitik wird. Mit quantitativen Lockerungen der Geldpolitik wird im Jahr 2025 nicht gerechnet. Die Lage am Immobilienmarkt, besonders im Wohnimmobiliensegment, sollte sich teilweise erholen, aber angespannt bleiben.
https://www.helaba.com/de/research/#Maerkte-und-Trends-Jahresausblick, Seiten 6-7
Die Unternehmensgruppe ist von diesem angespannten wirtschaftlichen Umfeld unmittelbar betroffen. Dennoch stellen wir derzeit noch keine Einschränkungen bei der Kreditbeschaffung fest; die Zinssteigerungen bei Neukreditaufnahmen erhöhen allerdings den Druck auf die Rentabilität neuer Investitionsprojekte.
Wesentliche finanzielle Schulden der Gesellschaft sind die Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern. Hierfür besteht bei Prolongationen infolge der Erhöhung des Marktzinses ein potenzielles Zinsänderungsrisiko. Durch den Abschluss langfristiger Zinsbindungen und Inanspruchnahme zinsgünstiger Förderdarlehen wird dieses Risiko deutlich vermindert. Branchenunübliche finanzwirtschaftliche Risiken, die einer besonderen Absicherung bedürfen, sind derzeit nicht erkennbar.
Der Bereich Unternehmensfinanzierung & Grundbuchmanagement setzt verschiedene Instrumente zur Steuerung der finanzwirtschaftlichen Risiken ein, z. B. Liquiditäts- und Dispositionsplanung, Kredit- und Beleihungsmanagement sowie Analysen und Berechnungen zu Zinsänderungsrisiken.
Im Unternehmensbereich Portfoliosteuerung & Mietenadministration werden Portfolioanalysen für den Konzernwohnungsbestand durchgeführt. Hierbei werden technische Objektanalysen, betriebswirtschaftliche Auswertungen wie Cashflow- und dynamische Investitionsrechnungen durchgeführt. Aufgrund der Bedeutung der Ergebnisse aus der Bestandsbewirtschaftung (Kerngeschäft des Unternehmens) erfolgt außerdem eine Beobachtung relevanter Erfolgskennzahlen sowie Marktwertentwicklungen.
Insgesamt geht die Geschäftsführung von keinen bestandsgefährdenden Risiken aus.
Die nachfolgenden Chancen sind für die Gesellschaft relevant:
Die anhaltend angespannte Wohnungsmarktlage in bestimmten Ballungsräumen kann zu politischen Entscheidungen führen, die die Erweiterung der Wohnraum- oder Mietförderung beabsichtigen. Dies kann regional positive Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit haben.
Gezielte Modernisierungsmaßnahmen in eigenen Wohnungen, die wir unseren Mietern optional anbieten, geben uns die Möglichkeit, die Zufriedenheit unserer Kunden zu erhöhen und sie länger an uns zu binden. Zudem können wir hierdurch die Qualität, auch unter dem Gesichtspunkt der energetischen Optimierung, des von uns angebotenen Wohnraums weiter steigern und in Verbindung mit einem gezielten und energetischen Neubau somit die Nachhaltigkeit des Bestands sichern.
Der Zugang zu den Finanzmärkten wird wesentlich beeinflusst durch die hohe Bonität und das Investment Grade Rating der Nassauischen Heimstätte. Das stabile Geschäftsmodell der Unternehmensgruppe und die erwartbar weiterhin hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum trägt zum Erhalt des positiven Ratings auch in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld bei.
Die Umsetzung unserer Nachhaltigkeitsstrategie verstehen wir als zukunftssichernd und damit als Fortentwicklung des Kerngeschäfts. Für unseren langfristigen Geschäftserfolg als Wohnungsunternehmen, Projektentwickler und Stadtentwicklungsunternehmen ist das aktive Management der für uns wesentlichen Nachhaltigkeitsaspekte entscheidend. Unsere Strategie wurde 2014 entwickelt und wurde im Jahr 2023 zum zweiten Mal, nach 2017/18, fortgeschrieben. Messbare Ziele im Bereich Klimaschutz und Kreislaufwirtschaft wurden ergänzt und ein Maßnahmenplan für die Jahre 2023 ff. entwickelt.
vgl. Nachhaltigkeitsbericht 2023, S. 28
Die Nachhaltigkeitsstrategie bildet, gemeinsam mit anderen Teilstrategien, die Gesamtstrategie der NHW. Die ökologische Nachhaltigkeit stellt zudem mit Fokus auf klimagerechte Energieversorgung und der Fortschreibung der Klimastrategie zur Erreichung von Klimaneutralität bis 2045 eines der wichtigsten Unternehmensziele dar. Die Klimastrategie wurde nach der Erstformulierung 2018/19 im Jahr 2022 umfassend fortgeschrieben und im Dezember 2022 dem Aufsichtsrat vorgestellt. Hieraus und aus der Verabschiedung des novellierten GEG resultiert die Aufgabe, die Klimastrategie erneut für eine Vorstellung im Aufsichtsrat im Frühjahr 2025 fortzuschreiben. Ziel ist es, die Finanzierungslücke für die erforderlichen Bestandsinvestitionen zur Erreichung der Klimaziele durch eine Fokussierung auf die klimaneutrale Wärmeversorgung und eine Verminderung der Eingriffstiefe im Bestand zu reduzieren.
vgl. Nachhaltigkeitsbericht 2023, S. 31 ff.
Das Nachhaltigkeitsmanagement wurde 2015 in der NHW implementiert und 2018 mit einem Handlungsfeldmodell ergänzt. Durch das Managementsystem erfolgt konzernweit die Bearbeitung und Integration in die Führungsstrukturen. Diese bestehen aus dem übergeordneten Aufsichtsrat, der operativ verantwortlichen Geschäftsführung samt der zweiten Führungsebene und den speziellen Beratungseinheiten. Die Gesamtverantwortung für eine nachhaltige Unternehmensführung liegt bei der Geschäftsführung. Im Kompetenzcenter Nachhaltigkeitsmanagement sind zum Stichtag 31. Dezember 2024 neun Mitarbeitende tätig. Die Geschäftsstelle der Initiative Wohnen.2050 e.V. ist ebenfalls hier angesiedelt. Deren Tätigkeit ist über einen Geschäftsbesorgungsvertrag geregelt, welcher unter anderem die Rückvergütung der eingesetzten Personalressourcen sicherstellt.
vgl. Nachhaltigkeitsbericht 2023, S. 9
Wir erheben jährlich rund 170 Indikatoren zur Umsetzung und Steuerung unserer nachhaltigen Entwicklung. Transparenz zu unseren Aktivitäten ermöglichen wir über die jährliche Veröffentlichung des Nachhaltigkeitsteils im Unternehmensbericht. Als KPIs aus dem Unternehmensbericht 2023 sind hier zu nennen:
vgl. Nachhaltigkeitsbericht 2023, S. 164
Neben der internen Tätigkeit wirkt das Kompetenzcenter Nachhaltigkeitsmanagement auch als Multiplikator für Klimaschutz durch die Initiative Wohnen.2050. Diese wurde Anfang 2020 auf Betreiben der NHW in Berlin gegründet und ist ein eingetragener Verein mit Sitz in Frankfurt am Main. Primäres Ziel dieses Zusammenschlusses ist es, die Wohnungswirtschaft zu unterstützen, ihren Beitrag zur Einhaltung der völkerrechtlich im Pariser Abkommen vom 12. Dezember 2015 definierten Klimaziele zu leisten und die Erderwärmung auf deutlich unter zwei Grad Celsius zu begrenzen.
vgl. Nachhaltigkeitsbericht 2023, S. 34 u. 35
Der Initiative haben sich deutschlandweit 240 Wohnungsunternehmen und 13 institutionelle Partner, darunter der Spitzenverband GdW, angeschlossen. Das Bündnis vertritt somit über zwei Millionen Wohneinheiten, die bis 2045 klimaneutral entwickelt werden sollen. Um Austausch, Know-how und Wissenstransfer zu fördern, haben bisher rund 190 Fachveranstaltungen mit den Partnerunternehmen stattgefunden. Die Initiative hat deutschlandweit auf rund 90 Branchenveranstaltungen ihre Arbeit, ihre Ziele, ihre fachlichen Positionen und ihre bisherigen Ergebnisse vorgestellt. Es wird angestrebt, die gesamte Branche weiterhin für aktuelle Herausforderungen und Handlungserfordernisse zu sensibilisieren und über gemeinsamen Know-how-Aufbau voranzubringen.
Praxisbericht 2024/2025 der Initiative Wohnen.2050, S. 115 ff
Der jährlich veröffentlichte Praxisbericht mit einer Online-Version und einer Printauflage von 3.300 Exemplaren wird vom GdW an die Bundestagsabgeordneten verteilt und findet große Resonanz in der Wohnungswirtschaft und der Fachwelt.
Quellen:
Unternehmensbericht 2023 der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt
Praxisbericht 2024/2025 der Initiative Wohnen.2050
Das Bestandsinvestitionsprogramm wird auch in den kommenden Jahren auf hohem Niveau fortgesetzt. Im Jahr 2025 sind bei der Nassauischen Heimstätte Instandhaltungsleistungen in Höhe von 71,0 Mio. EUR (Fremdkosten und Handwerkerservice) sowie Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von 98,5 Mio. EUR (Fremdkosten und Eigenleistungen) geplant. Diese Modernisierungsmaßnahmen entsprechen der geplanten Modernisierung inklusive energetischem Modernisierungsprogramm aus der Eigenkapitalerhöhung. Die Investitionen werden den Ausstattungs- sowie Energiestandard unserer Wohnungen verbessern und damit deren Vermietbarkeit sichern. Die Konkurrenzfähigkeit des Unternehmens und dessen wirtschaftliche Stabilität werden hierdurch gefestigt. Flankiert werden die baulichen Erneuerungsinvestitionen durch Maßnahmen der sozialen Stabilisierung der Siedlungsstrukturen im Rahmen von Quartiersentwicklungen unter möglicher Inanspruchnahme des Programms „Sozialer Zusammenhalt“.
Ziel der Unternehmensgruppe ist ein klimaneutraler Bestand gemäß Klimastrategie bis 2045. Aufgrund der Baupreissteigerungen, der Entwicklungen auf den Finanzmärkten sowie der stetig steigenden gesetzlichen Anforderungen an unsere Wohnungsbestände ist ein Umdenken in der Investitionstätigkeit erfolgt; ganzheitliche Modernisierungen sind portfoliostrategisch wünschenswert, aber mit Blick auf die Wohnungsbestandsgröße in Summe nicht leistbar. So werden zukünftig vermehrt sogenannte geringinvestive Maßnahmen umgesetzt, die den Fokus auf Umstellung zu fossilfreien Energieträgern beziehungsweise Vermeidung von Treibhausgasemissionen (CO2) haben.
Die Neubautätigkeit im Wohnungsbau im Jahr 2025 betrifft gemäß aktueller Planung den Baubeginn von einer Maßnahme mit insgesamt 520 Wohnungen und fünf Gewerbeeinheiten für den eigenen Bestand. Hierfür sind Mittel in Höhe von 222 Mio. EUR veranschlagt. Weiterhin ist in Frankfurt Niederrad der Baubeginn von 107 Wohnungen im Umlaufvermögen geplant.
Die Veräußerung von Wohnungen des Anlagevermögens erfolgt nur noch im Rahmen von Einzelprivatisierungen an Mieter oder leerstehender Wohnungen am freien Markt.
Für 2025 wird von einer Stabilisierung der Nachfrage nach Eigentumswohnungen des Umlaufvermögens ausgegangen.
Die Ertragslage wird trotz Inflation und weiterhin hoher Zinsen als solide beurteilt. Die Leerstandsentwicklung wird weiter rückläufig prognostiziert.
Für das Geschäftsjahr 2025 wird gemäß der aktuellen Planung mit einem Jahresüberschuss von 23,6 Mio. EUR gerechnet.
Die wichtigsten Positionen aus dem Wirtschaftsplan sind in Mio. EUR:
| IST 2024 | PLAN 2025 | ||
Sollmieten | 254,0 | 268,0 | ||
Erlösschmälerungen | 8,6 | 9,6 | ||
Instandhaltungsaufwendungen | 54,3 | 64,4 | ||
Personalaufwand | 84,5 | 87,5 | ||
Sonstige betriebliche Aufwendungen | 33,0 | 34,6 | ||
Abschreibungen | 74,8 | 82,1 | ||
Zinsaufwendungen | 33,9 | 36,1 | ||
Jahresüberschuss | 28,7 | 23,6 | ||
Die Eigenkapitalquote für das folgende Geschäftsjahr wird auf rund 35,2 % prognostiziert.
Beeinträchtigungen der künftigen Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft sind nicht erkennbar.
In der Gesellschafterversammlung der Nassauischen Heimstätte am 13. Juli 2023 wurden eine Zielgröße für den Frauenanteil im Aufsichtsrat in Höhe von 25 % und als Frist zur Zielerreichung fünf Jahre festgelegt.
Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 30. Juni 2021 beschlossen, die Quote für den Frauenanteil in der Geschäftsführung in Höhe von mindestens 33 % beizubehalten und hat als Frist zur Zielerreichung den 30. Juni 2026 bestimmt.
In der Aufsichtsratssitzung der Nassauischen Heimstätte am 30. September 2015 informierte die Geschäftsführung das Gremium über das angestrebte Ziel, die zweite und dritte Führungsebene mittelfristig jeweils mindestens mit einem Drittel Frauen zu besetzen. Am 11. September 2017 hat die Geschäftsführung für die zweite Führungsebene 27 % und für die dritte Führungsebene 37 % als Zielgrößen für den Frauenanteil beschlossen und eine Frist zu deren Erreichung bis zum 30. Juni 2022 gesetzt. Die Ziele konnten teilweise nicht erreicht werden. An den Zielgrößen wird festgehalten.
Im Berichtszeitraum lag der Frauenanteil im Aufsichtsrat bei 24 % und bei der Geschäftsführung unverändert bei 33 %. In der zweiten Führungsebene ist der Frauenanteil mit 31 % gleichgeblieben. In der dritten Führungsebene ist der Frauenanteil von 31 % auf 34 % leicht gestiegen.
Frankfurt am Main, den 4. April 2025
Dr. Thomas Hain
Monika Fontaine-Kretschmer
Dr. Constantin Westphal