Schwerpunkt unserer Tätigkeit im Berichtsjahr war die Bewirtschaftung der 74.804 (Vorjahr 72.558) eigenen Verwaltungseinheiten, davon 61.242 Wohnungen.
Im Ballungsraum Rhein/Main bleibt die Wohnungssuche für Menschen mit niedrigem Einkommen weiterhin schwierig. Das Wohnungsangebot für Mietparteien mit niedrigem bis mittlerem Einkommen im mietpreisgebundenen und im mietpreisfreien Wohnungsbestand wird aufgrund dieser Situation deshalb weiterhin eine wichtige Aufgabe unseres Konzerns bleiben. Sowohl bei der Neubau- als auch bei der Bestandspolitik sind hierbei die spezifischen regionalen Besonderheiten und der Bedarf der Zielgruppen, insbesondere infolge der demografischen Veränderungen der Bevölkerungsstruktur, von besonderer Bedeutung.
Die Verknappungstendenzen des Wohnungsmarktes in unserem Geschäftsgebiet spiegeln sich in der Anzahl der Mieterwechsel und vor allem in der Leerstandsquote wider. Die durchschnittliche Fluktuationsquote im Vermietungsgeschäft beträgt 4,8 %. Die 3-Monats-Leerstände belaufen sich in Abhängigkeit der Situation der Teilmärkte auf durchschnittlich 1,6 % und resultieren insbesondere aus der Investitionstätigkeit.
Der stetig alternde Wohnungsbestand erfordert weiterhin hohe Bestandsinvestitionen. Im Berichtsjahr wurden einschließlich Eigenleistungen der Regiebetriebe 78,0 Mio. EUR für Instandhaltungsmaßnahmen aufgewandt, davon Fremdkosten in Höhe von 71,9 Mio. EUR. In aktivierungspflichtige Modernisierungsmaßnahmen wurden darüber hinaus 82,3 Mio. EUR mit einem Fremdkostenanteil von 76,4 Mio. EUR investiert. Die Investitionen je Quadratmeter Wohnfläche betrugen 37,70 EUR.
Zu den Kerngeschäftsfeldern der MET gehören die Erbringung von Dienstleistungen in der Breitbandkabel- und Satellitenempfangstechnologie (Multimedia), die Erbringung von Versorgungsleistungen im Wärme- und Energiebereich sowie das Geschäftsfeld Messdienstleistungen für die Wärme- und Wasserabrechnung; darüber hinaus hat die Gesellschaft im Auftrag der Unternehmensgruppe die Ausstattung der Wohngebäude mit Rauchwarnmeldern (Installation und Wartung) vorgenommen und betreibt 38 Photovoltaikanlagen auf Dächern der Unternehmensgruppe.
Im Multimediabereich wurden im Jahr 2024 Dienstleistungen im Bereich Multimediaversorgung in Anspruch genommen. Wohnungen wurden gebührenpflichtig an das Breitbandnetz angeschlossen oder eine Versorgung mit TV- und Hörfunksignalen gewährleistet.
Aufgrund der gesetzlichen Neuregelung gemäß Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) entfiel zum 1. Juli 2024 die Umlagefähigkeit des TV-Anschlusses über die Betriebskosten. Dies machte eine grundsätzliche Neuausrichtung des Geschäftsfelds Multimedia mit Wirkung zum 1. Juli 2024 nötig.
Entsprechend hatte die MET bereits am 8. Dezember 2023 nach intensiven Verhandlungen mit Vodafone ein weitreichendes Vertragswerk erfolgreich unterzeichnet, das der MET auch nach Wegfall der Umlagefähigkeit ab 1. Juli 2024 nachhaltig Einnahmen ermöglicht. Aus diesen Einnahmen wird auch der in den kommenden zehn Jahren umzusetzende Glasfaserausbau in den Beständen der NHW finanziert. Der Rahmenvertrag mit Vodafone von 2014 wird mit Beginn dieses neuen Vertragswerks zum 30. Juni 2024 beendet.
Entsprechend diesem neuen Modell fokussiert sich die MET im Multimediabereich seit 1. Juli 2024 als Infrastruktureigentümerin auf den Glasfaserausbau und dessen Betrieb unter Aufrechterhaltung der bisherigen Breitbandkabelstrukturen, so lange wie notwendig.
Die Versorgung von Drittbeständen im Multimediabereich hat die MET zum 1. Juli 2024 eingestellt und konzentriert sich auf den Glasfaserausbau innerhalb des Konzerns.
Im Geschäftsbereich Wärmecontracting werden Heizungsanlagen zur Versorgung von Wohnungen mit Wärme und Warmwasser betrieben.
Im Rahmen der Fokussierung der Immobilienbewirtschaftung der Unternehmensgruppe auf Wohnquartiere und deren energetischer Optimierung wird die MET als Wärmecontractor mittels gebäudeweiser oder quartiersbezogener Heizanlagen die nachhaltige Wärme- und Warmwasserversorgung in einzelnen Wohnungsanlagen übernehmen.
Im Jahr 2024 wurde die Entwicklung des Geschäftsmodells Selbstabrechnung weiter vorangetrieben. Das Geschäftsfeld bildet die vollständige Wertschöpfungskette von Einkauf, Montage, Vermietung und Wartung von Messgeräten sowie Ablesung und Abrechnung von Wasser- und Wärmeverbräuchen bei der MET und damit im Konzern ab.
Hierzu wurden in 6.555 Wohnungen im Bestand der Unternehmensgruppe 31.361 Messgeräte im Berichtsjahr getauscht. Durch den in den nächsten Jahren sukzessiv erfolgenden Austausch der bisherigen Messgeräte externer Abrechnungsdienstleister durch eigene Messgeräte wird die Selbstabrechnung auf den Gesamtbestand der Unternehmensgruppe ausgeweitet.
Innerhalb der bestehenden Rahmenverträge des Konzerns mit den für die Unternehmensgruppe tätigen Messdienstleistern hat die MET die Eigenabrechnung im Jahr 2024 für ca. 47.000 WE erbracht.
Zudem erstellte die MET im Drittgeschäft die verbrauchsgerechte Heiz- und Wasser- sowie Betriebskostenabrechnung für ca. 1000 WE.
Die verbindliche Ausstattung der Wohngebäude mit Rauchwarnmeldern war nach der Entscheidung der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt konzerneinheitlich durch Anmietung erfolgt. Die Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder wurden auf die Betriebskosten der Wohnungsmiete umgelegt.
Im Auftrag der Unternehmensgruppe hatte die MET im April 2013 einen entsprechenden Rahmenvertrag mit Minol geschlossen. Dieser Rahmenvertrag wurde im Jahr 2023 gekündigt und die MET wurde durch die Geschäftsführung beauftragt, das Geschäftsfeld Rauchwarnmelder in Eigenregie umzusetzen. Es wurde entschieden, dass die NHW die Rauchwarnmelder kauft und die MET die Installation und jährliche Wartung und Protokollierung übernimmt.
Der Austausch begann im Januar 2024 und bis zum 31. Dezember 2024 konnten 152.934 Rauchwarnmelder in den Wohnungen getauscht werden. Wichtige Meilensteine waren die Planung und Logistik im vierten Quartal 2023 sowie die schrittweise Installation ab dem ersten Quartal 2024.
In allen auszustattenden Wohnungen der Unternehmensgruppe sind Rauchwarnmelder installiert. Diese werden in den nächsten Jahren nach Beendigung der technischen Nutzungsdauer in Eigenregie durch neue Geräte getauscht und gewartet.
Im Rahmen der Portfolioentwicklung wurden im Jahr 2024 19 Wohneinheiten verkauft. Davon wurden zwölf Wohneinheiten im Rahmen des Verkaufs zweier Mehrfamilienhäuser veräußert. Die beiden zusammenhängenden Mehrfamilienhäuser stammen aus dem Mehrjahresverkaufsportfolio und wurden erst im Jahr 2024 verkaufsfähig. Der Verkauf der weiteren Einheiten erfolgte im Rahmen des Einzelvertriebs entweder an Mieter oder leerstehende Wohnungen am freien Markt.
Die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt (NHW) verfolgt einen Erneuerungs- und Wachstumskurs. Dazu werden Neubauten im eigenen Bestand entwickelt.
2022 erfolgte der Verkaufsstart für 224 Eigentumswohnungen im Umlaufvermögen im Quartier Schönhof-Viertel in Frankfurt am Main. Nach zwei schwierigen Vertriebsjahren infolge hoher Kreditzinsen wurde im Jahr 2024 eine Belebung des Immobilienmarktes wahrgenommen. So konnten 81 Eigentumswohnungen verkauft werden. Seit Vertriebsbeginn wurden insgesamt 107 Eigentumswohnungen veräußert. Die Fertigstellung des Projekts ist für das Jahr 2025 vorgesehen.
Die Unternehmensgruppe hat im Berichtsjahr die Neubautätigkeit für den eigenen Bestand fortgesetzt. Bei der Nassauischen Heimstätte wurde im Berichtsjahr mit dem Bau von 236 Mietwohnungen für den eigenen Bestand begonnen. Die kalkulierten Herstellungskosten für diese Investitionen belaufen sich auf rund 163 Mio. EUR.
Im Geschäftsjahr 2024 befanden sich 224 Eigentumswohnungen und ein Gewerbeobjekt im Frankfurter Schönhof-Viertel sowie 118 Eigentumswohnungen in Frankfurt-Bergen-Enkheim im Bau. Weitere Neubaumaßnahmen in Frankfurt am Main befanden sich in der Planung.
Bestandsinvestitionen setzen sich aus bestandserhaltenden Instandhaltungen und wertverbessernden aktivierungspflichtigen Modernisierungen zusammen. Bei der Modernisierung werden die Gebäude insbesondere energetisch ertüchtigt, die Ausstattung verbessert beziehungsweise die Wohnungen in einen zeitgemäßen Zustand versetzt.
Für eine optimierte Planung wird das mehrjährige Investitionsprogramm regelmäßig aktualisiert beziehungsweise erweitert. Neben dem regulären Modernisierungsprogramm wird im Rahmen einer Eigenkapitalerhöhung ein zusätzliches energetisches Modernisierungsprogramm bearbeitet. Hierbei werden insbesondere die Gebäudehülle sowie die Heizungstechnik erneuert beziehungsweise optimiert. Im Geschäftsjahr 2024 konnte die Modernisierung von insgesamt 667 Wohnungen erfolgreich abgeschlossen werden.
Um der anhaltenden Wohnungsnachfrage gerecht zu werden, werden neben der Neubautätigkeit Bestandserweiterungen durch Aufstockungen geprüft und vereinzelt umgesetzt. Im Berichtsjahr wurden 5,9 Mio. EUR, davon Fremdkosten in Höhe von 5,1 Mio. EUR, in Aufstockungsprojekte investiert. Diese Kosten setzen sich aus Projekten der Vorjahre sowie aus im Bau beziehungsweise Vorbereitung befindlicher Projekte zusammen. 20 neue Wohneinheiten befanden sich 2024 im Bau, sechs Wohnungen konnten im Berichtsjahr bezugsfertig hergestellt werden.
Die wirtschaftliche Aktivität im Euro-Raum hat etwas an Schwung gewonnen, was vor allem auf das Wachstum auf dem Exportsektor zurückzuführen ist. Gleichzeitig belasteten schwache Investitionen das Wachstum im Euro-Raum, die privaten Konsumausgaben blieben trotz steigender Reallöhne zurückhaltend. Aufgrund des anhaltenden Anstiegs der Erwerbstätigkeit und der Reallöhne dürfte der private Konsum in vielen Mitgliedstaaten des Euro-Raums aber im Prognosehorizont zulegen und die fortschreitende geldpolitische Lockerung 2025 nicht nur dem privaten Konsum, sondern auch den Investitionen einen moderaten Auftrieb verleihen. Die Preisdynamik lässt weiterhin nach und die Inflationsrate nähert sich dem Inflationsziel der Europäischen Zentralbank. Für das BIP im Euro-Raum erwartet der Sachverständigenrat ein Wachstum von etwa 0,7 % beziehungsweise 1,3 % in den Jahren 2024 und 2025, für die Verbraucherpreise ein Wachstum von 2,4 % im Jahr 2024 und 2,1 % im Jahr 2025.
Die Unternehmensgruppe ist treuhänderisch oder beratend an den Standorten Frankfurt am Main, Kassel und Weimar in über 111 Städten und Gemeinden tätig. Das Auftragsvolumen umfasst 193 (Vorjahr 219) Aufträge wie städtebauliche Entwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen, Maßnahmen in den Förderprogrammen „Sozialer Zusammenhalt“ und „Wachstum und nachhaltige Erneuerung“ sowie „Lebendige Zentren“.
Für die von uns treuhänderisch durchgeführten Maßnahmen in allen Städtebauförderprogrammen und Entwicklungsmaßnahmen kamen im Geschäftsjahr 2024 Finanzierungsmittel von rund 25,4 Mio. EUR (Vorjahr rund 27,6 Mio. EUR) zur Verwendung.